Все самые важные нюансы об оценке сервитута

За Сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.

Что такое сервитут на земельный участок?

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

• Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
• Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).

Однако, независимо от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?

Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

Что включается в оценку сервитута?

• Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
• Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
• Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В том случае, если требования будут оспорены, назначается Процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.

В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных характеристик прежнего участка.

Этапы оценки сервитута

1. Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
2. Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
3. Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью. В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, Договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.

Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.

Различия в оценке публичного и частного сервитута

Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.

Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве. К таким целям будут относиться:

• Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;
• Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
• Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.

Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.

В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.

Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.

Формула для определения стоимости

Базовая стоимость убытков

• Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:
• рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка
• Например:

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

• Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
• Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
• Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
• Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
• Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Читайте также:  Статья 255. нарушение правил охраны и использования недр

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов.

Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде.

Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Оценка сервитута: расчет стоимости земельного участка, а также возможность скачать примерный отчет

Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

Плата за право пользования

Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

1. Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
2. Публичная — подписывается Нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на Недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут.

Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.

Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Как самостоятельно оценить стоимость?

Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:

• ЦС — цена сервитута;
• РСУ — реальная стоимость убытков;
• УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
• РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

• 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
• Х% стоимости — срок сервитута.

Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

Что входит в степень убытков?

В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

• ограничения в использовании;
• частота использования;
• влияние на право распоряжаться земельным участком.

Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000.

За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.

Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

Как оценить реальный ущерб?

Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

Где заказать?

Москва

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Нова Эксперт	+7 495 133 18 34 +7 926 467 9482	Оценка стоимости Сервитута Доставка отчета	от 8 000 500
Prime Consulting	+7 495 109 24 34	Отчет об оценке сервитута без исследования объекта Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта Доставка отчета в пределах МКАД	от 15 000 от 16 000 400
РусьБизнесКонсалт	+7 495 979 26 29	Оценка стоимости Сервитута	от 50 000

Санкт-Петербург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Санкт-Петербургский юридический Центр	+7 812 426 10 20	Оценка стоимости Сервитута	договорная
Адвокат Осадчий Евгений Викторович	+7 981 750 66 66 +7 981 166 81 96	Оформление Сервитута	от 10 000
Геодезическое сопровождение строительства	+7 812 425 61 05	Оценка стоимости Сервитута	15 000

Новосибирск

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
ЮК Гриаста	+7 383 380 81 18	Оформление Сервитута	20 000
PRAVO	+8 800 550 40 28	Установление и оспаривание сервитута	от 14 600
ООО Аспект	Признание и установление сервитута	4 500

Екатеринбург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
NavGeo	+7 (343) 219 01 31	Оформление Сервитута	договорная
ЮК Фурман и Партнеры	+7 (843) 203 47 86	Установление Сервитута	договорная
PRAVO	+8 800 550 4028	Установление и оспаривание сервитута	от 13 700

Отчет

Состоит отчет из таких пунктов:

1. Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
2. Критерии по которым оценивался объект.
3. Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
4. Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
5. Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.

Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Читайте также:  Можно ли и как выделить долю ребенку в другой квартире

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

• доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
• степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
• интенсивность использования объекта с сервитутом;
• степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
• расходы на содержание объекта;
• дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
• рыночная стоимость земельного участка;
• размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (Залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Оценка стоимости сервитута — Северо-Западный Региональный Центр Экспертиз

Как пройти гражданам на свой земельный участок, если проход ограничен соседним участком? Как попасть к реке, если путь к ней проходит только через соседний участок, а другого свободного прохода нет? В этих и многих других случаях государством предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут. Такая возможность во многих случаях вовсе не бесплатная. Объем выплат определяется в результате оценки стоимости сервитута.

СЗРЦЭ оказывает Услуги по оценке сервитута земельного участка, помогая соблюдению законных интересов участников договора.

Законодательно данный процесс регулируется Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчиненное положение». Распространяется на жилые, нежилые помещения и земельные участки.

Сервитут предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам. Рассматриваться могут как частные, так и государственные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Для определения платы за сервитут разработаны специальные правила и методические указания.

Виды сервитута

Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида, может распространяться не только на земельные участки, но и на здания.  

По типу рассматриваемого участка или имущества различают сервитут:

• земельный,
• вещный,
• воздушный,
• водный,
• гражданский.

1. Предиальный сервитут – установленный в пользу собственника недвижимости.
2. Личный сервитут – в пользу лица, по требованию которого составляется договор. 

Положительный и отрицательный сервитут

• Положительный сервитут дает право лицу обладателю сервитута пользоваться чужим участком, не нанося ему ущерба. Например, проводить по территории канализационные или водопроводные трубы, прогонять скот на общественные пастбища, прокладывать линии электропередач, проходить к реке и т.д.
• Отрицательный сервитут ограничивает право владельца участка проводить некоторые действия. Например, запрещает возводить здания или другие сооружения, перекрывать свет и воздух к другому участку. Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида. 

Частный и публичный сервитут

Имеется в виду разделение на сервитут для личных нужд и общественных целей.

О публичном сервитуте говорят, когда он требуется в интересах государства, администрации или жителей окрестностей. Например, если путь к электричке может проходить только в определенном месте из-за ландшафтных особенностей. Другой пример – геодезические работы, размещение межевых знаков.

Частный сервитут – это передача прав только для соседей или ограниченного количества лиц.

Независимая оценка земельного сервитута рассматривается чаще всего. Например, проведение водопровода или установка электро-коммуникаций, которые можно провести только через определенный участок, с учетом последующего обслуживания коммуникаций. При необходимости проводится землеустроительная Экспертиза.

Когда требуется оценка сервитута земельного участка

Такое право в отношении земли, как объекта недвижимости, определяется необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Примеры, когда может быть установлен сервитут:

• Путь к водоему перекрыт забором или лесом участка.
• Нет дороги к участку, спецслужбы могут подъехать только со стороны соседнего участка.
• Естественные блага между собственниками соседних участков распределены неравномерно, и требуется устранить возникающие при этом затруднения.
• Возле участка проводятся инженерные работы.

Речь об установлении сервитута идет тогда, когда один из собственников соседнего надела просит право ограниченного пользования на участок соседа.

В идеале составляется договор, по которому владелец участка предоставляет возможность заинтересованному лицу пользоваться своим участком за определенную плату.

Такие условия определены для того, чтобы использование чужой земли было только в том случае, когда других возможностей добиться цели нет, иначе любой сосед мог требовать подобных прав. При этом имеется в виду только право использования определенной площади на участке, а не весь надел.  

Рассчитывается соразмерная плата за сервитут, которая вносится в качестве компенсации за неудобства. В некоторых случаях соседи идут навстречу бесплатно, или сделав единовременный платеж. Иногда плата вносится помесячно.

Можно самостоятельно договориться с соседями о бесплатном использовании участка, например, для прокладки водопровода. Для расчета рыночной стоимости сервитута лучше всего обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке сервитута.

И только если владелец участка отказывается от сотрудничества, можно обратиться в суд для наложения обременения. 

Как рассчитать стоимость сервитута

В договоре фиксируется площадь земли, относительно которой проводят расчет платы за сервитут. Рассматриваются и дополнительные условия:

• Будет ли мешать использование земли собственнику.
• Какие неудобства при этом появятся.
• На какой срок дается право пользования.

Принцип разумности не имеет установленных критериев, поэтому судьи выносят решение, исходя из конкретных обстоятельств. Сервитут вступает в силу после регистрации и получения справки из Росреестра о начале действий.

Если участок переходит по наследству, договор и решение суда не теряют своей силы. Но если необходимость в использовании смежного участка отпадает, то сервитут прекращается раньше срока. Для оформления прекращения сервитута нужно обратиться в суд.

Какие документы необходимы дляоценки сервитута для суда:

• заявление;
• паспорта;
• свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• межевой план участка;
• оплата госпошлины (чек), для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Если дело касается публичного права пользования, выписка из ЕГРН и договор не нужны. Законность будет установлена на основании нормативных актов муниципальных органов.

Нюансы при определении стоимости сервитута

• Если сервитут устанавливается на длительный срок, то при оценке рыночной стоимости сервитута на земельный участок принимается вовнимание рыночная стоимость аренды земли на длительный срок. Если срок не определен – предельным сроком считается 49 лет.
• Перед подписанием договора рекомендуем привлечь геодезистов для точного определения границ сервитута и установления координат поворотных точек. Иногда проводится инженерно-техническая экспертиза.
• В договоре можно предусмотреть возможность изменения платы согласно инфляции, неустойки и штрафы за неуплату.

Читайте также:  Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание

Оценка сервитута и обременений

Сервитут
является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается
вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего
участка.

В
соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования
которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В
законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута.
Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид
права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях
принято определять сервитут частный и публичный.  

Публичным
сервитутом называется право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения.  

Частным
сервитутом признается право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов конкретных лиц.  

Публичный
сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по
соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве
случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают
стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в
учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке
объектов недвижимости.

Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не
содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект
планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а
также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный
реестр недвижимости).

Помимо явных обременений, на практике встречаются
обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении
законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы
санитарно-защитных зон).

И, хотя установить плату за право пользования участком
можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками
учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной
стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как
правило, за право пользования чужим участком приходится платить.
Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками
соглашения.

Но плата не является обязательной – при согласии собственника
обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное
пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике
такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях.

При составлении
соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право
пользования объектом недвижимости. 

Стоимость
платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен
проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на
стоимость, в том числе:

• Вид сервитута;
• Разрешенное использование земельного
  участка;
• Срок договора аренды и форма арендных
  платежей;
• Степень благоустройства земельного
  участка, развитость инфраструктуры;
• Характеристики расположенных на участке
  зданий и сооружений;
• Характер хозяйственной деятельности
  владельца объекта оценки;
• Ограничения и обременения прав на
  земельный участок;
• Доля площади участка с установленным
  сервитутом в общей площади объекта оценки;
• Другие факторы.
• Интенсивность использования участка, в
  отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и
  сервитуарием.

Оценка
соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего
законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в
форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

Существуют
различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта
недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в
связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности
фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества
местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка
платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной
стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления
публичного сервитута и после его установления.

До
1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких
обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в
качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера.

И,
хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения
о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование,
содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких
сотен гектаров.

Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных
участков имеет свои особенности.

Так,
при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных
и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект
недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная
стоимость всего участка.

Если
же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы
отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость
только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку
владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные
ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать
и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах
которого установлен сервитут.

При
оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке –
сравнительный, затратный и доходный.

При
оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги.
Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и
выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один
из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости
данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При
оценке сервитута затратным подходом учитываются:

• расходы, которые понесет владелец участка
  в будущем в результате наложения сервитута;
• убытки в случае несоблюдение условий договора,
  если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
• затраты, связанные с обслуживанием
  сервитута.

Например,
при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые
возникли у собственника в связи с установлением сервитута.

Например, при
организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек
или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее.

Издержки
собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если
плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В
основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от
объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

• потери дохода, а именно — снижение
  величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на
  земельный участок.
• плата за ограничение использования
  собственником земельного участка.

Как
правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов,
обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В
случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных
отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется
такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью
оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной
квалифицированной подписью).

Показать полностью

При
составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете,
будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет
юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в
суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.

Отчет
об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг
оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.

ОК
«Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит
судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно
воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.

Скрыть текст