Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
Статья 460 ГК РФ указывает на обязанность продавца передать покупателю товар, не обремененный правами третьих лиц, либо поставить покупателя в известность относительно такого обременения и получить его согласие.
Первое, что необходимо выяснить в описанной ситуации: знал или должен ли был знать покупатель о правах третьего лица (банка) на квартиру. В суде продавцу необходимо доказать факт того, что покупатель был предупрежден о нахождении квартиры в залоге и согласился, несмотря на это, её приобрести.
Если в договоре купли-продажи указано (обычно продавец делает это мелким шрифтом), что имущество обременено залогом, а покупатель, не читая, подписал такой документ, то шансов расторгнуть договор закон не оставляет.
Если же в договоре обременение не упоминается, в результате чего и сам покупатель, и банк узнали о нем уже после перехода права собственности на имущество, то такой договор можно расторгнуть.
Действующая редакция ст 460 ГК РФ признает неисполнение продавцом своей обязанности по оповещению покупателя о праве банка на квартиру основанием для расторжения договора.
Однако, в статье 460 ГК РФ ничего не говорится о последствиях передачи продавцом такого товара и о том, есть ли у покупателя право требовать возмещения причиненных ему этим действием убытков. По закону, обязанность по несению залоговых обязательств вместе с правом собственности переходит к новому владельцу квартиры.
Банк на законных основаниях может отнять квартиру у нового владельца, если бывший её собственник перестанет оплачивать свои долги. Чаще всего именно поэтому обремененная залогом квартира и продается по-тихому. За долги бывшего собственника ответит другой человек.
Исходя из материалов судебной практики, у обманутого покупателя есть право оспорить совершенную сделку и потребовать в судебном порядке возврата уплаченной стоимости и возмещения сопутствующих убытков. Сокрытие факта залога продавцом можно расценить как мошенничество, и потребовать от него оплаты долгов под угрозой уголовного преследования. Далеко не всегда обманутый покупатель может отстоять свои права в суде. Самый надежный способ обезопасить себя от покупки находящейся в залоге квартиры — внимательное изучение документов, и обязательный запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если квартира обременена залогом, это будет отражено в выписке из ЕГРП.
Можно ли признать договор купли-продажи квартиры недействительным, если после заключения сделки выясняется, что квартира сдана в аренду?
Пункт 1 ст 460 ГК РФ устанавливает для продавца обязательство по передаче товара покупателю свободным от прав третьих лиц. Существенность обременения в этом случае значения не имеет. Договор аренды дает право арендатору на использование недвижимого имущества.
Само по себе использование помещения арендатором обременяет вещные права арендодателя-собственника. Однако, по закону, наличие заключенного договора аренды на момент продажи квартиры не обязательно будет доказывать нарушение продавцом ст 460 ГК РФ.
В описанном случае решающее значение будет иметь срок действия арендного договора. В соответствии со ст 609 ГК РФ, договор аренды подлежит государственной регистрации. Но это происходит не во всех случаях.
Для договоров, срок действия которых менее одного года, государственная регистрация не требуется (ст 651 ГК РФ). Чаще всего собственники жилых помещений и арендаторы заключают именно такие договоры, для того чтобы не утомлять себя процедурой гос-регистрации.
Таким образом, если на момент продажи квартиры имелся действующий арендный договор с третьим лицом, сроком действия менее года, то сделку будет признана свободной от прав третьих лиц.
Сведений о таком арендном договоре не будет в ЕГРП, то есть доказать в суде права арендатора на использование помещения не представляется возможным. Если же договор аренды квартиры был заключен на срок, длиною более года, и, соответственно, подлежал гос-регистрации, то суд может удовлетворить требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, на основании п 1 ст 460 ГК РФ.
Имущество было передано учреждению на основании права оперативного управления. Есть ли возможность у собственника его продать?
В ст 460 ГК РФ говорится, что собственник может продать имущество только свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сам покупатель на это согласен. Формулировка заставляет задуматься о том, что понимать под любыми правами третьих лиц.
В контексте данной статьи, это только те права, которые не ограничивают полномочия самого собственника по распоряжению имуществом. Следовательно, ответ на поставленный вопрос отрицательный, так как право оперативного управления имуществом, переданное собственником некому учреждению, ограничивает право собственника этим имуществом распоряжаться.
Собственник вправе лишь изъять неиспользуемое имущество и только после этого распорядиться им по своему усмотрению. А учреждению, которому передается право оперативного управления, вместе с этим правом переходит и право владеть помещением.
Следует отметить, что само понятие оперативного управления подразумевает, что государство передает имущество какому-либо казенному предприятию или учреждению, оставляя за собой право собственности. Оперативное управление подразумевает возможность учреждения в ограниченных рамках владеть и распоряжаться переданным имуществом.
Продавая такое помещение, не изъяв его предварительно из оперативного управления, собственник нарушает нормы законодательства. Иначе законодательство трактоваться не может, так как это допускало бы факт продажи чужого имущества, являющийся невозможным.
Источник: http://ppt.ru/kodeks/gk/st-460
Третьи лица в сделках с недвижимостью
Последнее обновление: 29.03.2017
В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.
Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.
Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.
Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру.
Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.
Как передавать деньги через банковскую ячейку в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?
Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.
Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?
Третьими лицами могут быть, например:
- Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
- Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
- Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
- и т.п.
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
Какие бывают права третьих лиц?
Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:
Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.
Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени.
Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска.
Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.
Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».
Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.
Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у Нотариуса.
В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).
Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.
Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.
В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.
Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.
Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).
Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/treti-lica-v-sdelkax/
Остаповское сельское поселение | Перечень имущества свободного от прав третьих лиц
Закрыть
Глава 2. Классификация информационной продукции
Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.
2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:
1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;
2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;
3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.
ГАРАНТ:
Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений «бегущей строки» см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.
