Договор купли продажи коттеджа с земельным участком

В этой статье:

Договор купли-продажи земельного участка с домом. Образец

Заключение сделки по покупке участка земли с жилым домом предполагает обязательное заключение письменного договора. От корректного содержания данного документа зависит законность проведения сделки и дальнейшее использование купленной недвижимости без неожиданных проблем.

1 Договор покупки земельного участка с домом
2 Регистрация

Под покупкой земельного участка с жилым домом подразумевают одновременный переход прав собственности на данную недвижимость от прежнего владельца (продавца) к новому (покупателю).

Составление и регистрация соглашения о покупке участка земли с жилой недвижимостью регулируется:

Общее понятие договора покупки определено в ст. 454 ГК РФ, а в статьях 549, 550, 554 и 555 описываются особенности такого договора применительно к объектам недвижимости.

Ст. 37 ЗК РФ описывают важные условия покупки земельных участков, ответственность продавца за предоставление недостоверных сведений и недопустимые пункты договоров покупки земли. Ст. 14,18 закона № 218 регулирует порядок перерегистрации права собственности на нового владельца при покупке участка с жилым строением.

Договор покупки земельного участка с домом

Договор покупки земельного участка с жилой постройкой должен заключаться в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и содержать информацию обо всех отчуждаемых объектах недвижимости (жилого дома, участка, капитальных построек и т.д.) с их подробным описанием. Простая письменная форма договора имеет следующую структуру:

введение;
основная часть;
заключительные положения.

Во введении участники сделки указывают полные ФИО, дату и место рождения, адрес регистрации и фактического проживания, а также серию и номер паспорта. Если стороны действуют через представителя, то его данные также указываются во введении.

В основной части приводятся все условия передачи прав на участок и на дом, а также описываются параметры объектов недвижимости. Заключительные положения содержат информацию о порядке внесения изменений в договор, контактные данные и банковские реквизиты субъектов соглашения.

Основная часть в общем случае содержит следующие разделы:

предмет соглашения;
описание объектов договора;
порядок передачи недвижимости;
цена договора и порядок расчета;
права и обязанности сторон;
ответственность и порядок решения споров;
дополнительная информация.

Предметом соглашения является передача прав на участок земли и жилой дом от продавца к покупателю за обговоренную субъектами соглашения плату.

При описании объектов купли-продажи важно учитывать, что такое описание должно однозначно определять участок и дом, иначе договор не будет считаться заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Для земельного участка нужно указать:

адрес места нахождения;
кадастровый номер;
категорию земли;
номер вида разрешенного землепользования по классификации;
площадь;
сведения о почве и многолетних посадках;
сведения о зданиях и постройках.

Для жилого дома указываются следующие данные:

материал стен;
тип фундамента;
количество этажей;
количество комнат;
внутренняя жилая площадь;
реквизиты технического паспорта;
инвентарный номер по БТИ;
год постройки.

Передаточный акт, по которому осуществляется прием недвижимости покупателем, может быть оформлен как в виде отдельного документа, так и в виде раздела договора покупки.

В последнем случае в договоре прописывается, что он также имеет силу акта приёма-передачи, и в тексте оставляется дополнительное место для подписей сторон.

Пример такого договора можно скачать здесь.

Цена сделки указывается в рублях цифрами и прописью, потом указывается способ оплаты (наличными, безналичным расчетом или через банковский кредит). Без указания цены договор не считается заключенным (ст. 555 ГК).

В разделе «Права и обязанности» указывается, что покупатель обязан перечислить продавцу оговоренную сумму и принять участок с домом по акту, а продавец обязан передать права на данные объекты и сообщить полную правдивую информацию о них.

В разделе «Ответственность и решение споров» описываются юридические последствия нарушения условий договора для сторон. Споры разрешаются путём переговоров или в судебном порядке.

При использовании типовых шаблонов договора важно учесть, что они не должны содержать условий, которые:

наделяют продавца правом выкупа участка и дома у покупателя без согласия последнего;
ограничивают покупателя в праве распоряжаться участком и домом по своему усмотрению;
снимают с продавца ответственность за претензии к сделке третьих лиц.

Перечисленные условия являются недействительными (п. 2 ст. 37 ЗК РФ) и дают покупателю право оспорить содержание договора в судебном порядке.

В разделе «Дополнительная информация» приводятся сведения:

о возможных обременениях;
о существенных свойствах передаваемых объектов;
о согласии супруга и/или других сособственников продавца на сделку.

Согласие совладельцев может быть вписано в основной текст договора. При этом нужно привести полные ФИО и паспортные данные каждого сособственника, который должен вписать своей рукой, что он против продажи указанных в договоре объектов не возражает, после чего поставить свою подпись и фамилию с инициалами.

Если какой-либо из объектов недвижимости имеет существенные недостатки, затрудняющие его эксплуатацию (например, протекающая крыша дома) или деятельность соседних землепользователей имеет влияние на участок (при расположении рядом производства), информация о данных фактах должна быть отражена в договоре.

В противном случае покупатель сможет оспорить договор через суд и требовать возврата денег с компенсацией под предлогом, что продавец умышленно скрыл негативные факты продаваемой недвижимости (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Стандартный бланк договора покупки можно скачать здесь.

Регистрация

После подписания договора и акта приема-передачи стороны должны обратиться в отдел Росреестра или МФЦ по месту нахождения участка с заявлением о перерегистрации прав на дом и участок на нового собственника. Обращаться нужно продавцу и покупателю вместе, представив следующие документы:

копии паспортов;
три экземпляра подписанного договора покупки;
две оплаченные квитанции пошлины (по 350 рублей за дом и за участок).

Итогом регистрации является внесение данных в ЕГРН о новом владельце дома и участка. Один экземпляр договора остаётся в архиве Росреестра, и по одному экземпляру выдаётся сторонам с отметкой о регистрации.

Составление договора купли-продажи является важной частью сделки по продаже земельного участка с домом.

При составлении договора важно учитывать как требования гражданского и земельного законодательства, так и нюансы конкретной сделки и свойства отчуждаемых объектов.

Полнота информации об участке и доме, представленная в договоре, поможет сторонам избежать споров и разбирательств в суде.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-33-98.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/s-domom/dogovor-pokupki.html

Договор купли-продажи жилого дома. Образец

г. …………………………. «…..» …………………. 20….. г. ……………………….……………………………………………………………………….,

(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….……………………………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения ……………………………………………зарегистрированный по адресу: город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. ….. именуемого в дальнейшем «Продавец», и…………………………….……………………………………………………………………….,

(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан ………….………….……………………………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………………………… зарегистрированный по адресу: город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемый в дальнейшем «Покупатель», вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи жилого дома с земельным участком(далее – «Договор»):

1. Предмет договора

1.1. Продавец передает в собственность Покупателю принадлежащие Продавцу на праве собственности жилой дом с земельным участком, а Покупатель принять и оплатить Продавцу жилой дом с земельным участком.
1.2. Право собственности Продавца на жилой дом подтверждается

………………………………………………………………………………………………………
(документ, подтверждающий право собственности на жилой дом)

1.3. Одновременно с передачей права собственности на жилой дом Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

1.4. Право собственности Продавца на земельный участок подтверждается

………………………………………………………………………………………………………
(документ, подтверждающий право собственности на земельный участок)

1.5. Характеристики жилого дома, указанного в п. 1.2 «Договора»:общая площадь дома …………….……… кв.м. жилая площадь…………………………кв.м.Дом расположен по адресу: город ……………………….…….., улица ………..…………………….……, дом № ………….1.6. Характеристики земельного участка, указанного в п. 1.4 Договора:

………………………………………………………………………………………………………1.7. Жилой дом и земельный участок никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц.

1.8. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в жилом доме как по месту жительства или по месту пребывания, не имеется.

2. Срок действия договора

2.1. Настоящий Договор вступает в силу с

…………………………………………………………………………………..………….……
(с момента подписания договора сторонами или дата)

и действует до

…………………………………………………………………………………..………….……
(дата или событие окончания действия договора)

3. Обязанности сторон

3.1. Продавец обязан3.1.1. Передать Покупателю жилой дом, указанный в п. 1.2. настоящего Договора в состоянии пригодным для проживания и отвечающим санитарным, противопожарным, техническим условиям.3.1.2. Передать Покупателю относящиеся к жилому дому и земельному участку документы:

……………………………………………………………………….……………..………….……

3.1.3. Письменно уведомить Арендатора обо всех скрытых недостатках передаваемого в собственность дома.3.2. Покупатель обязан3.2.1. Принять дом с земельным участком по акту приемки-передачи.3.2.2. Оплатить дом с земельным участком в соответствии с условиями настоящего Договора.3.3. Продавец имеет право3.3.1. По своему усмотрению, в случае, если Покупатель отказывается принять или оплатить дом и/или земельный участок:- потребовать полной оплаты по договору;- отказаться от исполнения договора.3.4. Покупатель имеет право3.4.1. По своему усмотрению, в случае, если дом и/или земельный участок не соответствует условиям договора:- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;- безвозмездного устранения недостатков;- отказаться от исполнения договора.- возмещения своих расходов на устранение недостатков;- отказаться от исполнения договора, если недостатки являются неустранимыми или устранение недостатков требует несоразмерных расходов.

3.4.2. Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы, если Продавец отказывается передать дом и/или земельный участок.

4. Порядок расчетов

4.1. Суммарная стоимость жилого дома с земельным участком составляет:……………………………………………………………………….……(..………..………) руб.Указанная стоимость установлена по соглашению Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.4.2. Способ оплаты по Договору:

……………………………………………………………………….……………..………….……

(передача Покупателем наличных денежных средств Продавцу при подписании настоящего договора,перечисление денежных средств Продавцом на банковский счет, указанный Покупателем, другое)
4.3.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к Покупателю, несет …………………………..…………..……

5. Порядок приемки передачи

5.1. Передача жилого дома с земельным участком оформляется двухсторонним актом приемки-передачи, подписанным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью Договора.5.2.

Риск случайной гибели или повреждения жилого дома переходит от Продавца к Покупателю с момента подписания акта приемки-передачи Сторонами или уполномоченными представителями Сторон.5.3.

Уклонение от подписания акта приемки-передачи одной из Сторон рассматривается как отказ от выполнения своих обязательств по настоящему Договору.

5.4. Право собственности Продавца на жилой дом и земельный участок переходит к Покупателю после обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством ГК РФ.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению Сторон или по письменному требованию одной из Сторон по основаниям предусмотренным действующим законодательством ГК РФ.

8. Заключительные положения

8.1.

Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на невыгодных для себя условиях.
8.2. Настоящий договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.

Адреса и реквизиты сторон

Продавец Покупатель
Адрес: …………………………………. Адрес ………………………………….
(по месту регистрации и проживания) (по месту регистрации и проживания)
……………………………………….… ………….………………………………
……………………………………….… ………….………………………………
паспорт .……………………………… паспорт .………………………………
выдан……………………………….… выдан……………………………….

…
……………………………………….… ………….………………………………
……………………………………….… ………….………………………………
телефон .……………………………… телефон .………………………………
……………………………………….… ………….………………………………
(ф.и.о. полностью) (ф.и.о.. полностью)
……………………………………….… ………….………………………………
(подпись) (подпись)
«……» …………………. 20….. г. «……» …………………. 20…..

г.

Примечание:

Необходимые документы к договору:- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;- свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом;- свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок;- кадастровый паспорт на земельный участок;- нотариально заверенное согласие супругов на отчуждение недвижимого совместно нажитого имущества;- заявка на регистрацию перехода права собственности от одного собственника к другому; — квитанция об оплате государственных сборов при регистрации;

— акт приемки-передачи.

Скачать образец договора купли-продажи жилого дома.

__________________

См. также:

__________________

Источник: https://alfa-form.ru/index.php/dogovor/kupli-prodazhi/221-dogovor-kypli-prodazi-gilogo-doma/

Договор купли продажи коттеджа с земельным участком — Юридический ликбез

Если в один прекрасный момент личная квартира окажется тесной, или семье захотелось жить ближе к природе и вдали от городской суеты, то есть смысл подумать о приобретении собственного комфортного индивидуального строения. Как правило, оно продается вместе с прилегающей территорией. При этом оформляется купля – продажа дома с земельным участком.

Вы узнаете, как совершаются сделки по продаже жилого дома с земельным участком, узнаете, какие для этого нужны документы, размер госпошлины и иные сопутствующие расходы, а также сможете скачать образец договора купли – продажи дома.

Будет и приятный бонус – несколько советов о том, как предотвратить фатальные оплошности, приобретая новое жилище.

Продажа и покупка дома с земельным участком и без

Итак, законодательством допускается несколько типов предстоящей сделки. Первый из них предусматривает, сразу подписывается договор купли – продажи дома с земельным участком.

Однако есть несколько условий:

Земля является собственностью продавца
На неё имеются в полном порядке правоустанавливающие документы, включая и актуальный экземпляр кадастрового паспорта

Нередко в отношении недвижимости и расположенной под ней земли, соглашения заключаются отдельно.

Объясняется это тем, что при такой схеме многим покупателям легче зарегистрировать переход прав на недвижимость и непосредственно прилегающую к ней территорию.

Кроме того, в ряде случаев можно предусмотреть разные сроки и порядок расчёта за землю.

Забегая наперед скажем, что если речь идет не о приобретении всего имущества целиком, а о его определенной части (доли), то раздельные (именно они) сделки по отношению к недвижимости и земле оформляются по-разному.

Бывает и так, что дом продаётся без земли (когда она не оформлена или на неё отсутствует полный пакет документов).

Тогда впоследствии все земельные вопросы придётся решать покупателю уже самостоятельно с различными службами.

Поэтому, принимая решение о покупке дома и планируя предстоящую сделку, особо уделите внимание не только наличию правоустанавливающих документов по постройке, но и всех необходимых документов по земельному участку.

Особенности совершения сделки по продаже доли дома и земельного участка

Нередко все продаваемые объекты закреплены за несколькими людьми на праве общедолевой собственности. В этом случае продающая сторона должна соблюсти дополнительных формальностей.

Если продаётся доля другому участнику собственности

Здесь все достаточно просто. В отличие от отчуждения доли чужому человеку, получения согласия на эту сделку от остальных собственников законодательство не требует.

Заключается у нотариуса договор купли-продажи доли на недвижимость и потом регистрируются права за новым собственником как на недвижимость, так и земельный участок.

Естественно, что соотношение долей между собственниками изменится, что повлечёт за собой переоформление документов на дом или землю.

Когда покупатель постороннее лицо

Здесь существует отдельная процедура. Потенциальный продавец должен известить других собственников о своём намерении продать принадлежащую ему по документам долю третьим лицам.

В ответ участники должны либо приобрести отчуждаемую часть или предоставить письменный (нотариальный) отказ от своих претензий на имущество. На это законодательство отводит ровно один месяц.

По его истечении уже можно готовить все документы по предстоящей купле – продаже. Если все другие владельцы отказались раньше месячного срока, то ждать дополнительного времени нет смысла.

Обратите внимание на то, что нотариально удостоверяется только продажа части в недвижимом имуществе (в нашем случае, доме). Если отдельным соглашением отчуждается доля в земельном участке, то заверять сделку с помощью нотариуса нет необходимости.

Чтобы было легче все подготовить, здесь можно скачать договор продажи доли дома и земельного участка. Его можно скорректировать под детали конкретной операции.

Предварительное согласование условий сделки по продаже дома

Бывает так, что именно в данный конкретный момент времени люди ещё не готовы сесть и оформить текст готового договора.

Например, у покупателя нет достаточной суммы денег для закрытия сделки. А также может быть и так, что нужные документы по дому или земле только находятся в стадии оформления.

Вариантом станет оформление предварительного соглашения касаемо всех основных пунктов будущего договора. В нём прописываются предмет, цена, процедура расчётов, срок подписания готового соглашения.

Чтобы иметь представление о том, как выглядят первоначальные договорённости, мы предлагаем скачать предварительный договор купли – продажи земельного участка с домом и внимательно ознакомиться с его содержанием.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка

Иногда в подтверждение своих намерений граждане оговаривают совершение обеспечительного платежа. И здесь возникает закономерный вопрос: аванс и задаток, в чём же разница?

Есть два основных отличия. Задаток твёрдо подтверждает намерение стороны заключить сделку. Аванс же только выполняет платёжную функцию. Кроме того, наличие задатка накладывает на стороны определённые финансовые обязательства.

Судебная практика и юристы сходятся во мнении, что включение в предварительный договор пунктов о задатке не согласуется с законодательством. Условия же об авансе и порядке его внесения и возврата разрешается поместить в предварительный договор.

Оформление сделки купли – продажи дома с земельным участком: размер госпошлины за регистрацию и иные возможные расходы

Следует учесть и то, во сколько в финансовом плане обойдётся весь процесс. Начнём с госпошлин.

Если продаётся доля через нотариуса, то придётся заплатить полпроцента от суммы договора. При этом минимум составляет 300 рублей, а максимум – 20 тысяч. Сказанное касается и случаев, когда продавцом собственности выступает несовершеннолетнее лицо.

Дальше дом и участок подлежат оформлению в Росреестре (ближайшем МФЦ). Заплатить придётся 4 тыс. рублей (по 2 тысячи на каждый объект собственности).

Документы для регистрации договора купли – продажи дома

Когда в качестве собственности получены как недвижимость, так и надел земли, то права на них регистрируются по отдельности.

Понадобится следующий перечень необходимых документов:

Два заявления (на недвижимость, земельный надел).
Оригинальный текст соглашения по продаже вместе с подшитой формой акта приема – передачи недвижимости и (или) земли.
Документы, подтверждающие право собственности на предмет сделки.
Личные паспорта участников соглашения, доверенности их представителей.
Платежные документы по уплате госпошлины.

Это стандартный пакет, который может быть дополнен от конкретной ситуации. Например, если продавцом выступают люди, не достигшие 18 лет, понадобится письменное одобрение от службы по опеке.

Наши рекомендации по предстоящему договору

Чтобы не возникло сложностей и непредвиденных ситуаций, следуйте нашим нескольким простым советам.

Держите в уме сразу несколько предложений

Альтернативный вариант можно использовать в случае, если сделка по первоначально выбранной недвижимости по каким-то причинам не состоится. Тогда можно быстро переключить своё внимание на другой приглянувшийся объект.

Осмотрите не только дом, но и участок

Если дела касается дома, то нужно учесть не только его физическое состояние. Важную роль при выборе недвижимости имеет состояние коммуникаций, а также наличие удобств и их расположения. Не стесняйтесь торговаться с продавцом. Ведь многие владельцы дома могут пойти на уступки.

При осмотре участка уделите внимание его конфигурации и состоянию. Особенно это касается случаев, когда в планы новых хозяев входит посадить на земле определённые культуры или растения.

Источник: https://pravolikbez.com/dogovor-kupli-prodazhi-kottedzha-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Процесс оформления договора купли-продажи дома и земельного участка очень похожи между собой. Их цель сводится к одному – юридическому узакониванию сделки между двумя ее участниками.

Но, в случае заключения сделки купли-продажи участка земли, вместе с домом нужно быть готовым к тому, что придется учесть некоторые особенности юридического оформления такой сделки. Ввиду того, что участок и дом, возведенный на нем, являются неотделимыми друг от друга объектами, необходимо составлять один договор.

Эти отчуждаемые объекты оказываются участниками одной сделки. Однако российское законодательство не запрещает составлять два отдельных договора: на дом и участок.

Какая документация потребуется

Чтобы продать участок земли с домом, а затем зарегистрировать право на него, от продавца недвижимости потребуется подготовить следующие документы:

Документы, которые подтверждают право собственности и на дом и на земельный участок.
Поэтажный план постройки, а также экспликацию.
Полный кадастровый план с указанием границ участка, выставленного на продажу.
Справку, которая подтверждает, что собственник уплатил имущественный налог на землю.
Выписку из Росреестра.

Существенные условия и нюансы составления договора

Договор можно составить самостоятельно или удостоверить в нотариальной конторе. И тот и другой вариант вполне законный. Другое дело, что подписание договора у нотариуса дает участникам гарантии.

Он обязательно проверит законность совершаемой сделки. Сам переход участка с домом к другому собственнику в обязательно порядке подлежит государственной регистрации.

По ее итогам покупатель получает соответствующие свидетельства.

В договоре важно существенные и другие данные:

Предмет договора. В случае, если в одной сделке продается и дом, и участок, в договоре необходимо прописать оба объекта.
Реквизиты продавца и покупателя, а также полные данные.
Цену продаваемых участков и дома, в том числе, и порядок передачи денежных средств, и валюту расчета.
Дополнительные условия: момент наступления прав собственника, гарантии, акт приема-передачи, порядок оплаты всех расходов при заключении сделки и другие немаловажные моменты.
Документация, которая дает право на землю является идентификационными данными участка. К ним же относится информация о категории участка, его местонахождении, общей площади. Указывается и кадастровый номер.

Идентификационные данные дома следует указывать отдельно. В договоре нужно описать его, указать адрес, назначение, вписать номер документа, подтверждающего право на собственность.

При заключении сделки указывается общая и отдельная стоимость дома и земельного участка.

Процесс передачи земли и дома, государственная регистрация

Процесс передачи участка и дома завершается тем, что покупатель подписывает акт передачи.

Он является официальным подтверждением того, что недвижимость была передана новому владельцу, и он не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого участка.

Акт приема-передачи может быть оформлен как самостоятельный документ и дополнять договор купли-продажи либо может быть включен отдельным пунктом в сам договор купли-продажи.

Все названные выше документы обе стороны должны предоставить в местное управление Росрегистрации. Туда же нужно подать:

заявку на то, чтобы переход собственности от одного собственника к другому был зарегистрирован,
квитанцию об оплате всех сборов при регистрации,
документы, удостоверяющие личность собственника и продавца,
подписанный передаточный акт,
нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он также являлся собственником.

Продавая дом, продавец одновременно передает покупателю и право собственности на земельный участок (статьи 273, 552 ГК России). Нельзя отчуждать участок без дома, находящегося на нем.

Это прописано в статье 35 Земельного кодекса. Поэтому важно определить предмет договора купли-продажи.

Требуется указать по отдельности идентификационные данные дома и участка (статья 554 ГК России).

К таким идентификационным признакам можно отнести:

Для дома: кадастровый номер, общая площадь, адрес, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).
Для участка земли: площадь участка, кадастровый номер, адрес, категорию земли, вид разрешения на использование, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).

Невзирая на то, что по закону при продаже дома к покупателю переходит и земельный участок, в договоре обязательно нужно прописать весь состав отчуждаемого имущества, включая все идентифицирующие признаки и дома и участка (статья 554 ГК России).

Немаловажное значение при составлении договора купли-продажи после предмета имеет цена. Ее важно отразить в самом договоре. Обычно установленная цена включает стоимость здания и стоимость передаваемой с ним земли (статья 555 ГК России).

Форма и образец договора

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Согласно 549 статье Гражданского кодекса России, договор купли-продажи земельного участка с домом представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества. Поэтому он должен заключаться в письменной форме и подписываться продавцом и покупателем. Это регулирует статья 550 ГК России. Если нет соблюдения письменной формы, договор будет считаться недействительным.

Как таковой обязательной нотариальной формы договора купли-продажи законодательство не предусматривает. Но при желании покупателя и продавца его все же можно удостоверить у нотариуса.

Переход права собственности в обязательном порядке должен подтверждаться государственной регистрацией (статья 551 ГК России).

Стоит принять во внимание, что правило о государственной регистрации не будет применяться к договорам, которые были заключены позднее марта 2013 года.

Сегодня нужно регистрировать только переход прав на недвижимость. Регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Как происходит передача недвижимости

Момент фактической передачи недвижимости от продавца к покупателю оформляется как отдельный акт или прописывается в договоре, с указанием, что он одновременно является актом приема-передачи недвижимости.

Договор следует подписать в трех экземплярах. Два из них отдается участникам сделки, а третий передается в Росреестр.

Налогообложение

Доход, который получил от продажи продавец (физическое лиц) будут облагаться НДФЛ только в том случае, если имущество было в его собственности не более 3 лет (статья 210 Налогового кодекса России). Продавец имеет право использовать имущественный налоговый вычет, размер его не будет превышать 1 млн. рублей.

Мы уже обсуждали какие документы необходимы для имущественного вычета. Как вариант, вместо этого продавец может снизить сумму доходов, облагаемых налогом, ссылаясь на сумму фактических расходов, связанных с приобретением дома с земельным участком.

Расходы должны подтверждаться документально (статья 220 Налогового кодекса России).

Покупатель также имеет право на имущественный вычет, который соизмеряется с фактическими расходами на приобретении земли и дома. Расходы не должны превышать 1 млн. рублей (статья 220 Налогового кодекса России).

Бланк договора купли-продажи дома с земельным участком скачать (Размер: 58,5 KiB | Скачиваний: 2 246)

Источник: http://MirBlankov.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли продажи коттеджа с земельным участком — Малина-групп

Форма договора купли-продажи дома с землей

Существенные условия купли-продажи дома с участком

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Форма договора купли-продажи дома с землей

Гражданский кодекс строго регулирует форму договора купли-продажи земельного участка с домом. Согласно ст. 550 ГК РФ это обязательно будет один документ, на котором будут стоять подписи всех лиц, участвующих в сделке. Но в последние годы есть ситуации, когда простой письменной формы, даже полностью соответствующей нормам закона, недостаточно.

Нотариальное удостоверение потребуется в двух случаях:

Если продается не целиком дом и участок, а доля в праве общей собственности на них. Это предусмотрено ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Если стороной сделки является ребенок или лицо, которое судом было признано ограниченно дееспособным и от имени такого лица выступает опекун (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Несоблюдение требований к форме договора влечет его ничтожность и вследствие этого возврат всех переданных сумм покупателю, а жилья продавцу по реституции.

Скачать формат договора со всеми важными положениями можно по ссылке: Договор купли-продажи дома с землей — образец.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:

получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ).

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Следует учитывать, что при продаже дома одновременно с передачей права собственности на него переходит и право собственности на земельный участок (см. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

При этом невозможна реализация земельного участка без возведенного на нем сооружения, если обоими объектами владеет один и тот же собственник (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Соответственно, в договоре должны быть указаны оба предмета сделки.

Спорным вопросом в практике является подробное описание объекта, право собственности на который переходит. В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 (далее — постановление № 54) указывается, что достаточным для указания на объект реквизитом будет его кадастровый номер, если он был присвоен. Для дома и участка указываются их номера.

Для участка нужно добавить точный адрес, площадь согласно кадастровому паспорту, категорию земель и вид разрешенного использования, желательно указать сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.

Если же кадастрового номера нет (обычно причиной является продажа так называемой будущей вещи), можно ограничиться указанием в договоре купли-продажи дома с земельным участком на следующие параметры одиночно или в совокупности:

адрес, если он существует;
ориентировочную площадь;
описание помещений, их расположение и нумерацию (можно оформить в виде схемы в приложении);
для участка — номер участка, из состава которого будет выделен новый, предполагаемую планировку (на схеме).

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.

При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:

Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:

В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.

Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 389 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:

объект существует в реальности;
им владеет продавец;
право зарегистрировано.

Если объект не построен или не приобретен и понудить к его передаче невозможно, покупатель вправе потребовать возмещения убытков и возврата средств, переданных в рамках договора.

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Закон предусматривает 2 способа расторжения договора:

По соглашению сторон.
В одностороннем порядке (в исключительных случаях, например при невыполнении продавцом требований о приведении недвижимости в пригодное для использования состояние согласно п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Существенным нарушением, влекущим односторонний отказ от договора в рамках ст. 450.1 ГК РФ, может также стать отказ от выплаты всей или части оговоренной суммы в случае, если объект был фактически передан (см. решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.02.2018 по делу № 2-114/18).

Если первый способ не вызывает вопросов (необходимо только подготовить соглашение, в котором отразить все существенные условия расторжения), то для реализации второго потребуется либо одностороннее заявление, либо судебный спор (см. ст. 450, 450.1 ГК РФ).

Вопрос о расторжении договора по причине ненадлежащего качества недвижимости разрешается судами по-разному. Например, есть позиция, что устранимые недостатки переданного дома не станут основанием для удовлетворения иска о расторжении (см. решение Наримановского суда Астраханской области от 13.02.2018 по делу № 2-1068/17).

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Суды сталкиваются со спорами из договоров купли-продажи дома в основном при признании их недействительными по различным основаниям.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_doma_s_zemelnym_uchastkom_obrazec/

Оформление договора купли-продажи дома с земельным участком

При оформлении покупки или продажи жилого имущества всегда присутствует возможность возникновения некоторых рисков, а когда заключается двойная сделка — приобретение дома с земельным участком, риски удваиваются, так как соглашение распространяется сразу на несколько субъектов недвижимости.

На каждый из объектов будет зарегистрировано отдельное право, соответственно, для земельного участка и для дома понадобятся отдельные пакеты документации.

К оформлению соответствующего договора купли-продажи следует подойти крайне ответственно, поскольку неправильно оформленная сделка впоследствии может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость.

Особенности процедуры

Купля-продажа дома с земельным участком регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают, что данная процедура оформляется не совсем по стандартной схеме.

Источник: http://malina-msk.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kottedzha-s-zemelnym-uchastkom/