Как продать земельный участок с домом?

В этой статье:

Для тех, кто передумал отдыхать на даче. Как продать земельный участок в Беларуси

Не за горами весна, а вместе с ней начало дачно-огородного и строительного сезона. Если вы хотите оставить огород в прошлом или поменять на огород посимпатичнее и впереди маячит продажа, то мы подготовили для вас полезные советы. Сегодня подробно рассказываем о процедуре продажи земельного участка в Беларуси.

Как продать земельный участок?

На каждый товар найдется свой купец, особенно если это недвижимость или земельный участок в привлекательном регионе. Чтобы продать земельный участок, для начала владельцу придется собрать пакет документов.

Какие документы нужны для продажи участка

Процесс купли-продажи недвижимого имущества регулируется параграфом 7 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Сделка не будет законной без подписания договора обеими сторонами процесса.

Согласно ст. 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь, «в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества».

Документом, который подтвердит принадлежность земельного участка, является выписка из Национального кадастрового агентства или кадастровый паспорт. Вместе с ним должны быть:

межевой план – это документ, где точно прорисованы границы земельного участка и определена точная площадь;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений (аресты земельного участка, право на пользование участком третьими лицами);
документ с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.

Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер, размеры). Учетом земель и выдачей такого документа занимаются специалисты ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Для физических лиц стоимость выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,2 базовой величины. Стоимость справки о принадлежащих лицу правах на объекты недвижимого имущества, справки о правах на объекты недвижимого имущества, справки об отсутствии прав на объекты недвижимого имущества — 0,1 базовой величины.

Кроме передачи прав на участок, необходимо передать права на недвижимость, которая находится на нем. Для этого потребуются следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации недвижимости (здесь указывается адрес, площадь, наименование недвижимости и назначение);
Технический паспорт на недвижимость от Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.

Эти документы должны быть у правообладателя на руках, а выдает их Единый государственный регистр недвижимости и недвижимого имущества по месту жительства (областные, районные отделения).

Для оформления договора необходимы еще и личные документы:

Паспорт
Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом.
Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Только после сбора всех документов можно приступать к оформлению договора купли-продажи земельного участка в РБ.

Оценка земельного участка

Для выгодной продажи земельного участка нужно выставить верную цену. Определить цену на недвижимость можно самостоятельно или с привлечением агентств недвижимости. За самостоятельную оценку не придется платить, но за точность такой цифры никто не поручится. При завышенной цене владелец будет долго продавать собственность, а при заниженной – потеряет деньги. Если же обратиться в агентство, то придется заплатить за экспертное мнение. Но зато владелец будет более-менее уверен в цене и получит официальное заключение, которое можно предъявить покупателям.

Если вы решили оценить имущество самостоятельно, обратите внимание на факторы, которые влияют на стоимость земельного участка:

Размер участка. Больше квадратных метров – дороже участок.
Географическое положение. Чем ближе к большому городу, тем дороже можно оценить. Это связано с комфортом и возможностями, которые предоставляет город.
Возможность добраться. Чем проще добраться до участка, тем выше можно ставить цену. Если можно доехать до города без пробок на общественном транспорте, то такой участок всегда будет востребованным. Чем дальше в глушь, тем дешевле земля.
Назначение земли. В зависимости от назначения стоимость варьируется. Участки в садовых товариществах, дачных кооперативах, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
Рельеф участка. Плоскую поверхность можно продать дороже, чем ухабистую. Владельцы специально выравнивают участок для строительства дома, огорода, сада, любого другого использования. Холмистые и расположенные в низменности участки заметно отстают в цене.
Качество грунта. Для разведения фермерского хозяйства глина совсем не подойдет. А завоз чернозема и удобрений обойдется новому хозяину дорого.
Уровень грунтовых вод. Если грунтовые воды расположены близко к поверхности, то стройку на таком месте могут запретить.
Ухоженность участка. Избавьтесь от мусора, вывезите все лишнее, посадите газон и сами заметите, как приятно будет смотреть на чистый участок. Продажа такой собственности не затянется.
Наличие строений. Хорошая недвижимость может в разы увеличить стоимость земельного участка. А вот рухлядь лучше снести самостоятельно, иначе новые владельцы потребуют снизить цену в счет издержек на снос.
Коммуникации. Согласитесь, участок, где имеется электро- и газоснабжение, канализация или, например, собственная скважина с чистой питьевой водой, выглядит куда более привлекательно, чем участок без подобных благ.

И напоследок. Сравните цены на похожие участки в интернете. Посмотрите стоимость в своем регионе, со своей площадью, прикиньте заранее, готовы ли вы торговаться и на какую сумму. Заложите все это в первоначальную стоимость.

Как найти покупателей и что им предложить

Если нужно продать срочно, обратитесь в агентство недвижимости. Вам могут предложить выкупить участок или поискать клиентов для сделки. Во втором случае агентство предлагает еще и нотариальное сопровождение, т.е. помощь в сборе всех документов.

Для самостоятельного поиска клиентов нужно сформировать объявление о продаже земельного участка и максимально широко распространить его.

В объявлении обязательно нужно указать: адрес и местонахождение участка (например, обозначить на карте), площадь, наличие построек и их состояние, качество грунта, инфраструктура, возможность добираться (как можно добраться, за какое время), описание окружающей местности (есть ли рядом соседи, много ли людей, какая природа, наличие водоемов и т.д.). Добавьте несколько хороших фотографий и не забудьте указать все каналы для связи с вами.

Размещать объявление лучше всего на тематических форумах, интернет-площадках по купле-продаже, можно сделать посты в региональных группах (по месту, где расположен участок) в социальных сетях. Если реклама в интернете плохо работает, попробуйте подать объявление в местную газету.

Как продать участок, который получен по очереди нуждающимся

Земельный участок, который получен по очереди нуждающимися продать можно, но только при исполнении нескольких условий.

В соответствии со статьей 511 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З, отчуждение гражданами незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных им как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам при условии полного погашения льготного кредита на строительство жилых помещений (в том числе досрочного), если такой кредит привлекался.

Если исполком отказывается приобретать участок, есть шанс продать его с разрешения этого исполкома, но только в исключительных случаях (направление на работу в другую местность, потеря кормильца в семье, получение I или II группы инвалидности и другие обстоятельства, объективно свидетельствующие о невозможности использования недвижимого имущества).

Как видим, процедура продажи участка не самая простая и требует соблюдения ряда формальностей. Впрочем, все это реально даже для тех, кто в свое время получил землю на льготных условиях как нуждающийся. Вооружитесь терпением и информацией – и вперед! Желаем удачи!

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Источник: https://mtblog.mtbank.by/dlya-teh-kto-peredumal-otdyhat-na-dache-kak-prodat-zemelnyj-uchastok-v-belarusi/

Человек продает землю и дарит дом на ней – какие риски у покупателя?

Нужно исходить из того, что при покупке участка без оформления дома впоследствии может возникнуть неприятная ситуация, связанная с расторжением сделки. Участок с домом стоит гораздо дороже, чем просто земельный участок. Возможна ситуация, когда продавец скажет, мол, ты купил участок, вот им и пользуйся, а домом я буду распоряжаться по своему усмотрению. Тогда Вам придется либо расторгать договор купли-продажи, либо выкупать еще и дом за некую сверхцену. Дом не следует за землей автоматически.

Не исключен и вариант, когда продавец, имея все документы на дом, решит вывезти «стройматериал» (то есть дом) с земельного участка. И по документам в данном случае он будет иметь на это полное право. А вот покупатель останется с носом, поскольку по факту окажется, что он заплатил за земельный участок, как за участок с недвижимостью. Поэтому рисковать не стоит. Будет гораздо правильнее зарегистрировать дом надлежащим образом.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Начнем с того, что и на дом, и на земельный участок обязательно должны быть свидетельства о праве собственности. Так как у нас рыночные отношения, Вы вправе купить земельный участок по любой стоимости, которая будет приемлема как для продавца, так и для покупателя. С домом ситуация интереснее.

Подарить, конечно, Вам дом можно, но поскольку Вы не являетесь с продавцом близкими родственниками, то обязаны будете заплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости имущества, полученного в дар.

При этом Вы должны иметь в виду, что договор дарения может быть оспорен самим дарителем, если он докажет, что Вы содержите имущество в ненадлежащем состоянии, угрожающем окружающим и ему самому, наносящем урон окружающей среде и т. д. Также это могут сделать наследники дарителя (после его смерти).

Договор купли-продажи оспорить сложнее. Договор дарения должен быть обязательно зарегистрирован в Регистрационной палате, и Вы должны получить свидетельство о собственности на дом, иначе документ не будет иметь никакой юридической силы. Особенно если он составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, а право собственности так и останется за дарителем.

Отвечает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Если исключить умышленное мошенничество со стороны продавца, то основной риск состоит в том, сможете ли Вы в дальнейшем безболезненно зарегистрировать право собственности на купленный дом. Нюансов здесь множество, основные связаны с нарушением градостроительных норм в части размещения дома на земельном участке.

В целях минимизации таких рисков рекомендую:

Проверить законодательную возможность строительства дома в этом месте на данном участке. Процедура зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок имеет статус ИЖС (категория «земли населенных пунктов»), нужно обязать продавца до сделки запросить выписку из правил застройки и землепользования, получить в администрации градостроительный план земельного участка с обозначением пятна застройки и разрешение на строительство дома. Если участок СНТ (земли сельскохозяйственного назначения), то запросить выписку из правил застройки и землепользования.
Проверить, соответствует ли дом полученным документам, а именно: расположение дома на участке относительно границ участка и красных линий, соблюдение требований к этажности и высоте дома. В идеале стоит вызвать геодезистов, которые произведут необходимые замеры и дадут Вам заключение.
Если все в порядке, то в любом случае рекомендую документально оформить факт передачи Вам дома.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Отвечает руководитель аппарата Первого арбитражного учреждения Алексей Савченко:

Согласно действующему законодательству, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Земельное законодательство закрепляет в себе принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов, поэтому и устанавливает запрет на отчуждение земли без находящихся на ней строений.

Сделка по покупке земельного участка с незарегистрированным домом суд может признать недействительной как несоответствующей требованиям закона. Это достаточно распространено в сложившейся судебной практике. В результате каждая сторона будет обязана возвратить другой полученное в натуре или возместить стоимость в денежном выражении.

В описанной ситуации речь может идти о приобретении самовольной постройки, которой покупатель не сможет потом распорядиться (продать, подарить, завещать и т. д.), так как фактически он не будет являться собственником постройки. При этом приобретение земельного участка, на котором расположен незарегистрированный дом, позволяет покупателю как законному собственнику земельного участка, впоследствии в упрощенном порядке зарегистрировать право на дом в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, если планируется перепланировка дома или какое-то строительство, то не стоит беспокоиться, приобретая землю с незарегистрированным домом. После того как вы проведете необходимые изменения, можно обращаться за регистрацией права собственности на дом, что позволит избежать сбора многочисленных справок и разрешений.

Таким образом, риски при покупке земельного участка без оформления права на дом все же есть, но достаточно небольшие. В обязательном порядке покупателю необходимо требовать регистрацию дома только в случае, если дом был построен с нарушениями градостроительных правил и норм, во избежание казусов с соседями, а также регистрирующими органами.

Отвечает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов:

Покупка дома без оформления на него документов – крайне рискованный шаг, который не порекомендует ни один юрист. Ведь, согласно действующему законодательству, запрещено продавать участок, на котором находится строение, без продажи последнего. Однако собственник земли может уверять, что дом не зарегистрирован официально и не числится ни в каких документах. Простейший способ проверить это утверждение – обратиться к публичной кадастровой карте.

Дело в том, что государство контролирует дачное строительство, проводя аэрофотосъемку территорий. Введя кадастровый номер участка, можно найти его фото и сделать вывод, зарегистрированы ли на нем какие-либо строения. Кроме того, при подготовке документов к сделке по продаже земли потребуется справка от официальных органов (например, председателя СНТ) об отсутствии на ней построек.

Конечно, некоторые собственники находят способ «закрыть глаза» на факт постройки дома, но риск, что обман вскроется и приведет к расторжению сделки, весьма высок.

В сложившейся ситуации рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи участка, указав в качестве условия сделки регистрацию продавцом права собственности на строение. В настоящее время владелец земли может достаточно быстро оформить объект по упрощенному механизму, получившему название «дачной амнистии». Срок действия этой программы несколько раз продлевался и должен истечь в феврале 2018 года.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Отвечает юрист Роман Харланов:

Дом на участке в любом случае просто так перейти из рук в руки не может: он все равно указан в цене, так или иначе. Нужно смотреть, какие правоустанавливающие документы на дом имеются, поскольку существует несколько процедур по признанию дома, даже если изначально строительство было незаконным. Уточните назначение земли, а также то, каким образом дом был построен. Если нелегально и разрешение на строительство не выдавалось, дом нужно будет узаконить по решению суда.

Допустим, земля имела сельхозназначение, как, например, участок в поле. И там поставили дом, который простыми процедурами ввести в эксплуатацию не получится, – подобные случаи были. Практика такова: владелец выводил землю из сельхозоборота и оформлял права на земельный участок.

Если земля выделялась под садовое товарищество или под что-то подобное, смотрите, выдавалось ли разрешение на строительство дома. И если да, вводился ли он в эксплуатацию. Если не выдавалось, а дом стоит, значит это незаконное строение. И теоретически администрация может через суд потребовать снести этот дом, хотя подобное случается крайне редко. Как правило, собственник земельного участка с «незаконным» домом может обратиться в суд, заказать техническую инвентаризацию, «найти» на своем участке этот объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию через решение суда.

В любом случае, бояться приобретать такой участок не надо, потому что для частных жилых домов существует упрощенный порядок получения разрешения на строительство, которое выдает местная администрация. И, как правило, с проблемами в этой сфере почти никто не сталкивается. Просто нужно проверить, какой конкретно комплект документов готов предоставить продавец вместе с продаваемым участком.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Из вопроса следует, что фактически находящийся на отчуждаемом земельном участке дом (здание) в договоре купли-продажи не указывается. Здание, находящееся на земельном участке, является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Законом определено, что судьба земельного участка и всех объектов, на нем расположенных, принадлежащих на праве собственности одному и тому же лицу, следуют одной судьбе, то есть они могут участвовать в обороте только вместе.

Поэтому отчуждение земельного участка без дома, который на нем расположен, осуществляться не должно, а если, несмотря на законодательный запрет, это произошло, то данная сделка может быть признана недействительной. Иск может подать как продавец, так и покупатель в зависимости от того, кого в конечном итоге не устроит исполнение такой сделки.

Признание недействительности сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица. Последствием признания сделки недействительной является возврат ее сторон в первоначальное положение: возврат покупателю денег и возврат земельного участка продавцу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Сколько стоят услуги ЖКХ в разных районах Москвы и Подмосковья?

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chelovek_prodaet_zemlyu_i_darit_dom_na_ney__kakie_riski_u_pokupatelya/6717

Можно ли продать участок без дома, что для этого нужно. Покупка участка без дома – особенности сделки

Продажа недвижимости может включать различные варианты – отчуждение всего объекта, одной части или нескольких долей. Нередко продавцы сталкиваются с ситуацией, когда реализация земли отдельно от строения и наоборот, недопустима. Рассмотрим, можно ли купить участок без дома или продать, без нарушения законодательных положений.

Согласно статье 35, пункту 5 Земельного кодекса РФ, отчуждать часть постройки без выделения равноценной доли надела, что указывается в праве собственности, незаконно. В ЗК закреплено положение о неотъемлемости строений и земли под ними

Как можно продать земельный участок без дома

В пункте 4, статьи 35 Земельного кодекса отмечено, что нельзя отчуждать землю без здания, находящегося на нем. Тогда можно ли продать участок отдельно от дома? Да, но в качестве объекта в данном случае рассматривается только надел, не занятый какими-либо сооружениями. Чтобы избежать проблем с законодательством, потребуется разделить территорию и подтвердить это документально.

В договор купли продажи земельного участка без дома вносится детальная информация по наделу

Нужно определить, какая именно территория находится в ведении постройки. Для этого вызывают инженера, который:

Обозначит границы земли.
Составит детальный план.
Осуществит топографическую съемку.

Когда земельной площади закрепленной за домом недостаточно, не обойтись без постановления соответствующих органов.

Особенности пунктов договора об отчуждении земли без дома

Есть несколько вариантов межевания территории, в зависимости от числа владельцев, указанных в праве собственности:

1. Купля и продажа земли без дома через раздел участка с одним собственником

После того как владелец с полученными бумагами обратится в центр регистрации за выпиской технической документации и оформит все права, необходимо разделить территорию на зоны. При межевании каждому участку присваивается:

Кадастровый номер.
Свидетельство о праве собственности.

Единоличный собственник имеет право разделить свой участок на два и более надела. При этом в его распоряжении обязательно остается та земля, где возведено жилое здание. Хозяин может беспрепятственно продать часть участка без дома. В статье 11, пункт 4 ЗК РФ, указано, что новый владелец сможет возвести на участке новое строение, без согласия продавца и соседа на строительство. Потребуются только соответствующие разрешительные бумаги

2.Продажа и покупка участка без дома с межеванием между несколькими собственниками

Можно ли оформить участок без дома, где есть доли нескольких владельцев – да, но только в том случае, если он отвечает всем требованиям. Территория должна быть делимой, то есть отсутствует публичный сервитут или арендные отношения. Кроме того, важно соблюдение таких пунктов:

Неограничен доступ к созданным наделам.
Сохранено целевое назначение новообразованных участков.
Отсутствуют запреты, аресты или другие ограничения по земле.
Соблюдены нормы о наименьшем размере.

Для Ленинградской области минимальный размер земли с жилым сооружением составляет 4 сотки

Нужен агент
по недвижимости?

Если участок, на котором стоит дом неделим, то существует несколько вариантов решения проблемы:

За землей сохраняется статус общей собственности. Порядок распределения определяют совладельцы.
Собственники продают весь надел и вырученную сумму распределяют между собой.
Владельцем участка становится собственник, выплачивающий другому претенденту денежную компенсацию.

Оформить участок в собственность без дома можно после заключения соглашения о разделе землевладения. В документе необходимо указать:

Личные данные участников сделки.
Реквизиты правоустанавливающего документа на участок.
Адрес и кадастровый номер земли, дату присвоения.
Согласие на добровольное межевание.
Условия раздела, размеры новых наделов в процентном или численном соотношении.

Если Вам необходимо размежевать садовый или дачный надел, чтобы продать части раздельно, обратитесь к главе СНТ.

Договор о решении разделить надел можно заключить в нотариальной конторе или местных органах власти

Можно ли получить налоговый вычет на земельный участок без дома

На налоговый вычет на земельный участок без дома можно рассчитывать лишь в том случае, если земля покупалась для ИЖС. Для этого потребуется предоставить в налоговую службу доказательства:

Проектную документацию на застройку.
Акты, подтверждающие оплату материалов для возведения.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Особенности оформления земли без строения

Если Вы хотите купить или продать земельный участок без дома, чтобы при оформлении не возникло сложностей, необходимо:

Сравнить данные кадастрового плана с теми, что указаны в праве собственности. Информация должна в точности совпадать.
Проверить статус надела, местоположение и указанное назначение. Территория может оказаться рекреационной, сельскохозяйственной и т.д. В этом случае использовать ее для жилой застройки запрещено.
Выяснить есть ли по объекту обременения. Обратившись в МФЦ можно сделать запрос на получение данных об ограничении прав собственника, запретах и арестах.

Если Вы хотите купить участок, являющийся наследным имуществом, убедитесь, что его продают законные наследники, и по объекту нет открытых судебных разбирательств

Чтобы подробнее узнать, можно ли продать участок без дома в Ленинградской области и как это правильно сделать, звоните в АН «Колизей». Обращайтесь, специалисты проконсультируют Вас по всем нюансам сделки!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/kak-prodat-ili-kupit-zemelniy-uchastok-otdelno-ot-doma

Как продать земельный участок с домом | Эра права

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как продать земельный участок с домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки.

Но если есть готовность вложить свои силы и, возможно, деньги, выгодная продажа более чем реальна. Причём получить можно намного больше, чем планировалось изначально.

Какие документы необходимо подготовить?

Часто кризис не позволяет людям закончить начатое, например, достроить дом на участке. Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Прежде чем ставить подпись под договором, необходимо внимательно проверить каждый пункт и весь пакет документов. Чем лучше состояние участка и дома, тем выше стоимость жилья. Это неоспоримый факт. В последние годы находится всё больше горожан, желающих жить вдали от шума и суеты. Они готовы продать квартиру, чтобы купить жильё в деревне. Но не готовы жить в плохом доме без удобств. Если же кто-то предложит им хорошую благоустроенную недвижимость, они с радостью согласятся.

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

И выходит так, что покупатель ориентируется, скорее, на два фактора: собственные требования к жилью и сумму, которой располагает. Если он видит, что может за меньшие деньги получить лучший вариант, чем хотел, он хватается за эту возможность. Если цена в его понимании соответствует качеству, он может поторговаться или поискать ещё.

Наиболее оптимальным вариантом будет передача продавцом технических условий, соглашений либо подготовленных договоров на подключение коммуникаций.

Но имеет ли право гражданин продать жилищное помещение без участка земли? Об этом говорит п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Выделяется всего две ситуации, когда подобная процедура считается законной:

Продаже подлежит часть помещения, которую на практике невозможно отделить вместе с землей.
Территория, на которой располагается здание, изъята из оборота.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

При этом он должен представить соответствующие документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.) на приобретаемую землю под домом и на саму постройку.

Грамотная статья. Нравится, что не навязываете услуги риэлторов, как на других сайтах. Просто я бы и рад обратиться, но у нас глушь, агенств нет, мне проще самому на звонки поотвечать. Сначала, правда, не так много их было, хоть и с документами все ладно, и расположение живописное, и условия неплохие.
Зачастую в перечне объявлений возможно увидеть продажу участка, где указано, что электросети и газовые трубы проходят по границе земельного надела, а сам участок не имеет подключений ни к чему. Но этот нюанс о том, что все проходит по границе участка, вовсе не значит, что вы без особых проблем сможете подключить свой построенный дом.

Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.

Под термином «недвижимость» понимается не только строение, но и земельный надел. Соответственно, при продаже только части помещения, отчуждается и пропорциональная доля территории.

Ценовая выгода в рекламном сообщении может быть отражена слоганом «Дом по цене земельного участка».

Налоговые льготы. При принятии решения приобретения земли под индивидуальное строительство, вы имеете право рассчитывать на оформление налоговых льгот. Таким образом, сумма НДФЛ, возвращаемая вам, будет составлять 13% от цены покупки земли и затрат на стройку дома.

Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой.

Вероятность оформления регистрации. Собственники домов, построенных на земельных участках индивидуального строительства, обладают официальным адресом и имеют право осуществления процесса регистрации в качестве постоянного места жительства.

Продажа земли с домом является популярной сделкой на рынке недвижимости и имеет ряд особенностей, связанных с процедурой оформления документов, проверки возможных обременений и соблюдения преимущественного права совладельцев при продаже части участка.

Правомерно ли продавать дом без земли?

Также необходимо прописать подробно все данные касательно земельного надела — его номер по кадастровому реестру, точное местонахождение, границы.
Стороны должны предварительно обсудить сумму сделки, которая впоследствии должна быть вписана в договор.

Существенными параметрами договора продажи являются предмет и цена объекта, что отражено в ГК (ст.554, 555) и в ЗК (ст. 37).

В большинстве случаев рекомендуется использовать типовый образец договора и заполнить его в соответствии с вашими данными.

Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей.

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. «Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения.

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.

Как продать дом быстро и выгодно?

При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.

Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.

Цена должна быть адекватной. Это не значит, что из-за расположения в деревне её нужно сильно снижать. Но нередки случаи, когда за дом в пригороде с плохим транспортным сообщением и аналогичной инфраструктурой просят столько же, сколько за жильё в центре мегаполиса. Как правило, такие предложения висят в списке объявлений годами.

При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки.

Среди «выгодных» моментов в объявлении начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Если продавец по ряду причин не может самостоятельно участвовать в сделке, он может оформить у нотариуса доверенность, чтобы действовать через представителя. Доверенность бывает двух видов:

генеральная;
локальная (оформленная для конкретной сделки).

Тогда ст. 35 ЗК РФ запрещает продажу земли и участка по отдельности. Данные объекты представляют собой единый комплекс.

Выписки из ЕГРН и справки об обременениях получают в отделениях МФЦ на бесплатной основе при обращении с паспортом. Дополнительные данные об обременениях можно запросить у нотариуса. К правоустанавливающим бумагам относятся договоры о приобретении или приватизации недвижимости, а также свидетельство о праве на наследство или о предоставлении участка от администрации.

В частности, вопросам такой сделки посвящены статьи 273,549- 556 ГК, ст.35 ЗК, закон №122-ФЗ, а также ряд статей НК.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

Советы риэлтора при подготовки дома к продаже

Один из допустимых вариантов. Однако для начала необходимо произвести межевание территории, выделение границ. Далее выделенный новый участок регистрируется как отдельная собственность и продается. Необходимо придерживаться минимальных размеров, установленных индивидуально в каждом регионе.

Алгоритм продажи земельного участка с домом включает в себя следующие шаги:

Сбор документов.
Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
Составление и подписание договора продажи.
Регистрация продажи в Росреестре.

Если объект «заморожен» на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт «Инком-Недвижимости».

Источник: https://fksmena.ru/ipoteka/15047-kak-prodat-zemelnyy-uchastok-s-domom.html

Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

Нанять риелтора;
Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Шаг 3. Оцениваем имущество

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

Географическое расположение продаваемой недвижимости;
Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
Удаленность от населенного пункта (или центра города);
Имеющаяся инфраструктура;
Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

Паспорта и копии продавца и покупателя;
Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
Технический паспорт;
Поэтажный план дома;
Кадастровый паспорт;
Межевой план участка;
Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
Справка об оплате налога на землю;
Выписка из домовой книги;
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
Выписка из Росреестра;
Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/