Использование земель сельхозназначения

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать: 

• для сельского хозяйства;
• личного подсобного хозяйства на полевых участках; 
• индивидуального жилищного строительства (ИЖС); 
• личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 
• огородничества/садоводства. 

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

к сведению

Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет.

Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ.

Существование их законно (Федеральный Закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя.

Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П).

Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак,Юрист, арбитражный управляющий

Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

«Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», —добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.

А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

к сведению

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома.

Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений.

С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку.

Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями.

Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин,генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки).

Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено.

В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.

Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д.

в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина,замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли.

Поскольку это местный Налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

к сведению

Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование. 

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога).

Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.

Читайте также:  Зависимость транспортного налога от имущественного

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра.

Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту.

В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Тарифы на коммунальные Услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке 

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

• Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
• Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
• Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
• Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
• Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.

Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.

Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».

Если хотят изъять участок…

Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы.

Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы.

Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье. 

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб.

К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».

Игорь Порхомовский, фотосток

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования таких участков

• фруктов,
• овощей,
• зерновых культур,
• ведения животноводства.

Такие плодородные земли относятся к категории сельхозназначения.

Законодательно установлено определение территорий, предназначенных для ведения сельского хозяйства и перечень разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (ЗК РФ ст. 77, 78):

• ведение сельского хозяйства в промышленных масштабах;
• устройства специальных насаждений для защиты полей от суховеев, выдувания плодородного слоя почвы, удержания снежного покрова и т.д.;
• осуществление сельхоз- и экотуризма;
• проведение научно-исследовательских работ и изысканий;
• животноводство;
• осуществление учебной и иной деятельности, связанной с сельским хозяйством;
• создание крестьянско-фермерских хозяйств;
• использование для нужд личного подсобного хозяйства;
• садоводство;
• огородничество.

Также допустимо строительство жилых и вспомогательных объектов недвижимости на землях сельхозназначения.

Чтобы не стать нарушителем закона и не попасть под действие Административного Кодекса РФ (КоАП РФ ст. 8.8), необходимо знать, к какому виду разрешенного использования относится ваш земельный участок сельскохозяйственного назначения и действовать строго в соответствии с Классификатором ВРИ.

Что такое сельхозземли?

• 

  В соответствии с российским законодательством все земли делятся на несколько категорий целевого назначения.

• Это необходимо для определения правового режима их использования и охраны.
• Самой большой группой являются земли сельхозназначения, виды разрешенного использования которых подробно расписаны в отдельном документе — Классификаторе ВРИ.
• К ним относятся территории:

• расположенные за пределами населенных пунктов,
• обладающие определенными показателями плодородности,
• позволяющими вести сельскохозяйственную деятельность.

Все земельные богатства, тянущиеся за городом в пределах видимости и до самого горизонта, являются землями сельскохозяйственного назначения. И даже если они не заняты в настоящий момент полями и пашнями, они предназначены именно для целей, связанных с агропромышленным хозяйством.

1. Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.
2. Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.
3. Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

1. осуществление предприятиями с/х деятельности;
2. создание личных либо фермерских хозяйств;
3. выращивание овощных, плодовых культур;
4. создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
5. выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
6. научно-исследовательская деятельность и т.д.

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Читайте также:  Внесение платы за обучение

Это земли, на которых:

• разрешено жилое строительство (Коды по Классификатору ВРИ 1.16, 13.1-13.3.);
• запрещено строить

Категория земли: что это, виды, как определить, как перевести

Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы вместе с юристами отвечает «РБК-Недвижимость»

DifferRshutterstock

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.

Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего в России существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении.

В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли.

Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества.

Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения.

Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Категория земельного участка (также обозначается как целевое назначение) определяет, каким образом данный земельный участок можно использовать ( ronstikshutterstock)

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный Кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития.

Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa.

Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов.

Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство».

На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д.

На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га.

Это сопоставимо с размером территории Дании.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК).

Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда.

Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств.

Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

RTimagesshutterstock

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра.

Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».

Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода.

Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана.

Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр).

Читайте также:  Плата за проезд с собственников земельных участков

В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться.

Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно.

Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования

Земли с/х назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Использование участка в других целях может привести к денежному штрафу. Для включения в границы НП участка с/х назначения необходимо придерживаться определенного алгоритма действий.

Категория и вид разрешенного использования земель населенных пунктов

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.

К землям сельхозназначения относят следующие участки:

1. Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
2. Предназначенные для с/х производства.

• Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.
• В Земельном кодексе прописано, что к землям с/х назначения относят участки, расположенные за границами населенного пункта.

Особенности таких земель

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

1. Жилые.
2. Рекреационные.
3. Инфраструктурные.
4. Общественно-деловые.
5. Производственные.
6. Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

1. Сенокосы.
2. Участки с посадками.
3. Пастбища.
4. Пашни.
5. Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Что позволяется делать

Какие сельхоздействия разрешены

Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:

1. Производство сырья и сельхозпродукции.
2. Ведение личного хозяйства.
3. Устройство садоводства.
4. Разведение рыбы.
5. Создание фермерского хозяйства.

Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:

1. Коровники.
2. Курятники.
3. Дороги.
4. Гаражи.
5. Склады.
6. Сараи.

Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.

Допустимо ли строить дома или иные постройки

Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

1. Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
2. Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
3. Дачный летний домик.
4. Хозяйственные постройки.
5. Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица.

Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания.

Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

1. Склад
2. Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
3. Например, если вы построите на участке Жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой Штраф.
4. Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

• физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
• должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
• юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Изменение категории земли

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

1. В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
2. Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

• Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Лично обратиться в местный орган власти.
2. Подать заявление.
3. Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие Право собственности на участок.

На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения

Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.

Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.

Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:

1. Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
2. Кадастровый план.
3. Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.

1. После передачи документов начинается Процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:

1. Заключения о ценности земли.
2. Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.

Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.

При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:

1. Возможность обустройства участка инфраструктурой.
2. Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
3. Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
4. Аграрная ценность.
5. Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.

Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить Иск можно в течение трех месяцев.

Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.