Как правильно оценить дом с земельным участком?

Оценка стоимости дома для продажи — инструкция, как оценить дом

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

• Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
• Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
• Для определения величины госпошлины;
• Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
• Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
• В случае когда дом выступает в качестве залога;
• Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
• При наложении ареста на дом;
• В случае возникновения имущественных споров;
• Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
• В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
• Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=mQKaFsG9JaY

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

1. Они должны состоять в СРО.

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

1. Иметь соответствующую аттестацию.
2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

• Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
• Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи	+3…5%
Зданию менее 7 лет	+5…10%
Общая площадь более 80 кв. м	+1…3%
Дом не требует ремонта	+15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций	+5…10%
Наличие раздельных комнат	+5%
Современный проект	+20…30%
Наличие всех необходимых удобств	+10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник	-5…8%
Зданию 8-20 лет и больше	-5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м.	-1…3%
Строительство не завершено	-60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники	-5…10%
Наличие смежных комнат	-5%
Здание требует ремонта	-10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств	-10…20%

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток	+2…3%
Участок имеет правильную форму	+2%
Участок шире 12 м	+1…4%
Близкое расположение транспортных развязок	+1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах	+2%
Расположение уч-ка в равнинной местности	3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.)	+5%
Наличие центральной канализации	+7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток	-2…3%
Участок имеет неправильную форму	-2…4%
Участок уже 12 м.	-2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок	-5…8%
Дороги без асфальтового покрытия	-3%
Близкое расположение промышленных объектов	-5…10%%
Участок, расположенный на склоне	-5…7%
Отсутствие отдельного заезда	-30%
Совместный двор	-50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)	-5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

• Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
• Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
• В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
• Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Заключение

В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

Рекомендуем к ознакомлению:

Оценка квартиры – как оценить стоимость квартиры для продажи, ипотеки, наследства и раздела имущества.

Источник: https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/

Всё про дом и жизнь в нём

Вот уж вопрос из вопросов! Сколько ни думай, всё равно будут сомнения. А вдруг продешевили? Вы же потом сами себя съедите от мыслей, что продали дёшево!  Или наоборот, необоснованно завысите цену, и продать по такой стоимости вообще ничего не получится? А снижать ой как не хочется …  В общем, проблема из проблем!

В начале попробуем найти ответы на первые два вопроса:

• Как правильно определить стоимость дома, причём, старого дома, чтобы не продешевить и  в то же время не зависнуть на рынке недвижимости из-за завышенной цены?
• В чём достоинства и недостаткистарых построекикак они влияют на ценообразование?

Вот об этом и поговорим, а так же попытаемся найти ответ на вопрос:

• «Как продать недвижимость по выгодной цене, да ещё в короткие сроки?»

Процесс продажи начинается с оценки частной собственности. При оценке стоимости дома учитывается всё:

— месторасположение,

— расстояние до центра,

— ближайшей железной дороги (для сельского варианта),

— из чего сделан,

— проведены ли коммуникации,

— размер и планировка дома,

— удобство подъезда,

— близость водоема или леса (опять же для сельской местности).

И многое, многое  другое, всё и не перечислить.

Какие факторы влияют на ценообразование?

Говорить, а тем более писать о недостатках, снижающих стоимость дома, не очень-то хочется. Поэтому рассмотрим плюсы старой недвижимости. Ну а противоположность – это минус.

Большим плюсом будет:

√ расположение дома в хорошо обжитом районе, желательно экологически чистом, без больших промышленных предприятий.

√ Наличие в пределах 10-ти минутной досягаемости магазина, аптеки, детского сада и школы.

Всё это придаст вашей собственности неоспоримое преимущество перед  конкурентами.

√ Учитывайте состояние дорог, комфортно ли по ним ездить с осени до весны. Если же у вас в округе везде асфальт, то это огромнейший плюс и стоит обратить на это внимание своих покупателей.

√ Хорошее транспортное сообщение с центром города, и ближайшей железнодорожной станцией (это более актуально для городских посёлков и сельской местности), так же не отнимет, а прибавит привлекательности вашему дому.

Но это всё пока только плюсы, поддерживающие стоимость недвижимости и цену они не формируют.

• Цена – это стоимость участка с домом и всех остальных построек на этом участке, включая забор с воротами и калиткой.

Правильно оценить дом самостоятельно довольно сложно. Новичку учесть все факторы, влияющие на цену порой невозможно из-за неопытности. Да и рынок нестабилен. Сегодня так, а завтра этак. Поэтому лучше обратиться к специалисту и от его оценки назначать правильную или адекватную цену дома.

Что это значит?

• Правильная цена – это такая цена, которая устроит и Вас, и покупателя.
• Адекватная цена – это цена, за которую дом действительно можно продать без волокиты.

Чтобы определить правильную цену, важно вовремя отключить эмоции и всё трезво просчитать.

Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже. Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель  продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться.

Но это допустимо только если вы живёте в продаваемой недвижимости. В этом случае дом под постоянным присмотром в целости и сохранности. Но если же он стоит пустой, то здесь можно не только деньги, но и свою собственность потерять. Выбрасывать же средства на отопление пустого помещения не разумно. Это всё равно, что деньги в печке сжигать. В конце концов,  вам продать надо, а не устраивать марафон с ценами, снижая их чуть ли не  вдвое. Вот здесь и пригодится адекватная цена.

Как определить правильную цену дома?

Если вы решили самостоятельно разобраться в этом вопросе, то для того чтобы примерно сориентироваться в ценах, можно воспользоваться двумя способами.

Первый — промониторить рекламные объявления о продаже недвижимости в вашем городе, посёлке и т.д. Это поможет овладеть ситуацией на рынке недвижимости.

Как правило, в объявлениях продавцы указывают примерные характеристики своей частной собственности – размеры, материал, год постройки, оснащение коммуникациями и  т.д., и  т.п.  И, конечно же, цену!  Так вы узнаете, сколько приблизительно стоят похожие дома.

Второе — посоветоваться с опытным риэлтором —  профессионалом по продаже недвижимости и земли. Найти такого специалиста, опять же, можно через объявления в прессе.

Агент поможет определиться с суммой, исходя из Ваших конкретных условий.

Вообще-то, желательно сделать и первое и второе, а потом  уже вывести среднюю арифметическую стоимости похожей недвижимости.

Цена участка определяется так же через арифметические расчеты. Общую площадь участка перемножают на среднюю стоимость сотки земли в этом регионе, городе, или посёлке. Каждый населённый пункт имеет свою определённую сумму. Это будет не точная цена, а приблизительная, но для определения примерной стоимости земельного участка, вполне сгодится.

Какова цена участка с домом?

• Немного о приблизительной стоимости  старой недвижимости.

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже  — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный  домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести  от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и  модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей.  Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой  планке.

Как правильно торговаться?

Как только определитесь с диапазоном цен, нужно решить, от какого максимума, и до какого минимума вы можете себе позволить спуститься в процессе торговли с покупателем. Торговаться тоже надо уметь. И без подготовки здесь не обойтись. Если будете легко снижать цену – это вызовет подозрение, а всё ли так прекрасно с этой недвижимостью, как описывает продавец? Нет ли здесь подвоха? И вместо сделки может получиться обратный результат. Если снижаете цену, то аргументируйте почему, и тогда вопросов не возникнет.

И ещё один нюанс. После первого месяца продаж, обычно происходит спад, и количество потенциальных покупателей уменьшается, это нормальное, естественное явление. Паниковать и впадать в крайности не стоит. Вот, если после двух лет продаж картина не меняется, то нужно подумать, а правильная ли у вас цена? Может, стоит пересчитать всё заново? Вот такая арифметика.

Надеюсь, эта статья будет Вам полезна. Удачи, Дорогой Читатель!

Читайте далее:  «Что нужно знать о продаже частного жилого дома с помощью  агентства недвижимости»

а также

«Какие документы нужно подготовить для продажи дома или его части» 

и

«Как подготовить дом к продаже»

© maystroff.ru — 02. 06. 2013

Источник: http://maystroff.ru/na-zametku-ne-yristam/stoimost-doma.html

Оценка дома с земельным участком

Оценка стоимости земельного участка может быть:

• кадастровой;
• рыночной;
• инвестиционной;
• ликвидационной.

Оценка стоимости земельного участка с домом — санкционированный государством комплекс работ, направленный на определение налогооблагаемого имущества и исчисление суммы выплат. Кадастровая оценка дома строго регулируется государственными нормами и проводится с использованием методов массовой оценки. Когда собственник имеет основание считать, что кадастровая стоимость участка с домом оценена неверно, он может обратиться к оценщикам для пересмотра. Мероприятие должно установить правильную стоимость земельного участка с домом на дату первой проверки.

Рыночная стоимость участка земли с домом определяет цену на имущество в условиях конкуренции на рынке на текущую дату. Для оценки данного показателя необходимо провести скрупулезный анализ рынка загородных домов.

Стоимость земельного участка с домом инвестиционная определяется для внесения имущества в качестве инвестиций в проект.

Ликвидационная стоимость участка земли с домом — оценочный показатель, определяющий максимально высокую цену, за которую можно будет продать данный объект в кратчайший временной промежуток.

Когда необходима оценка земельных участков

Оценка дома с земельным участком производится независимым оценщиком при наступлении следующих событий:

• получение ипотечной ссуды на дом;
• представление имущества в качестве объекта залога в банк;
• раздел супружеского имущества;
• определение базы налогообложения и исчисление суммы регулярных госвыплат;
• приобретение жилой недвижимости или получение ее по договору дарения;
• вступление в наследственные права одного или нескольких наследников;
• изъятие имущества собственника;
• покупка или продажа жилого дома с участком земли;
• заключение договора аренды дома;

Особенности оценки земельного участка

Оценивая дом, земельный участок и находящиеся на нем строения, оценщик должен учесть характеристики каждого из объектов:

• самого участка;
• дома или коттеджа;
• гаража;
• бани;
• автомобильного навеса и прочего имущества.

Алгоритм оценки дома с земельным участком следующий:

• проведение анализа рынка данного сегмента недвижимости;
• проведение анализа степени износа построек на участке и состояние земли;
• проведение анализа предполагаемых денежных затрат на замещение жилой постройки на объекте без сноса.

По правилам, предписанным законодательством, оценка рыночной стоимости земельного участка с домом производится с помощью затратного метода. Оценщик должен описать в отчете процедуру расчета затрат на возведение подобной постройки. 

Для оценки стоимости конкретного объекта загородной недвижимости оценивается площадь дома, и определяются его основные характеристики. Далее оценщик производит анализ стоимости аналогичных по площади объектов с учетом рыночной ситуации на день проведения мероприятия. Если подобные объекты отсутствуют в базе, можно оценить жилые постройки, максимально приближенные по характеристикам.

 Если оценка жилого дома с земельным участком производится для вступления заказчика в права на наследство, нужно произвести анализ стоимости недвижимости на дату, указанную в свидетельстве о смерти. Компания «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» располагает собственной обширной базой жилых домов за длительный период времени и может легко найти необходимые данные для составления актуального отчета.

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим для предоставления нотариусу при вступлении наследника в свои права. Чтобы данный документ имел юридическую силу и гарантированно был принят любой инстанцией, оценщик должен приложить к нему копии свидетельства о праве на проведение необходимых мероприятий.

Процедура оценки дома с земельным участком

Чтобы заказать услугу оценки дома и земельного участка, необходимо оставить заявку. В компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» все запросы клиентов обрабатываются моментально, после чего с вами оперативно связывается наш оценщик.

После согласования всех нюансов по телефону, клиент обязуется предоставлять необходимый для оценки стоимости дома комплект документов:

• документ, устанавливающий личность заказчика (паспорт);
• технические документы на жилое здание;
• документы, подтверждающие право собственности на участок;
• документы, содержащие дополнительные сведения об оцениваемом имуществе.

Получив документацию, оценщик выезжает для осмотра объекта, в ходе которого он фиксирует следующие данные:

• в каком районе находится земельный участок, насколько далеко он расположен относительно Москвы;
• виды транспортного сообщения, время, затрачиваемое на дорогу до города;
• экологический уровень в районе, наличие рядом с объектом рек, озер, леса;
• качество земельного участка;
• уровень освещенности в районе;
• расстояние до ближайших магазинов, аптек, торговых центров и других важных объектов;
• состояние оцениваемой постройки, год ее возведения;
• тип дома и его этажность;
• особенности конструктивных решений, наличие балконов, материал отделки;
• наличие или отсутствие охраны на территории;
• состояние дополнительных построек на участке;
• наличие или отсутствие подземной парковки и другие характеризующие объект сведения.

На основании полученных данных специалист по оценке земельных участков и жилой недвижимости производит тщательный анализ объекта и составляет отчет о его стоимости. Данный отчет может быть использован заказчику в любых судебных спорах об имуществе и при заключении сделок. Данные о стоимости жилья, отраженные в отчете, отличаются полнотой, актуальностью и достоверностью.

Чтобы заказать услуги по оценке домов и исчислению стоимости земельных участков, обращайтесь по телефону. 

Источник: https://hi-audit.ru/otsenka-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Как сделать оценку дома и земельного участка: методы, стоимость, документы | Правоведус

Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

• для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
• для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
• для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
• для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
• с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок.

Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
• наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

• отличное 
• хорошее 
• удовлетворительное 
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

• копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
• оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
2. Информация о методах оценки.
3. Сведения об анализируемом объекте.
4. Исследование рынка недвижимости. 
5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

• документы на объект недвижимого имущества;
• фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
• рыночная стоимость объекта;
• ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

• выставить требование о проведении повторной оценки;
• сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
• предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
• оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/

Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

• при расчете налоговой суммы от продажи дома;
• при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
• при расчете суммы госпошлины;
• для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
• при расчете суммы взноса в уставной капитал;
• когда дом — залоговое имущество;
• при аресте дома;
• при имущественных спорах;
• при разделе имущества;
• при выплате страховки за дом;
• при незавершенном строительстве;
• при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-sdelat-ocenku-doma.html