Как снизить кадастровую стоимость земли

В этой статье:

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам.

Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога.

Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли.

Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением.

А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Как производится расчет кадастровой стоимости

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли.

В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов.

Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки.

В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству.

Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год.

Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога.

Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка.

Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра. Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

характеристики местности;
целевое назначение;
местонахождение участка (как далеко от центра);
инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков.

В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка.

Таким образом, удельный показатель — это усредненная кадастровая стоимость.

Как снизить кадастровую стоимость

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

испорчен плодородный слой;
на участке имеется болото, овраг или обрыв;
прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

при постановке на кадастровый учет;
при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций.

Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает.

Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра.

Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

сменить тип разрешенного пользования;
поменять категорию земли;
сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии.

Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление.

Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

техническими недоработками;
незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого.

Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии.

Это делается в следующих случаях:

вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН.

Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом — владелец земли, подавший заявление.

Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

В пакет документов должны входить:

документ, подтверждающий право владения участком;
паспорт физического лица;
свидетельство о типе права;
документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
отказ в письменной форме от отделения кадастра;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте.

Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало.

К исковому заявлению следует приложить:

квитанцию, выданную на почте;
уведомление о получении;
опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога.

Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так.

Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

привлекательность участка для инвесторов;
месторасположение;
состояние рынка на дату проведения оценки;
особенности расположения участка;
перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее.

Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены.

Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков.

Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли.

Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

испортился плодородный слой почвы;
на участке образовался овраг, болото или обрыв;
произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
земельный участок утратил полезные свойства;
произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии.

Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

право собственности;
безвозмездное бессрочное пользование;
пожизненное наследуемое владение;
аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка.

Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно.

Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин.

Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь.

В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки.

С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления.

Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней.

Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии.

Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика.

Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

правоустанавливающий документ на землю;
общегражданский паспорт;
бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
акты обследования местности;
справки от независимых оценщиков;
выписка с отрицательным решением комиссии;
квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
работа оценщика – 10 000 рублей;
внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Каждый объект недвижимости, каким бы он ни был, имеет не только основную, но и кадастровую стоимость, которая рассчитывается специальными органами.

Порой случается так, что она завышается по различным причинам, но это влияет на налоги, которые владелец ежемесячно выплачивает государству.

В таком случае возникает вопрос: как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Наш специалист свяжется с Вами в течение 15 минут в рабочие дни с 09:00 до 19:00

Определяется она по следующим факторам:

Площадь недвижимости;
Пространственное размещение участка (например, этаж и даже район);
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в данном регионе;
Год, когда была построена недвижимость.

Как видно, зачастую кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной.

На это могут влиять неточность сведений, поскольку человек, который оценивает стоимость участка, опирается не на цену сделки, а на среднюю стоимость в регионе, поэтому вопрос о том, как уменьшить кадастровую стоимость, может быть сложным; обобщение, поскольку, как правило, при оценивании участка во внимание не берутся различные особенности, такие как удаленность от транспортных путей сообщения, отсутствие коммуникаций и т.д. — все оценивается по общему стандарту; а также неправильное отнесение участка к категории того или иного вида разрешенного использования: каждый участок или недвижимость имеет свое так называемое предназначение, каждое из которых может получить разную кадастровую стоимость.

Где подать заявку на снижение кадастровой стоимости земельного участка?

Необходимость оспаривания стоимости определяют специальные оценочные комиссии.

Однако стоит учитывать, что повторное оценивание может быть произведено только через пять лет после покупки недвижимости.

В зависимости от региона и населенного пункта устанавливается новая стоимость.

Причинами для установления новой и пересмотра старой кадастровой стоимости могут стать несовпадение с имеющимися сведениями и установление рыночной стоимости земельного участка, а затем его сравнение с кадастровой.

Снизить кадастровую стоимость земельного участка можно двумя способами: через обращение в комиссию и через суд.

Уменьшение стоимости через комиссию

Существует комиссия, которая рассматривает споры по данному делу. Формируется она через Росреестр и существует в каждом регионе России.

Как уже было сказано, эта процедура может быть проведена спустя пять лет после последнего внесения стоимости в базу данных.

Для обращения в комиссию необходимо заполнить заявку и заявление, что можно сделать на официальном сайте Росреестра.

Уменьшение кадастровой стоимости земли проходит без вашего непосредственного участия, однако стоит учитывать, что комиссия не допускает снижения стоимости ниже 30%.

Чтобы осуществить уменьшение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию, потребуются следующие документы:

Документы на землю, заверенные нотариусом (свидетельство о праве собственности);
Отчет независимого оценщика. В них должна быть указана рыночная стоимость, которая отличается от кадастровой;
Кадастровая справка о стоимости участка или недвижимости, получить которую можно через Росреестр.
Личное присутствие гражданина при работе комиссии не нужно. Без предъявленных документов обращение рассматриваться не будет. Решение будет вынесено в течение месяца: либо изменение кадастровой стоимости, либо отказ.

Уменьшение стоимости через суд

Если вы задаетесь вопросом, как снизить кадастровую стоимость участка, можно также обратиться в суд.

Дела о снижении кадастровой стоимости земельного участка рассматриваются в областном, краевом и федеральном суде.

Обратиться туда необходимо не позднее чем через пять лет после внесения стоимости участка в базу или же за три месяца со дня, когда гражданин узнал о неправильной оценке и тем самым нарушении своих прав.

Вместе с заявлением в суд необходимо подать:

Копии документов, определяющих право собственности;
Копию отчета независимого оценщика;
Государственная пошлина, 300 рублей РФ – для частных лиц, 3000 рублей РФ – для юридических лиц.
Справку о настоящей кадастровой стоимости участка или недвижимости.

Такое дело является одним из сложнейших. Но нужно помнить, что перед обращением в вышестоящие органы необходимо получить оценку участка, чем и занимается компания «Атлант Оценка».

Мы осуществляет данную процедуру в оперативном порядке, и, кроме того, представляем весь спектр необходимых услуг, например, при необходимости могут быть привлечены другие специалисты. Поэтому вам не придется обращаться в другие компании, и вы сможете довериться нам.

Источник: https://kadastr-rf.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м.

категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности.

В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом.

Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки).

Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите документ в течение часа.

Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.).

Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к.

в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб.

Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог.

Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше.

Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: 3 основных этапа

В 2013 году была проведена кадастровая оценка участков земли.

Большинство владельцев недвижимого имущества получили квитанции на уплату налога, определенного по налоговой базе – рыночной стоимости объекта.

Законом предполагалось, что кадастровый показатель будет отражать реальную цену на определенный участок на рынке недвижимости.

Оценщики не посещали наделы, а производили сбор информации согласно размещенным объявлениям на продажу объекта. Тем самым завысив для большинства землевладельцев налог на землю.

В каких случаях стоит уменьшить кадастровую стоимость?

В каких случаях стоит оспорить кадастровую стоимость?

Выгода с экономической точки зрения, пожалуй, самое важное и весомое обстоятельство для перерасчета ценности участка земли.

Ведь любой гражданин РФ в независимости от вида свой деятельности и размера дохода, пытается минимизировать свои расходы, касающиеся периодических и обязательных платежей.

Данные в кадастровом реестре не всегда соответствуют действительности, а зачастую сильно завышены относительно реальной рыночной стоимости.

В основном это происходит по вине оценщика, использующего недостоверные сведения или игнорирующего особенности определенного имущества, то есть:

неверное отражение информации о виде разрешенного пользования наделом;
неточный учет показателей – геологическое месторасположения земли, наличие или отсутствие обременений;
развитость и пошаговая доступность к объектам инфраструктуры, что значительно отражается на кадастровом ценообразовании.

В итоге данный вид оценки не является объективным.

Что такое кадастровая стоимость земли можно узнать по ссылке.

Дата определения кадастровой стоимости

Моментом оценки считается одна из дат осуществления значимых действий относительно объекта:

если имущество не было внесено в реестр, но при этом было учтено в кадастре, смотрят число составления перечня;
формирование реестра объектов для кадастровой палаты;
занесение в кадастр сведений о наделах, не выявленных до настоящего момента;
внесение качественных либо количественных изменений, отразившихся на кадастровом ценообразовании.

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Правом обращения в высшие инстанции наделены:

собственники объекта недвижимости, те, кто владеет им на праве пожизненного владения либо бессрочного пользования;
арендаторы наделов, находящихся в государственной, муниципальной либо частной собственности, если затронуты их интересы;
органы муниципальной и государственной власти по имуществу, находящемуся в их собственности;
совладельцы земли, без уведомления других участников долевой собственности;
другие не менее заинтересованные лица.

Как можно оспорить кадастровую оценку?

Законодательством предусмотрено несколько способов пересчета кадастровой стоимости:

Без обращения в судебные инстанции, путем подачи пакета документов в орган Росреестра по месту нахождения участка земли, при котором работают Комиссии, отвечающие за рассмотрение споров, на целесообразность обращения граждан.

Путем обращения с заявлением в суд. Юридические лица при этом не могут напрямую обраться в судебные органы, до момента как они не пройдут стадию досудебного решения вопроса, тогда как для физических лиц, обращение в Росреестр не обязательно.

Как узнать кадастровую стоимость можно посмотреть по ссылке.

Перечень документов и сроки

Чтобы оспорить кадастровую стоимость и вызвать комиссию для осуществления переоценки объекта недвижимости необходимо собрать пакет документов, в который будут входить:

заявление на пересмотр кадастровой оценки. Можно посмотреть тут.
документы собственника участка;
свидетельство, подтверждающее право на распоряжении объектом (копия, заверенная нотариальная);
кадастровый план на участок земли, кадастровый паспорт;

Инструкцию по офрмлению кадастрового паспорта можно посмотреть в здесь.

оценка стоимости имущества, осуществленная независимым экспертом в результате изучения надела;

Как определить кадастровую стоимость участка — узнайте в этой статье.

документальное подтверждение недостоверности используемых сведений при экспертизе уполномоченными государственными органами.
квитанция о внесении госпошлины.

Перечисленные документы передаются уполномоченному лицу под расписку, убедившись в том, что заявление было зарегистрировано.

Это важно! Ответ на полученное заявление комиссия должна предоставить не более чем через 40 дней с момента предоставления полного пакета документов.

Еще один не менее значимый аспект – это то, что в обращении указанная стоимость участка не должна быть больше или меньше более чем на 13% от установленной оценки кадастровыми органами.

В этом случае для проведения перерасчета следует обращаться сразу же в суд.

Ответ комиссии на заявление

Какое решение может принять комиссия?

Если основанием для обращения была недостоверная информация, то по итогам рассмотрения заявления комиссия может принять следующие решения:

о пересмотре кадастровой оценки при недостоверных сведениях о недвижимом имуществе;
об отказе при использовании достоверной информации о наделе.

Решение комиссии можно попытаться оспорить через суд.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно: подробная инструкция

Самостоятельно определите, имеются ли у вас основания, возможности и причины для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли.

Если вам пришла квитанция на уплату налога на надел, получите информацию о кадастровой стоимости на него. Проведите анализ данной оценки с ценами на аналогичные объекты на рынке недвижимости.

Если превышение достигнет 30% — это веское основания для начала процедуры переоценки участка земли.

Обратитесь в уполномоченные органы, заказавшие проведение оценки, для получения информации об участке земли, на основании которых была определены его кадастровая стоимость. При наличии документов, опровергающих эти данные, составьте заявление и подайте его в Россреест, приложив необходимые документы.

Если на руках опровергающих бумаг нет, то закажите независимую экспертизу для определения рыночной ценности объекта недвижимости и опровержения используемой информации при кадастровой оценки.

Как перевести землю из одной категории в другую можно посмотреть по ссылке.

Этап второй – обращение в оценочную фирму.

Проконсультируйтесь о целесообразности спора о пересмотре стоимости участка. При данном анализе специалисты внимательно изучают документы и проводят предварительную оценку имущества. В среднем такая услуга обойдется 5 000–10 000 рублей.

При выявлении завышенной цены на объект недвижимости, заключите договор с компанией для подготовки экспертизы и отчета. В зависимости от места расположения надела и его сложности. Расценки на услуги подобного рода варьируются от 10 000 до 100 000 рублей.

Если основанием для переоценки является недостоверная информация, то необходимо подготовить документ о недостоверных данных. Стоимость заключения – 10 000-25 000 рублей.

Затраты на данные услуги можно сократить, заключив коллективный договор, объединившись, к примеру, к членам некоммерческого дачного либо садового товарищества.

Этап третий. Выбор метода переоценки: обращение с заявлением в комиссию, либо в судебные органы.

Кадастровая оценка наделов производится один раз в 2-5 лет.

В связи, с чем вам никто не может дать гарантию, что после проведения всех процедур, спустя некоторое время при государственной экспертизе стоимость на ваш участок не будет опять завышена!

Судебная практика по делам об уменьшении кадастровой стоимости земли

Законодательством установлено право на оспаривание в судебном порядке кадастрового ценообразования объекта недвижимости следующими лицами:

Организациями и ИП, в собственности, законом использовании, аренде которых имеются участки земли. В этом случае иск направляется в арбитраж по месту расположения имущества.
Физическими лицами – владельцами наделов. Они обращаются с иском в судебные инстанции общей юрисдикции.

Защита прав владельцев наделов происходит путем замены кадастровой стоимости объекта на адекватную рыночную цену. Собственник может обратиться с иском в суд на протяжении 3-х месяцев с момента, как ему стал известен факт нарушения.

Согласно установленной судебной практике, дела об оспаривании государственных актов достаточно сложные и изучаются на протяжении длительного времени.

Государственная пошлина

При подаче заявления об отмене нормативно-правого акта, признания действия уполномоченными органами, создавшие данный акт незаконными или их бездействие, взимается государственная пошлина: с юридических лиц – 2 000 рублей, с физических лиц – 300 рублей.

О том, в каком порядке осуществляется уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, вы можете узнать в следующем видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/kak-umen-shit-kadastrovuyu-stoimost-zemel-nogo-uchastka-3-osnovny-h-e-tapa.html