Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

В этой статье:

Как происходит изменение категории земель

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
водными объектами;
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

кадастровый номер участка;
категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Источник: http://www.glavbukh.ru/art/22742-kak-proishodit-izmenenie-kategorii-zemel

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/997912/

Перевод категории земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, является переводом земель водного фонда в земли категории, указанной в разрешении на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности.

При отказе заявитель может выбрать другой участок или оспорить решение департамента в судебном порядке.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция

Так, эти участки можно без ограничений переводить в земли запаса, лесного хозяйства и сельскохозяйственного назначения при условии, что после использования они остались пригодны для этого.
Если изменяются или устанавливаются новые границы населённых пунктов, то территория промышленного назначения меняет категорию и на ней можно возводить жилые дома или передавать земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Перевести землю сельхозназначения в другую категорию сложно. Ориентироваться необходимо на кодексы, законы, регулирующие земельные отношения, регистрацию имущественных прав.

Примером установления ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую является положение, закрепленное в подп.6 п.1 ст.7 комментируемого Закона (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г.
Начиная с 05.01.2005 г. начала действовать усовершенствованная версия закона, регламентирующего смену категории назначения земли. В ней более четко прописан механизм перевода земель (включая случаи, когда потребовалось решение суда), предоставлены примеры ходатайств о смене специализации, а также указаны сроки изучения ходатайств и принятия решений по ним.

Как перевести — пошаговая инструкция

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения.

Например, на промышленных участках будут впоследствии возводиться производственные объекты и здания, а сельхоз земли будут применяться аграриями в растениеводстве или животноводстве. Если возникает необходимость изменить специализацию того или иного участка, необходимо будет внести соответствующие правки в документацию на участок.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли. Штрафы в 2017 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка.

Комментируемая статья устанавливает состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. В настоящее время в соответствии с комментируемым Законом регулируются и отношения по переводу земель лесного фонда в земли иных категорий.

Принцип целевого назначения земель

Если на территории проводились работы, которые нарушили слои почвы, то перевод в другую категорию осуществляется после восстановления. Для этого также требуется подготовить и утвердить проект рекультивации.

Юристы компании «Финансово – Правовое Агентство» предлагают услуги по изменению категории земельного участка – переводу земель из одной категории в другую, а именно: из сельскохозяйственных земель в земли промышленного назначения. В наши дни строительство за городом уже становится мейнстримом, приобретая все больше сторонников и последователей.

Как правило, это территория населенных пунктов, допускающая жилую застройку. С их точки зрения, это вполне логично. А на какой же земле еще строиться? Ведь доля земель населенных пунктов в общем земельном фонде России составляет всего около 1 %, а возможности использовать их для строительства практически исчерпаны.

Значительную часть участков земельного фонда составляют наделы, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур и ведения животноводства. Данные угодья расположены вдали от города в экологически чистой местности.

Поводом для отказа может служить отрицательное заключение, выданное в результате экологической экспертизы или после выявления несоответствий нового назначения участка утвержденной ранее схеме территориального планирования.

Любой участок земли подлежит обязательной классификации и владелец должен использовать его в соответствии с его предназначением.

Прежде, чем начать перевод земель в другую категорию земель, стоит выяснить, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения. В соответствие с пунктом 1 статьи 77 и статьи 87 Земельного кодекса РФ «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства».

В ст. 8 Земельного кодекса указано, что смена категории сельскохозяйственных земель может осуществляться по решению Правительства РФ или региональной исполнительной власти.

В законе от июля 2005, регламентирующем перевод земель сельхозназначения в другую категорию, приведены ситуации, в которых возможно изменение целевого предназначения использования земель.

Следующим шагом изменения категории промземель будет подготовка ходатайства по установленной форме. Образец ходатайства предоставляют органы власти.

Подпункты 3 и 4 п.5 устанавливают, что в акте о переводе земель или земельных участков также необходимо указать категорию земель, перевод из которой осуществляется, и ту категорию земель, в которую будет осуществлен перевод.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении.

Перевод земель сельскохозяйственного значения в земли населенных пунктов

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов. Чтобы получить возможность строить жилье или промышленные объекты на сельскохозяйственных землях, нужно предварительно изменить их категорию, подав ходатайство в местный земельный департамент.

Ответ один: изменить вид разрешённого использования. Земли подразделяются на несколько групп: сельхозназначения, запаса, населённых пунктов и т.д.

В связи с этим осуществляется перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную.Рекламный блок:Как правило, земли промышленного назначения образуются на основе участков, созданных ранее, на которых некогда действовали производственные объекты.

Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Ситуации, когда участок нужно применить не в целевом назначении и сменить его категорию использования, возникают достаточно часто. Процессу изменения специализации неизбежно сопутствует смена правового режима и коррекция цены в ту или иную сторону.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Перевод земель из одной категории в другую

Но что делать, если собственнику необходимо осуществлять на участке ту деятельность, которой нет в перечне видов разрешенного использования конкретно для его земли. Для этого потребуется перевод земель из одной категории в другую.

Копия акта также направляется в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, после чего изменение земельной категории считается состоявшимся (п. 3 ст. 5 Закона № 172), при этом менять документы на земельный участок не нужно.

По смыслу комментируемой статьи заинтересованными лицами могут выступать юридические лица (предприятия, учреждения, организации), граждане, индивидуальные предприниматели, а также общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и, кроме того, лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Справку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или Росреестре, предъявив паспорт и уплатив пошлину (300 рублей).

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Земли промышленности обычно расположены за пределами населённых пунктов. Их используют предприятия и организации, которые занимаются промышленным производством.

Порядок использования зависит от того, кто ими владеет. Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей. В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство.

Категории земель и перевод земли из одной категории в другую

Последний документ готовится в случае, если инициатором выступает арендатор частного земельного участка или обладатель сервитута.

Если владелец – физическое лицо, для подтверждения личности достаточно предъявить копию паспорта, а если юридическое лицо или ИП, тогда понадобится выписка из государственных реестров (ЕГРЮЛ, ЕГРИП).

Источник: http://kristall-lift.ru/novosti/472-perevod-kategorii-zemelnykh-uchastkov-iz-zemel-selskokhozyaystvennogo-naznacheniya-v-zemli-promyshlennosti.html