Заключение договора купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка, образец

Одним из видов гражданско-правовых сделок, чаще всего встречающихся на практике, выступает купля-продажа земельного участка и дома, а также городской недвижимости. Заключение договора подчиняется ст. 37 ЗК РФ, которая определяет основные особенности сделки, а также ст. 130, 549 ГК РФ, раскрывающей общие понятия этого договора.

Особенности предмета соглашения

ГК РФ устанавливает, что сделку проводят две стороны. Это покупатель и продавец. Последний передает в собственность недвижимость, а первый – ее покупает. Цена имущества заранее обговаривается сторонами и прописывается в договоре.

ЗК устанавливает особенности, присущие этому типу договорных отношений. В частности, выставлять на продажу имеют право только участки, которые имеют кадастровый номер и постановлены на одноименный учет.

Продавец при достижении договоренностей о реализации объекта недвижимости, обязан проинформировать покупателя обо всех обременениях, которые наложены на землю. Их может и не быть, но проверить факт необходимо. Обременения являются ограничениями в пользовании земельным наделом.

Покупатель самостоятельно может проверить ограничения, которые в будущем создадут ему проблемы. Нужно заказать выписку из ЕГРН. В ней указаны все обременения, наложенные на земельный надел.

Условия неправомерного заключения договора

ЗК прямо указывает на недействительность проводимой сделки по купли-продажи, если в наличии имеются несколько условий:

• договор прописывает право продавца потребовать участок обратно, если возникнет такое желание;
• сделка проведена таким образом, что новый собственник ограничен в пользовании землей;
• ответственность продавца ограничена, если третьи лица будут предъявлять права на купленный земельный надел.

Законодатель прописывает эти условия, а также ответственность продавца в случае некорректного поведения в сделке. В частности, покупатель обладает объемом прав, если покупатель:

• предоставил ложные данные относительно обременений, наложенных на земельный надел;
• сведения о ВРИ;
• неверно проинформировал об использовании земельных наделов, находящихся по соседству;
• предоставил ложные сведения относительно качеств почвы.

В этих случаях покупатель вправе потребовать от продавца:

• уменьшения покупной стоимости земли;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

Стороны договора

Стороны заключаемой сделки после оформления имеют комплекс прав и обязанностей. Сторонами купли-продажи могут быть граждане, организации, ИП, а также государство в лице муниципальных органов. Выгоднее проводить сделку, если стороны не связаны родственными узами. В этой ситуации покупатель получает имущественный вычет.

Купля-продажа от других сделок гражданско-правового характера (дарения, завещания) выступает наиболее равноправной для сторон правоотношения. Это объясняется тем, что покупатель платит денежные средства, а продавец их получает и отдает земельный участок. Обе стороны от заключения сделки имеют выгоду, так как считается, что обе стороны в этом договоре защищены максимальным образом. Для того чтобы минимизировать риски по договору, оформляются дополнительные документы. Например, договора задатка, аванса, акт приема-передачи.

Условия договора

Единого образца договора не существует. Типовая структура договора доступна в любом их специализированных источников.

Главными условиями договора выступает предмет и цена недвижимости. Об этом говорят ст. 554 и 555 ГК РФ.

1. Предмет: земельный участок – это территория, имеющая установленные в ходе межевания границы. В договоре четко прописываются основные характеристики земельного надела: площадь, ВРИ, расположение.
2. Цена за земельный надел. В договоре она четко прописывается.

Стоимость земельного участка, являющегося предметом купли-продажи, может быть определена:

1. Твердой денежной суммой.
2. Ценой за сотку.
3. % от кадастровой стоимости.

Стороны по своей инициативе (если дано согласие продавца) могут указать, что оплата земельного участка происходит в рассрочку. Это не очень выгодно продавцу, но если он пошел на это, значит, факт фиксируется.

Закон не устанавливает требования по нотариальному удостоверению договора. Но сторонам, если они желают воспользоваться услугами нотариуса, никто не может запретить это. Они могут удостоверить сделку.

Документы для проведения сделки

У владельца земельным участком должен быть на руках полный пакет документов, который необходим для заключения сделки.

Комплект бумаг состоит из следующих:

Стороны правоотношения наделены законом совокупностью прав и обязанностей. В частности, к правам продавца относится требование по полной оплате земельного участка. Покупатель также может согласовать с ним вопрос о предоставлении надела в рассрочку. Это тоже фиксируется в договоре в обязательном порядке.

скачать бланк договора купли-продажи земельного участка [15.86 KB]

Продавец предоставляет покупателю правдивые данные о земельном наделе. У стороны на руках должны быть все документы, позволяющие законно провести сделку с недвижимостью. Если после проведения договора обнаружатся обстоятельства, создающие новому владельцу помехи в использовании земли, то продавец в определенных случаях несет ответственность за это. В частности, он обязан возместить ущерб, нанесенный покупателю.

Предварительный договор купли-продажи: понятие и сущность

Предварительный договор заключается в исполнении основного контракта в будущем. Ему посвящена статья 429 ГК РФ. Стороны берут на себя обязанность по оформлению договорных отношений по передаче имущества в будущем времени.

Основным отличительным признаком предварительного и основного соглашения, выступает то, что первый вариант ориентирован не на фактическую передачу имущества и получения за него денежных средств, а на закрепление будущих договоренностей.

На практике считается, что предварительный договор заключается для того, чтобы убедиться в намерениях сторон. Иными словами, в том, что продавец передаст имущество, а покупатель его приобретет.

Особенности

Предварительное соглашение имеет особенности:

1. Цель: соглашение не является основанием перехода права собственности от одной стороны к другой. Он указывает на о, что основное соглашение по купле-продаже будет оформлено в будущем времени.
2. Предварительный договор – самостоятельный контракт. Несмотря на то, что он указывает на отношения между сторонами, которые возникнут в будущем, уже по другому соглашению, предварительный договор включает в себя наличие прав и обязанностей покупателя и продавца.
3. Предварительное соглашение преобразовывает право сторон в обязанность, заключающуюся в оформлении основных договоренных отношений. Иными словами, если стороны решили составить предварительное соглашение, они должны в дальнейшем подписать и основное. Уклонение сторон, их отказ может повлечь неблагоприятные последствия. Они выражаются в том, что продавец или покупатель обращаются в суд.
4. Предварительное соглашение – безвозмездное. В пределах правоотношений, возникающих по этому виду контракты, не передаются денежные средства или имущество.

Таким образом, из предварительного договора вытекают отношения, связанные с правовыми последствиями для сторон, возникающие в будущем времени. Если предварительно соглашение заключено в соответствии с законом, то оно закрепляет за участниками права и обязанности в дальнейшем купить или продать земельный участок с домом или без строения.

Важно, чтобы в договоренности между физическими лицами по предмету сделки была четко установлена стоимость имущества. Она фиксируется и в предварительном соглашении. На практике, если продавец подписал его, то он снимает объявление с продажи, больше не поднимает цену, никому не показывает по завышенной стоимости участок.

То есть, он нашел покупателя и терпеливо ждет основного договора. То же самое и продавец: он внимательно рассмотрел объект недвижимого имущества, его устроили характеристики земельного участка с садовым домом. Он договорился о цене с продавцом. Заключив предварительное соглашение, он не будет больше искать новые варианты.

Предварительный договор как способ обеспечения обязательств

Роль предварительного соглашения состоит в том, что оно выступает обязательством. К нему применимы положения ГК РФ, связанные с обеспечением договора, который должен быть заключен в будущем времени.

Сторона, чьи права нарушались из-за несоблюдения условий предварительного соглашения по купле-продаже, может потребовать компенсации за понесенные убытки. Это объясняется просто: при оформлении предварительного контракта, сторона рассчитывает на то, что она будет владельцем имущества. А покупатель уверен в том, что он передаст надел и получит за него деньги, на которые он тоже рассчитывает. Когда планы срываются из-за неправомерного поведения одной из сторон на этапе до заключения основной сделки, кто-либо из участников несет убытки. Этот факт фиксируется документально.

Предварительный договор содержит положения, касающиеся наложения штрафов, а также неустойку. Это происходит, когда одна из стороны умышленно затягивает заключение основного договора. Или отказывает в его оформлении, хотя ранее была достигнута договоренность.

Часто в таких правоотношениях в качестве обеспечительной меры выступает депозит денежных средств в определенном сторонами размере. Их продавец может получить только после исполнения обязательств полностью. Покупатель не сможет забрать деньги, если откажется от заключения основной сделки.

Несмотря на известную практику внесения задатка за покупаемое имущество, то есть земельный надел, в рамках предварительного договора данное обеспечение неприменимо. Это объясняется тем, что предварительный договор сам по себе возмездный и в его рамках не осуществляется передача денежных средств.

После составления и подписания основного договора, его переедают на регистрацию в Росреестр. Эта процедура происходит как в самом регистрирующем органе, так и через МФЦ (при условии, что в населенном пункте работают эти учреждения). Стороны с пакетом собранных документов обращаются к регистратору. Он их принимает, выдает расписку. К назначенному времени следует явиться за выпиской из ЕГРН.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

§ 2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Земельнымкодексом урегулированы особенностикупли-продажи зе­мельныхучастков как особого объекта правовыхотношений и особого объектанедвижимости. Положения о купле-продажеземельных участков приэтом основаны на принципах и нормахЗемельного кодекса РФ, а такжена общих положениях о купле-продаже,установленных частью второйГК РФ.

Понятиедоговора Подоговору купли-продажи (в соответствии

купли-продажи сост. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец)

земельногообязуетсяпередать земельный участок в соб-

участка ственностьдругой стороне (покупателю), апокупатель обязуется принять земельныйучастоки уплатить за него определенную денежнуюсумму (цену). Этосоставляет основное содержание данногодоговора. На земельные отношенияраспространяются и статьи § 7 «Продажанедвижимости» главы 30 ГК РФ. В соответствиисо ст. 549 по договору купли-прода­жинедвижимого имущества (договору продажинедвижимости) прода­вецобязуется передать в собственностьпокупателя в том числе и зе­мельныйучасток.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делаетоговорку о том, что земля и другиеприродныересурсы могут отчуждаться или переходитьот одного лица кдругому иными способами в той мере, вкакой их оборот допуска­етсязаконами о земле и других природныхресурсах.

Для собственни­ковземельных участков или тех, кто собираетсяих приобрести, это означает,что при решении правовых вопросовследует обращаться кземельному законодательству, чтобыуяснить особенности сделки. Правда,современное законодательство о землепока достаточно скупо регулирует именносделки купли-продажи. Но определенныеакты, позволяющие заключать договоры,уже приняты.

В частности, разра­ботаныПорядок купли-продажи гражданамиРоссийской Федерации земельных участков1,Типовой договор купли-продажи (купчая)зе­мельногоучастка2.

Согласнотребованиям, специально оговореннымЗемельным ко­дексомРФ, являются недействительными следующиеусловия догово­ракупли-продажи земельного участка:

Порядоккупли-продажи гражданами РоссийскойФедерации земельных участков.Утвержден Постановлением СоветаМинистров РФ от 30 мая 1993 г. №503 // САППРФ. 1993. №23. Ст. 2114.

2Типовой договор купли-продажи (купчая)земельного участка. Утвержден КомитетомРФ по земельным ресурсам и землеустройству2 июня 1993 г. // РГ. 1993. 24 июля.

устанавливающиеправо продавца выкупить земельныйучасток обратнопо собственному желанию;

ограничивающиедальнейшее распоряжение земельнымучастком, втом числе ограничивающие ипотеку,передачу земельного участка в аренду,совершение иных сделок с землей;

ограничивающиеответственность продавца в случаепредъявления правна земельные участки третьими лицами.

Указанныетребования применяются также к договорумены.

Купли-продажи

Важным положением гражданскогои земель­ногозаконодательства является требованиео том, что при заключении договора опродаже земельногоучастка должны быть точно ука­заныданные, позволяющие определить раз­мерземельного участка, его местонахождение,перечень угодий, вхо­дящихв состав земельного участка, цельиспользования земельного участка,его кадастровая оценка.

Земельнымкодексом устанавливается специальноетребование отом, что объектом купли-продажи могутбыть только земельные участки,прошедшие государственный кадастровыйучет.

Дляточного определения всех параметровземельного участка кдоговору купли-продажи прилагаетсяплан земельного участка. Все необходимыеданные также указываются в договоре.При отсутствии планаучастка он изготовляется за счет средствпродавца или покупа­теляпо соглашению между ними.

Продавецпри заключении договора купли-продажиобязан пре­доставить покупателюимеющуюся у него информацию обобреме-ненияхземельного участка и ограничениях егоиспользования. Если этиданные будут в договоре отсутствовать,договор будет считаться незаключенными сделка недействительной в соответствиис Граж­данскимкодексом РФ.

Покупатель в случаепредоставления ему продавцом заведомоложной информации об обремененияхземель­ногоучастка и ограничениях его использованияв соответствии сразрешенным использованием; о разрешениина застройку данно­гоземельного участка; об использованиисоседних земельных уча­стков,оказывающем существенное воздействиена использование истоимость продаваемого земельногоучастка; о качественных свойствахземли, которые могут повлиять напланируемое покупате­лемиспользование и стоимость продаваемогоземельного участка; инойинформации, которая может оказатьвлияние на решение по­купателяо покупке данного земельного участкаи требования опредоставлении которой установленыфедеральными законами, вправетребовать уменьшения покупной цены илирасторжения до­говоракупли-продажи земельного участка ивозмещения причинен­ныхему убытков.

Присовершении сделки купли-продажи продавецили покупатель невправе по своему усмотрению изменитьцелевое назначение земель­ногоучастка, а также такие условия егоиспользования, как право про­хода(проезда) по участку, техническогообслуживания или ремонта зданийи др.

Кадастровыйучет земельного участка осуществляетсяна основа­нии ст.69 настоящего Кодекса и в соответствиис Федеральным зако­ном«О государственном земельном кадастре».В соответствии с ГК РФи Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» государственнойрегистрации подлежитпереход права собственности на земельныйучасток по до­говорукупли-продажи.

Формаи ценаОформе договора продажи земельного уча-

договора стказаконодательство высказывается одно-

купли-продажи значно:договор заключается в письменнойземельногоформе,а несоблюдение этой формы догово-

участкаравлечет за собой его недействительност(ст.550 ГК). Мы уже говорили о том, чтобыларазработана и принята типовая формадоговора купли-продажи земельногоучастка, которой должны придерживатьсяучастники сдел­ки.

Однимиз последствий несоблюдения покупателемустановленной формы договора можетявляться то, что он не вправе рассчитыватьна получениесвидетельства о праве собственностина землю, без которо­гони доказать, ни защитить свои права наземлю он не сможет.

Срокпередачи земельного участка продавцомпокупателю опреде­ляетсядоговором. Если срок договором неустановлен, обязательства попередаче участка должны быть выполненыв разумный срок, в со­ответствиисо ст. 314 ГК РФ, величина срока определяетсяс учетом всехобстоятельств исполнения обязательств.

Однимиз важных условий заключения договоракупли-продажи земельногоучастка является цена договора, ценаучастка. При отсут­ствииусловия о цене участка договор считаетсянезаключенным (ст.555 ГК РФ). Цена участка определяется посоглашению сторон. Призаключении сделок с местной администрациейо покупке земли, аиногда и сделок между частными лицаминередко стороны руковод­ствуютсянормативной ценой земли.

Покупательобязан оплатить земельный участокнепосредственно доили после передачи земельного участка,если иное не предусмотре­нозаконодательством или договором. Еслидоговором не предусмот­ренарассрочка оплаты товара, покупательобязан уплатить цену зе­мельногоучастка полностью. Если покупательсвоевременно не опла­чиваетпереданный земельный участок, продавецвправе потребовать егооплаты и уплаты процентов в соответствиис гражданским зако­нодательством(ст. 486 ГК РФ).

Источник: https://studfile.net/preview/5642028/page:2/