После того, как новый проект Генплана города-курорта Геленджик стал доступен для обсуждения (подробнее ЗДЕСЬ), у владельцев частных домов появились вопросы, почему их земельные участки «перекочевали» в рекреационную зону или общественно-деловую зону, то есть в территории, в которых жилая застройка не предусмотрена законом?
Если вы зададите этот вопрос в архитектуре, или девочкам-консультантам в ДК, или кому-либо в администрации, то, возможно, вы услышите версию, что «это ничего не значит, так было сделано в связи с внесением таких предложений вышестоящими органами, в том числе и для того, чтобы отдыхающие платили курортный сбор» (вариации ответа могут отличаться от приведенного здесь , я их немного обобщил). При этом данные лица умалчивают о том, что СМЕНА ЗОНЫ ВЕДЕТ К УЩЕМЛЕНИЮ ПРАВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!
Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне
Итак, начнем с того, что вы — владелец земли, и ваш земельный участок принадлежит вам на праве собственности (которое подтверждают имеющиеся у вас правоустанавливающие документы).
Это право охраняется Конституцией РФ (и если ваши права нарушаются, то восстановлением справедливости в нашей стране занимается Прокуратура и Суды).
У вас есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, к которому в том числе относится и земельный участок, и дом, который на нем возведен.
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в Залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Какие права вы теряете
В итоге, расположенная вдоль берега бОльшая часть земельных участков, которая в настоящий момент относится к виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.
1 по Классификатору), оказалась включенной либо в рекреационную зону или в зону общественно-деловой застройки, в которых строиться, реконструироваться и эксплуатироваться может все что угодно (подробнее об этом ЗДЕСЬ), но только не частные жилые дома.
- При смене функциональной зоны владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:
- — вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
- — вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору).
Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.
Официальные гостиницы
Однако самым интересным является то, что менять жилую зону на рекреационную или общественно-деловую зону на Генплане у города нет никаких оснований, включая такую «причину», как размещение отдыхающих.
Ведь согласно действующего законодательства и разъяснений Росреестра, вы, как собственник жилого дома, можете совершенно спокойно сдавать свои помещения по договору найма, не становясь гостиницей (особенно если под это определение вы не особо и подходите).
- А вот если вы переведете свой ИЖС в гостиницу, то:
- — здание перестанет быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания, что приведет к невозможности в нем прописаться,
- — вы потеряете право на неприкосновенность жилища, так как здание уже не будет вашим жильем по документам,
- — ваше здание гостиницы должно будет соответствовать всем градостроительным, противопожарных и санитарным нормам для данного вида объектов,
— ваша гостиница должна будет в обязательном порядке пройти классификацию на «звездность» и т.д.
Потеря глобальных прав при смене зоны
У смены зон есть еще и другие, более глобальные, последствия.
Если на Генплане большинство участков (например, Тонкий мыс, центр города, Дивноморское и другие районы) перестанут быть «желтенькими», то есть жилыми, то обитателей этих зон перестанут учитывать при расчете необходимого количества школ, детских садов, учреждений дополнительного образования, и даже при расчете количества общественного транспорта вне курортного сезона.
Все дело в том, что «гостиница» — это место работы и место ведения бизнеса, а не проживания. А гостиницам не нужны детские сады и школы, ведь в них нет жителей, имеющих постоянную прописку в таких зданиях.
Что делать?
Если вы не согласны с тем, что ваш земельный участок без вашего ведома меняет функциональную зону на Генплане и перестает относиться к зоне жилой застройки, то вам необходимо написать о своем несогласии Заместителю председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации МО город-курорт Геленджик Е.А.Семёновой.
- Примерный текст:
- Рассмотрев проект внесения изменений в генеральный план города-курорта Геленджик (разработанный ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства») выражаю свое несогласие по выполненному в проекте генплана изменению функционального назначения земельного участка, расположенного по адресу: _____________________________________
- ______________________, кадастровый номер _____________________________, принадлежащего мне на праве собственности, с зоны жилой застройки (по действующему в настоящий момент генплану) на ___________________________ зону (предложенную проектом), так как это приведет к нарушению моих прав на собственность (охраняемых Конституцией РФ), включая права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также возможность реконструировать существующие объекты жилого назначения и возводить новые.
- Прошу изменить предложенную проектом генплана по отношению к моему земельному участку ___________________зону на зону застройки индивидуальными жилыми домами (жилая зона), сохранив таким образом существующее зонирование в соответствии с действующим в настоящий момент генпланом Геленджика.
Земельный участок – адрес: ____________________________________________, кадастровый номер ______________________, свидетельство о гос.регистрации права ________________________________________________________________.
В настоящий момент на вышеуказанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом — свидетельство о праве собственности________________________________________________________
Заявление составляется в двух экземплярах. Его следует отнести в Архитектуру города, чтобы его зарегистрировали и на втором экземпляре поставили вам входящий штампик (это гарантия того, что ваше заявление не выкинут в урну).
При желании, вы можете написать коллективное заявление (от себя и от соседей) в Прокуратуру (текст будет немного другой, так как Прокуратура не вносит изменения в Генплан, а следит за тем, чтобы ваши права не нарушались).
Могут ли вас выселить из вашего дома?
Нет, смена функциональной зоны на Генплане не ведет к прекращению ваших прав на собственность, она лишь их ограничивает. Выселить только на этом основании из вашего дома вас не могут.
Но стоит понимать, что если ваши участки понадобятся кому-то на федеральном, краевом или муниципальном уровне (для возведения объектов подобного уровня), то лишить вас вашей земли, не относящейся к жилой зоне, намного проще.
А тем, кто будет планировать подобное строительство, глубоко плевать на то, что по факту здесь живут люди, а не расположены рекреационные или общественно-деловые здания.
Изменение разрешенного использования участка для рекреационного использования
Подскажите, есть земельный участок, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: для расширения личного подсобного хозяйства.
Хочу понять смогу ли я изменить категорию на земли рекреационного назначения (основное ВРИ: передвижное жилье) для дальнейшего строительства на данном участке небольшого кемпинга.
Добрый день!
Объектом анализа является земельный участок с кадастровым номером ______ Уточненная площадь: ______ кв.м. Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов). Вид разрешенного использования: для расширения личного подсобного хозяйств.
Исходя из карты градостроительного зонирования утвержденных в 2013 г. правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования (МО), размещенных в федеральной информационно-аналитическая система ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru), земельный участок располагается в зоне Ж-2.
Читайте также: Статья 390.9 ГПК РФ. Определение судьи об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции
Согласно текстовой части ПЗЗ, вид разрешенного использования земельного участка в данной зоне может быть следующим:
| Основные виды разрешённого использования | Условно разрешённые виды использования | Вспомогательные виды использования |
|
|
|
Также, ПЗЗ устанавливает предельные размеры земельных участков расположенных в той или иной зоне с соответствующим видом разрешенного использования.
Вашей целью является изменение вида разрешенного использования на «кемпинг». Наиболее подходящей зоной, на наш взгляд является Р-2:
| Основные виды разрешённого использования | Условно разрешённые виды использования | Вспомогательные виды использования |
|
— Объекты общественного питания; — Специализированные непродовольственные магазины |
|
Считаем возможным изменение зоны в генеральном плане (ГП) и ПЗЗ, однако окончательное решение остается за органом местного самоуправления, жителями соответствующего муниципального образования.
Процедура внесения изменений в ГП и ПЗЗ прописаны в соответствующих административных регламентах муниципального образования.
В процессе изменения ГП и ПЗЗ будут проведены публичные слушания (общественные обсуждения) на которых местные жители будут оставлять свои пожелания и замечания в проекту внесения изменений в ГП и ПЗЗ.
Начать стоит с обращения в администрацию с заявление об изменении ГП и ПЗЗ и описать суть этих изменений. Конечно сделать это может собственник земельного участка.
Рекомендуем предварительно проговорить возможность изменений ГП и ПЗЗ с архитектором или соответствующим специалистом МО.
По опыту выполнения аналогичных работ в Оренбургской области, общий ориентировочный срок может составить от 5 до 8 месяцев.
Наиболее полная информация о землях рекреационного назначения
Индустрия отдыха и туризма занимает отдельное место в экономике государства, а также туристических компаний и индивидуальных предпринимателей. Поэтому на земли, где можно организовать такой бизнес, всегда есть спрос.
Статья даёт исчерпывающую информацию о правилах их эксплуатации и возможностях оформления в аренду.
Показать содержание
Основное понятие
Рекреационное назначение земельного участка (ЗУ) – это специфика использования земель, которые выделяются для организации:
- мест массового отдыха граждан;
- туризма;
- физкультурно-оздоровительных мероприятий;
- спортивной деятельности.
Относятся к особо охраняемым зонам. Выделяются земли под целевое использование в установленном порядке. Размещение объектов на таких территориях, правила и нормы их эксплуатации регулируются статьями 94 и 98 Земельного Кодекса РФ и иными законодательными актами.
Могут выступать в качестве живописных, экологически чистых зон отдыха, привлекающих местное население и приезжих туристов на выходные дни. А также – стать местом расположения различных комплексов и строений, где приезжие туристы могут пребывать на длительном отдыхе, получая дополнительные Услуги, связанные с непосредственной целью прибытия в установленное место.
В настоящее время некоторые пригородные зелёные зоны, а также – парки и скверы исключены из рекреационного назначения и включены в земли населённых пунктов.
Какие участки относятся к категории особо охраняемых зон?
Рекреационные земли – это подкатегория, выделенная из категории земель особо охраняемых зон наряду с землями:
- природоохранного назначения;
- историко-культурного назначения;
- особо ценные, уникальные массивы.
Порядок их отнесения к землям особо охраняемых территорий федерального значения и порядок использования устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов. Установление рекреационных зон местного уровня регулируется распоряжением администрации региона или населённого пункта.
Земли рекреации должны обладать уникальными характеристиками. Требований к плодородию почв не предъявляется, но обязательны требования к экологии и ландшафту. Участки могут располагаться:
- вблизи озёр и иных водоёмов, на побережье моря;
- в горной местности;
- в лесной зоне.
Целью использования является организация отдыха граждан, поэтому участки должны соответствовать таким целям.
Земли должны быть пригодны для нижеследующего:
- строительства санаториев и пансионатов;
- туристических и спортивных баз;
- лыжных и гоночных трасс;
- детских туристических лагерей;
- туристских парков;
- кемпингов;
- объектов физической культуры, спорта;
- спортивных лагерей;
- домов рыболова (охотника);
- обустройства стационарных и палаточных лагерей;
- учебно-туристических троп;
- детских лагерей отдыха и т.п.
Кто является собственником
Этот вид земель не изъят из оборота и не ограничен в обороте, но при их использовании предусмотрен специальный правовой режим.
Если такие участки ранее были оформлены в частную собственность, до признания таковых землями рекреационного назначения, их изъятие не допускается, если не возникли нужды федерального значения.
Регламент пользования устанавливается в соответствии с целевым назначением, а также согласно нормам статьи 262 ГК РФ.
Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
- Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Собственником рекреационных зон федерального значения является государство.
В определённых случаях у частных собственников допускается изъятие ЗУ, но только для реализации государственных программ, если они захватывают территории жилых секторов населённых пунктов.
В этом случае изъятие происходит на основании выкупа по соглашению сторон. В качестве примера можно привести строительство объектов для проведения Олимпиады.
Зоны отдыха регионального масштаба остаются в обладании местных властей, и принадлежат администрации населённого пункта.
Если до выдела в рекреационные зоны они были оформлены в частную собственность, допускается обременение публичным сервитутом. По соглашению может оформляться частный Сервитут.
Правила использования
Физические, юридические лица и ИП, занимаясь туристическим, спортивным бизнесом, или оказывая сопутствующие этому бизнесу услуги, не вправе претендовать на оформление таких участков в собственность.
Эти правила распространяются на них, даже при условии возведения строений, которые могут принадлежать частным лицам.
С разрешения региональных или федеральных властей они могут оформить право аренды, но только при условии использования земель по целевому назначению.
При проведении строительства санаториев, профилакториев, спортивных комплексов и прочих объектов, соответствующих целевому назначению, оформлять аренду ЗУ вправе как учредитель компании, предоставляющей услуги в области туризма, так и строительная компания, выступающая застройщиком капитальных объектов, предназначенных под дальнейшую эксплуатацию для отдыхающих.
Использование территории под учебно-туристические тропы и трассы, допускается по соглашению с собственниками ЗУ и иными их правообладателями. При необходимости пользование оформляется на основе обременения сервитутом, находящиеся в обременении ЗУ не изымаются из пользования.
Кроме того, что такие земли могут использоваться только в соответствии с определённым правовым режимом, здесь не допускается никакая деятельность, не соответствующая целевому использованию. За исполнением данного положения надзирают государственные органы и муниципальные образования. Согласно закону, на таких землях нельзя:
- возводить жилые строения;
- организовывать предприятия и компании, не связанные с отдыхом граждан;
- производить несанкционированный выкос травы, вырубку деревьев и кустарников;
- заниматься браконьерством;
- использовать под сельскохозяйственные нужды или подсобное хозяйство;
- устраивать свалки.
Читайте также: Налоговый вычет на оплату медицинских услуг
За несоблюдение норм пользования участками, предусмотрена административная ответственность, допускающая штрафы и изъятие земель. За браконьерство – уголовная ответственность.
Так как места отдыха являются местами массового скопления людей, здесь недопустима никакая деятельность, влекущая риск причинения вреда здоровью.
Если здесь проводится строительство объектов, то зона должна обеспечиваться ограничением доступа отдыхающих, особенно – детей. Вопрос о безопасности граждан должен стоять в числе приоритетных задач.
На этих землях недопустима никакая халатность и безответственность.
Кроме перечисленного, недопустимо проводить такие виды работ, которые могут повредить поверхность почвы, изменив её уникальные свойства в результате отравлений ядохимикатами, механическими повреждениями. А также проводить деятельность, допускающую нарушение экологии в зоне рекреации. Это касается и правообладателей прилегающих земельных участков, относящихся к другим категориям земель.
Аренда территорий лесного фонда для рекреации
Земли лесных зон подчиняются нормам «Лесного кодекса РФ» (ЛК РФ), принятого 04.12.06 под № 200-ФЗ. Статья 41 данного документа утверждает, что земли лесного фонда могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности и служить местом отдыха граждан.
Собственность на лесные земли принадлежит государству, они могут передаваться в постоянное (бессрочное) пользование региональным властям.
Если лесные массивы переданы в ведение муниципалитетов, то аренда таковых индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами может осуществляться только путём оформления арендных прав у муниципального образования. Для этого требуется обращаться в земельный комитет населённого пункта с заявлением и перечнем услуг, которые планируется предоставить на таких землях.
Поданное заявление рассматривается на публичных слушаниях, после чего выносится решение об участии в аукционе на основании положений главы 8 ЛК РФ. После выигрыша лота участнику предоставляется выписка из протокола.
Что можно строить?
Если право аренды предоставлено, допускается развитие туристического бизнеса или организация зоны отдыха. Здесь можно построить:
- спортивную базу;
- лагерные стационарные помещения;
- домики для отдыхающих;
- охотничьи домики;
- гостиничный комплекс или пансионат.
То есть, постройки ориентируются на возведение оздоровительных, физкультурно-оздоровительных, предназначенных для отдыха и спорта и спортивно-технических сооружений. Выступают в качестве лесной инфраструктуры.
Что требуется?
Для возведения построек арендатор обязан:
- составить проект освоения лесов (ч. 1 ст. 88 ЛК РФ);
- осуществлять использование ЗУ в соответствии с проектом;
- соблюдать условия договора аренды ЗУ (лесного участка);
- использовать территорию только способами, предотвращающими возникновение эрозии почв, исключающими (ограничивающими) нанесение вреда последующему воспроизводству лесов;
- соблюдать правила пожарной безопасности, правила санитарной безопасности;
- подавать ежегодно лесную декларацию ( ч.2 ст. 26 ЛК РФ);
- представлять отчет об использовании лесов (ч. 1 ст. 49 ЛК РФ);
- представлять отчет об охране и защите лесов (ч.1 ст. 60 ЛКРФ);
- исполнять иные предписания законодательства.
Что нельзя возводить?
Нельзя строить ничего, что не входит в целевое назначение, или может повредить ландшафт лесов или их экологию.
В частности, нельзя строить:
- объекты для ведения подсобного хозяйства;
- промышленные предприятия по переработке древесины, мяса и шкур животных;
- жилые дома и дачи.
Недопустима несанкционированная вырубка лесов и охота. Арендатор обязан рекультивировать земли, используемые для строительства, реконструкции эксплуатации объектов (ч. 6 ст. 21 ЛК РФ), если их строительство не было связано с развитием лесной инфраструктуры.
Стоимость и сроки
Передавать в аренду можно только земли с установленной кадастровой стоимостью, так как на её основании назначается стоимость первого шага аукциона. Иногда используются специальные расчёты на основании доходного подхода. В целом оценка ориентируется на нормы статей 73 и 76 ЛК РФ. Шаг аукциона не может превышать 5% от изначально установленной стоимости.
В итоге право аренды получает выигравший участник аукциона. Если он является единственным – выкуп арендных прав допускается без проведения торгов. Срок аренды не может быть меньше, чем 10 лет. Максимальный срок – 49 лет.
Такая процедура невозможна, так как земли лесного фонда не могут передаваться в частную собственность. Но иногда допускаются исключения, если речь идёт о землях, которые могут быть переведены в другую категорию. Например, пригородные лесные зоны, которые допустимо перевести в земли поселений. Или массивы после пожаров и вырубки лесов, если на них не предусматривается восстановление леса.
Требуется действовать в соответствии со следующим пошаговым алгоритмом:
- Провести экспертизу земель, подтверждающую возможность изменения категории. Получить заключения экспертов.
- Написать аргументированный запрос на имя министра Министерства Лесного хозяйства, с указанием подробных причин перевода и параметров земельного участка, с указанием кадастрового квартала.
- Приложить акты экспертизы, нотариально удостоверенный паспорт, выписки из ЕГРЮЛ и копию учредительной документации, если это юридическое лицо.
- По усмотрению Министерства, запрос передаётся в органы Правительства РФ на рассмотрение. Либо заявителю отправляется мотивированный отказ, со ссылкой на причину отказа.
- Скачать бланк заявления на перевод земельного участка в другую категорию
- В заявке должны содержаться сведения, способные предоставить заявителю разрешение на выкуп в собственность, после перевода земель в другую категорию.
- В документ вносятся следующие сведения:
- причины бесхозности ЗУ;
- расчёты стоимости восстановления массива;
- проект восстановления ЗУ заявителем;
- аргументы эффективности такого перевода.
На основании данного документа должен выйти законопроект, допускающий выведение земель из этой категории, после чего можно приступать к оформления массива.
Споры и порядок их решения
Так как регламент использования таких земель обеспечивается специальными положениями, могут возникать ситуации, вызывающие споры о нормах использования и правилах эксплуатации. В первую очередь они могут быть связаны с вопросом о нецелевом использовании арендованных участков.
Контроль над исполнением норм целевого использования возложен:
- на государственный земельный контроль;
- на общественный контроль по нормам земельного законодательства.
Представители этих органов вправе проводить проверки по использованию земельных массивов рекреационного значения, надзирать за исполнением установленного регламента.
Госзем контроль уполномочен:
- запросить соответствующие документы;
- выдать предписания;
- подавать в суд для рассмотрения обнаруженных нарушений;
- взыскать Штраф (через суд) и вынести иные взыскания.
Если речь идёт о нарушении экологии, загрязнении озёр и повреждении лесного массива, то допускается жалоба в Роспотребнадзор, Санэпидстанцию и т.п. При нарушении норм противопожарной безопасности – жалоба подаётся в региональное управление МЧС.
Все вопросы, связанные с нарушением имущественных прав юридических лиц рассматриваются в арбитражном суде. Здесь же могут решаться вопросы о прекращении права аренды, возмещении материального ущерба и т.п. Обращаться следует в арбитражный суд по месту расположения лесного массива.
Земли рекреации входят в состав особо охраняемых зон. Используются для отдыха граждан, спортивных, туристических и лечебно-оздоровительных целей. Принадлежат государству, могут передаваться в аренду. Иногда допускается оформление в собственность, по решению Правительства.
Можно ли построить объект ИЖС в зоне КРТ
Нередко выясняется, что участок, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или садоводство включён правилами землепользования и застройки в зону комплексного развития территории (КРТ).
Включение участка в зону КРТ предполагает, что межевание и строительство на нём осуществляются в специальном порядке – при наличии договора о комплексном развитии, заключённого с органом местного самоуправления. А главное — с обязательным утверждением проекта планировки территории (ППТ). При этом особый акцент делается на условия по строительству дорог, инженерных коммуникаций и иной инфраструктуры.
Как показывает практика Правового центра «Два М», нередко случается, что зона КРТ устанавливается в отношении территории, на которой участки под объекты ИЖС или садовые дома уже размежёваны и распроданы конечным покупателям.
Уже не очень счастливый обладатель условных шести соток, не являющийся специалистом в области архитектуры и градостроительства, реализовать проект комплексного развития территории ни самостоятельно, ни совместно с такими же соседями не может. А профессиональным застройщикам массив с уже распроданными участками не интересен. В результате участки годами находятся в зоне КРТ, реальных перспектив развития которой нет.
В такой ситуации очевидные (но не всегда эффективные) варианты действий для собственника участка:
— просить об исключении участка из зоны КРТ через внесение изменений в ПЗЗ (результат зависит от усмотрения уполномоченных органов).
— оспаривать сделку, по которой приобретён участок (эффективность зависит от того, какие сведения об участке включены в Договор, не истёк ли срок исковой давности и т.д.).
Читайте также: Как делится имущество при разводе, если муж собственник
Однако, как показывает анализ законодательства и судебной практики, строительство индивидуальных жилых домов в зоне КРТ всё же возможно.
Нормативное обоснование и судебная практика.
Административные органы при отказах в выдаче разрешений на строительство и приёме уведомлений о планируемом строительстве в зонах КРТ, как правило, ссылаются на норму пп. 7 ч. 3 ст.
41 Градостроительного кодекса РФ, которая предусматривает что для участков на которых «планируется осуществление комплексного развития территории» для целей капитального строительства обязательна подготовка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания). А подготовка такой документации возможна только после заключения договора о КРТ[1].
В то же время имеется норма ч. 13 ст.
51 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с которой отсутствие документации по планировке территории является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство только в случае, когда в отношении участка уже принято решение о комплексном развитии.
А принятие такого решения это уже следующий этап процедуры КРТ, который происходит далеко не сразу после внесения соответствующей зоны в ПЗЗ. И может не произойти вовсе, учитывая количество зон КРТ явно превышающее возможности инвесторов по их развитию.
Представляется что именно «специальная» норма, касающаяся выдачи разрешений на строительство, должна применяться и к строительству жилых домов по упрощённым процедурам — на основании уведомления о планируемом строительстве или в порядке «дачной амнистии».
Формирующаяся судебная практика также придерживается позиции, что возможность реализации КРТ когда-либо в будущем не должна являться безусловным препятствием для застройки участка. Что особенно актуально как раз для небольших участков, предназначенных для возведения одного дома для личных нужд.
Так в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 № 10АП-27065/2021 по делу № А41-35466/2021 указано что «Реализация заявителем права на осуществление застройки участка не может быть поставлена в зависимость от действий уполномоченных органов по разработке документации по планировке территории».
Земли рекреационного назначения
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Категории земель » Земли рекреационного назначения
Земли рекреационного назначения представляют собой земельные участки, которые предназначены для того, чтобы организовать культурно-оздоровительную, спортивную деятельность граждан, а также земли, которые используются для отдыха и туризма.
Земли рекреационного назначения представляют собой земельные участки, которые предназначены для того, чтобы организовать культурно-оздоровительную, спортивную деятельность граждан, а также земли, которые используются для отдыха и туризма. К таким землям относятся все базы отдыха, курорты, санатории, профилактории и прочие организации.
Нужна помощь юриста по земельным делам?
Понятие земельных участков рекреационного назначения, их состав
Поскольку земельные участки категории рекреационного назначения представляют собой земли для отдыха и оздоровления граждан, располагаться они должны в тех местах, где действительно есть возможность отдыха и оздоровления. Охрана и законное использование таких участков находится на государственном контроле.
Состав земель рекреационного назначения представляет собой земельные участки, которые оборудованы объектами для туризма, отдыха, культурно-оздоровительных мероприятий, спортивных мероприятий. К ним относятся не только базы отдыха и санатории, но и детские лагеря, рыболовные базы, дома отдыха и спортивной рыбалки и прочие аналогичные организации и строения.
Также в состав вышеназванных земель входят парки, скверы, лесополоса за городом и в городской черте.
Использование этих земель не по назначению запрещено.
Так, ни один парк, сквер или иной «зеленый островок» в городе не может быть перестроен в здания жилого или общественно-делового типа без соответствующего на то разрешения органов местного самоуправления, которое может быть обжаловано любым гражданином в судебном порядке.
Следует отметить, что все базы отдыха и прочие организации для проведения культурно-оздоровительного досуга граждан находятся за пределами городской черты (за границей населенного пункта). Все здания, строения и сооружения могут находится в частной собственности, однако использовать их можно только согласно целевому предназначению земель и никак иначе.
Правовой режим и использование земель, имеющих статус рекреационных
Правовой режим земель рекреационного назначения определяется действующим земельным законодательством. Поскольку основным предназначением земель такой категории является удовлетворение граждан в оздоровлении и культурно-спортивном отдыхе, то использоваться земли должны исключительно в этими целями.
Так, не запрещается юридическому лицу арендовать или приобретать в собственность с разрешения государственных или муниципальных властей земли, а затем осуществлять на них деятельность, связанную с организацией отдыха граждан. Например, для строительства базы отдыха, детского лагеря, учебно-профилактического здания, палаточного лагеря или любого другого вида зданий и сооружений рекреационного значения.
Отдавать в собственность участки земель, отведенных для рекреационного назначения, частным физическим лицам запрещено, согласно нормам действующего законодательства.
Однако если такие земли пересекаются с земельными участками, где собственниками выступают физические лица, юридические лица, государственные органы власти или муниципалитет, то на собственность этих лиц накладывается правила сервитута, как частного, так и публичного. Это, в свою очередь, не влечет потери права собственности на участок.
Использовать участки, которые имеют статус рекреационных земель, можно только по целевому назначению – для организации отдыха граждан. При этом если подходящий участок земли находится в собственности у физических или юридических лиц, то государством он может быть изъят в принудительном порядке для осуществления своих нужд или реквизирован.
Реквизирование земельных участков рекреационного значения может осуществляться на срок от двух до двадцати лет.
Запрет на использование земли не по назначению
Согласно статье 98 Земельного кодекса РФ земли рекреационного назначения находятся под защитой государства. Именно поэтому на землях такого типа категорически запрещается вести любую деятельность, в том числе и коммерческого характера, которая не связана с использованием земель по их прямому назначению.
На землях, имеющих рекреационное назначение, нельзя строить жилые дома, создавать предприятия и организации, которые не связаны с туризмом и отдыхом.
Примечательно, что за нарушение данного пункта законодательства предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа, размер которого определяется в зависимости от того, кто выступает нарушителем.
Контроль за исполнением целевого использования земли осуществляет государственный земельный контроль, а та же общественный контроль по нормам земельного законодательства.
Представители каждого из этих органов могут проводить проверки по землям рекреационного значения, проверять исполнение земельного права.
Государственный земельный контроль вправе запрашивать соответствующие документы, выдавать предписания и подавать в суд для рассмотрения обнаруженных нарушений.
При особенно грубых нарушениях, систематическом неисполнении предписаний собственник земельного участка, относящегося к рекреационным землям, может понести и уголовное наказание, а также может быть лишен права собственности в судебном порядке. В результате такой участок переходит в ведомство муниципалитета или государства для целевого его использования согласно действующим нормам.
Административные штрафы
На должностных лиц, которые использовали земельный участок не по назначению, если он находится в ведомстве государственной, муниципальной или бюджетной организации, накладывается административный штраф в размере 1 — 1,5% от кадастровой стоимости участка.
При этом земельный участок, который попадает под категорию рекреационного назначения, обязан иметь кадастровую стоимость и кадастровый номер, иначе ввод его в эксплуатацию был бы незаконным.
Административное взыскание с должностного лица не может быть менее 20 тысяч рублей, даже если кадастровый процент получается меньшим. Данная мера прописана в Кодексе об административных правонарушениях РФ.
Юридические лица, осуществляющие деятельность на землях рекреационного значения, не связанную с целевым использованием, могут понести наказание в виде административного штрафа, размер которого составляет 1,5-2% от кадастровой стоимости участка. При этом взыскание не может быть меньше, чем 100 000 рублей, даже если описанный процент будет составлять меньшую сумму.
Частным физическим лицам не выделяют участки рекреационного значения в собственность, поэтому они не могут нести какое-либо наказание, ни в виде административного штрафа, ни в виде любого другого взыскания. Более того, любой Гражданин вправе подать на рассмотрение жалобу в муниципалитет, государственные органы или суд о том, что обнаружил нарушения по использованию земельных участков.
Для проверки достоверности показаний, указанных в жалобе, на место обычно выезжают представители государственного земельного контроля, которые и устанавливают факт нарушения земельного законодательства.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, Наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
