Предварительный договор купли продажи квартиры обремененной ипотекой

В этой статье:

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Некоторые граждане не уделяют должного внимания составлению предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Такая беспечность может дорого стоить ипотечному заёмщику. Он может остаться без квартиры и без денег. Соглашение о передаче задатка должно быть составлено в соответствии с нормами действующего законодательства.

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Ипотека от Сбербанка — это один из самых популярных финансовых продуктов на российском кредитном рынке. Выделяют следующие этапы ипотечной сделки:

Оцените финансовые возможности своего домашнего бюджета и выберите банк-кредитор;
Выберите кредитную программу и узнайте основные параметры ипотечного займа (размер, срок, полная стоимость);
Подайте заявление на получение займа (к заявке прилагается комплект документов, указанный на корпоративном портале Сбербанка);
Получите уведомление о предоставлении ипотеки (выдаётся в офисе кредитной организации);
Найдите залоговый объект (жильё должно соответствовать требованиям банкиров);
Получите документы по приобретаемой квартире (оформляются Сбербанком);
Заключите с продавцом жилья предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
Оцените залоговую жилплощадь (список аккредитованных оценочных компаний можно найти в интернете);
Подготовьте основной договор купли продажи жилья и пакет бумаг для Росреестра (бумаги сдаются под расписку);
Отдайте полученную расписку кредитному менеджеру;
Заберите бумаги из Росреестра (в основном соглашении ставится отметка об ипотеке).
Получите справку из ЕГРП;
Застрахуйте залоговую недвижимость, а также собственную жизнь и здоровье;
Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом недвижимости;
Оплатите ипотечный заём и снимите обременение с квартиры.

Если клиент Сбербанка планирует купить квартиру в новостройке, то ему следует воспользоваться сервисом Домклик. На этой цифровой площадке есть список аккредитованных застройщиков и крупных риелторских агентств. Также там можно найти обширную базу данных строящихся многоэтажных домов.

Какая информация присутствует в предварительном соглашении?

В кредитном договоре указываются следующие данные:

Дата заключения;
Реквизиты контрагентов;
Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
Условия расчётов и перечисления денежных средств;
Сроки передачи квартиры;
Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
Срок заключения основного договора.

Если интересы сторон представляют третьи лица, то в предварительном договоре купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка указываются реквизиты соответствующих доверенностей.

В бумаге делается пометка о том, что жилплощадь не отягощена обременениями (арест, рента, аренда и др.).

Соглашение о купле продаже жилой площади составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Все претензии разрешаются в ходе переговорного процесса. Если сторонам не удалось преодолеть разногласия, то они вправе обратиться в суд.

Название договора купли продажи должно свидетельствовать о том, что квартира приобретается за счёт заёмных средств.

Если одна из сторон сделки не является резидентом РФ, то в бумагах должна присутствовать отметка о гражданстве.

Скачать предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Особенности подписания предварительного договора

Проверьте паспорт контрагента на официальном сайте ФМС. Удостоверьтесь в том, что человек не менял свою фамилию.

Если изменения имели место быть, то нужно запросить у гражданина бумаги, на основании которых изменялась фамилия.

Неправильное написание личных данных приведёт к тому, что предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка признают недействительным.

Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев.

Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи.

В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.

В практике риелторских агентств были ситуации, когда продавец недвижимости снимал межкомнатные двери и оконные блоки. Если вы планируете приобретать жильё вместе с хозяйской мебелью и бытовой техникой, то лучше сделать опись имущества. В этом документе следует перечислить предметы, которые должны перейти к новому собственнику помещения.

Если продавец жилплощади состоит в законном браке, то покупателю нужно потребовать письменное согласие супруга на реализацию недвижимого имущества. Также необходимо запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Приложение к предварительному договору купли продажи

Юристы и риелторы советуют составить сторонам сделки отдельное соглашение о задатке. В этой бумаге указываются следующие пункты:

Реквизиты сторон (их можно скопировать из предварительного соглашения);
Описание залога;
Величина задатка. В этом пункте нужно написать о том, что передаваемая сумма входит в цену помещения и не увеличивает его стоимости;
Действия сторон при аннулировании сделки;
Дата возврата задатка и размер неустойки за несвоевременное перечисление денег.

Соглашение о задатке заверяется подписями контрагентов. Передача денежных средств заверяется долговой распиской, которая составляется в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 807 и ст. 810) и иными нормативными актами.

Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры

Образец долговой расписки можно без труда скачать в интернете. Этот документ включает следующие пункты:

ФИО заёмщика и заимодавца;
Адреса проживания продавца и покупателя;
Срок, на который предоставляются денежные средства;
Паспортные данные контрагентов;
Размер суммы, передаваемой заимодавцем;
Дата составления документа;
Подписи сторон (с расшифровкой).

Расписка составляется в простой письменной форме и может быть заверена у нотариуса (данное действие не является обязательным согласно действующему законодательству). Процесс передачи денежных средств может проходить при свидетелях (они обязаны оставить свои росписи и личные данные в долговом документе).

Если заёмщик получает средства в долларах или евро, то в расписке указывается текущий курс иностранной валюты.

Получатель задатка, который нарушил срок передачи денежных средств, обязан уплатить неустойку (она определяется знаением ключевой ставки, которую устанавливает Банк России).

Расписка может быть предоставлена сотруднику ФНС с целью получения налогового вычета.

Предварительный договор

Источник: https://s-ipoteka.info/info/doc/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с обременением по ипотеке

37 просмотров

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка.

Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной.

Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание

Двойное обременение	На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пени	Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обременения	Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему.

В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен.

Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

Узнать всю доступную информацию от продавца.
Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит.

Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято.

И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

Паспорта покупателя и продавца.
Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
Договора ипотеки и залога.
Справка 2-НДФЛ или аналоги.
Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.

11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке Приобретение недвижимости с обременением – это достаточно сложная процедура, при которой нередко возникают многочисленные проблемы. Значительную их часть заранее практически невозможно предусмотреть. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут часто встречающиеся спорные ситуации, и они же могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход позволит исключить любые мошеннические операции.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка и продажа квартиры с обременением

Идеально, когда продается «чистая» квартира, продавец которой – это холостой взрослый гражданин, который владел этим помещением долгие годы. Но так бывает не всегда. Случается, что жильё продается с обременением – каким-либо обстоятельством, препятствующим обычной продаже. Такие обременения несут в себе риски для покупателя.

Если по каким-то причинам покупатель хочет приобрести именно эту квартиру, нужно уделить особое внимание проверке и снятию обременений.

Действующим законодательством предусмотрены различные виды обременений. К ним относится:

ипотека – самый распространенный вариант,
несколько собственников,
запрет на распоряжение или совершение регистрационных записей – арест,
рента – пожизненное содержание с иждивением,
завещательный отказ,
право пользования по договору найма,
зарегистрированные в квартире несовершеннолетние,
продавец состоит в браке.

Чтобы убедиться в том, что квартира «чистая», нужно проверить ее на предмет всех перечисленных обременений.

Как проверить

Чтобы проверить объект на наличие обременений, закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Из этой выписки можно узнать:

Что квартира находится в залоге у банка или у какого-либо иного лица.

Прежде, чем оформлять собственность, обязательно нужно погасить ипотеку, иначе покупатель рискует приобрести не только недвижимость, но и претензии банка. Залог не прекращается со сменой собственника, об этом нужно помнить.

Что на квартиру наложен арест каким-либо ведомством.

Арест может быть наложен за какие-либо долги продавца, например, за неуплату налогов. Купить такую недвижимость без снятия ареста невозможно. Чтобы снять арест, продавец должен исполнить судебный акт или иным образом пойти на контакт с органом власти, который наложил обременение.

Если продавец получил квартиру по договору ренты – то соответствующий договор будет указан в графе «Документ-основание».

По договору ренты пожилой собственник передает жилье в собственность гражданину, который осуществляет за ним уход до его смерти. После смерти объект полностью переходит в собственность, а до тех пор продать ее без согласия получателя ренты нельзя.

Если в квартире проживают арендаторы, то возможно, что договор аренды тоже зарегистрирован в Росреестре. Тогда информация о таком договоре появится в выписке.

Если жильё снимают уже долгое время (более года), договор найма будет зарегистрирован в Росреестре.

Но зачастую договоры заключаются на 11 месяцев и по истечении этого срока перезаключаются вновь – тогда отследить такой договор практически невозможно.

Риск покупателя в том, что арендаторы продолжат пользоваться помещением, даже если изменится собственник.

Чтобы убедиться, что жилье не съемное, можно поговорить с соседями или посмотреть. Нет ли объявлений о сдаче этой квартиры в аренду. Если объявления есть или были – есть риск, что объект находится в аренде.

Выписка содержит информацию о количестве собственников.

Если собственников в квартире много, а вы приобретаете в ней долю, то придется соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку такой доли. Если квартира покупается полностью, то в основном договоре купли-продажи нужно обязательно прописать всех собственников. Если права сособственников буду нарушены, договор будет отменен.

Убедиться в количестве хозяев квартиры поможет выписка из ЕГРН.

После того, как вы проанализировали выписку, нужно проверить следующие моменты:

Если продавец состоит в браке, нужно взять у супруга согласие на продажу квартиры.

Без согласия покупать рискованно, ведь в течение года после сделки недовольный супруг может ее оспорить и вернуть собственность назад.

Чтобы этого не произошло, нужно проверить штамп о браке в паспорте продавца (или попросить у него свидетельство о браке), взять выписку из ЕГРН и сверить две даты – дату заключения брака и дату регистрации недвижимости на продавца. Если брак заключен раньше – жильё приобретено в браке.

Обратите внимание, если в выписке из ЕГРН в графе документ-основание указан договор дарения или свидетельство о праве на наследство, то согласие супруга не требуется.

В квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Вообще любые зарегистрированные лица должны быть выписаны из квартиры, однако именно совершеннолетние грозят массой проблем. Если вы купили жильё, в котором на учете состоит ребенок, то выселять его придется через суд и с обязательной пропиской впоследствии у родителей. То есть выселить несовершеннолетнего вникуда, как взрослого, не получится.

Чтобы выяснить наверняка, проверьте актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах – в ней указываются даты рождения всех прописанных.

Если квартирой вправе пользоваться третье лицо на основании завещательного отказа.

Эту категорию пользователей проверить сложнее всего, ведь завещательные отказы нигде не регистрируются, а человек может быть даже не прописан в квартире.

Пользователи по завещательному отказу вправе проживать или находиться в помещении на основании последней воли наследодателя. При этом они не являются наследниками.

Завещательный отказ не прекращается со сменой собственника.

Чтобы проверить, обратите внимание в выписке, на каком основании получена квартира. Если это свидетельство о праве на наследство – теоретически, мог быть и завещательный отказ. В таком случае придется брать гарантии продавца, прописанные в договоре. Нелишним будут опросить соседей или, если есть возможность, нотариуса, который вел наследственное дело.

Предварительная сделка

Если вы все же решили купить обремененную квартиру, то главная ваша цель – снять обременение до заключения основного договора купли-продажи. Сделать это можно следующим образом:

Заключается предварительный договор купли продажи, в котором прописывается вид обременения и обязанность продавца его устранить до заключения основного договора. Если это ипотека – покупатель передает продавцу некоторую сумму для погашения ипотеки.
Продавец снимает обременение: гасит ипотеку, снимает аресты, выписывает несовершеннолетних. Доказательства снятия представляет покупателю.
После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора, нужно обратить внимание на следующие моменты:

Пропишите обременение в полном соответствии с официальными документами. Например, если в выписке ЕГРН указано, что на квартиру наложен «запрет на совершение регистрационных действий», нужно так и написать. В данном случае формулировки «арест квартиры» недостаточно – неясно, о каком именно аресте идет речь.
Установите продавцу конкретный срок снятия обременения. Пропишите: «Продавец обязуется снять обременение в срок до 23 июля 2018 года». Тогда с 24 июля можно будет требовать возместить вам убытки.
Простимулируйте продавца финансовыми санкциями за задержку снятия обременения, например, неустойкой.

«В случае нарушения Продавцом сроков снятия обременения, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 0,1% от суммы задатка»

Пропишите, какие документы должен представить продавец после снятия обременения.

«В подтверждение снятия обременения Продавец передает Покупателю актуальную выписку из ЕГРН»

Вопрос о том, что прописывать в договоре – аванс или задаток – решается в каждом конкретном случае.

Если вы пропишете задаток, то в случае, если в будущем откажетесь заключать договор по своим причинам, не связанным с действиями продавца – задаток нельзя будет вернуть.

Если же продавец по своей вине откажется от договора, то он вернет задаток в двойном размере. Аванс же можно вернуть в любом случае. Образец предварительной сделки смотрите здесь predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiry_po_ipotek-1.

Основной договор

После того, как обременение снято, можно заключать основной договор купли-продажи.

В нем обязательно нужно прописать раздел «Гарантии продавца», в котором продавец будет гарантировать, что квартира свободна. Если этого не сделать, покупатель лишиться права защищать свои права в суде и требовать убытков. Доказать то, что вы не знали об обременении, будет сложно.

Гарантию можно прописать так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Указанную выше формулировку можно использовать в любом договоре купли-продажи, даже если предварительного договора не было. Образец основного договора смотрите здесь tipovoy_dogovor_kupliprodazhi_kvartir.

Запомнить

Квартира с обременением – это всегда риск для покупателя. Проявите осторожность при покупке такой квартиры, соберите информацию из всех доступных источников.
Попросите продавца показать подлинники документов – свидетельства о заключении брака, справку о составе семьи.
Установите Продавцу определенный срок для снятия обременения, чтобы сделка не растянулась во времени на годы.
Перед заключением основного договора купли-продажи, закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы проконтролировать изменения по объекту недвижимости.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/obremenenie.html

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

07.05.2018

Ипотека. Помещение, которые находятся в залоге у банка может быть продано исключительно с согласия банковского учреждения. Причем он может выставить собственные условия, без соблюдения которых стороны не получат разрешения на сделку. Например, банк-кредитор обладает правом затребовать оплату первоначального взноса в размере 50%.
Рента. Согласно правилам, рентоплательщик не имеет право распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
Арест недвижимости. Если собственник не оплачивает коммунальные платежи, на квартиру может быть наложен арест. Никаких сделок с квартирой до погашения всей задолженности совершать нельзя.
Найм. Продать такую недвижимость можно, но жильцы имеют право находится в квартире до истечения договора найма.
Реализация недвижимости с прописанным человеком. Чтобы сняться с регистрационного учёта следует явиться в паспортный стол с соответствующим заявлением. При отказе одного из членов семьи выписываться можно это сделать через суд. Но существуют определённые категории граждан, которые обладают правом на пользование квартирой.
Дом под снос. Продажа недвижимости в подобных домах запрещена.
Сервитут на землю. Сервитут – это преимущество 3-х лиц на пользование земельным участком, который не является их собственностью.

Когда в договоре при описании порядка расчётов указывают, что деньги внесены в качестве задатка, последствия по нему следующие: продавец не возвращает уплаченную сумму, если договор не оформлен по вине потенциального покупателя, а если из-за продавца, он уплачивает покупателю двойной размер задатка.

Читать еще —> Выплаты при рождении 4 ребенка в 2019

Составить и скачать на конструкторе 2019 договор купли-продажи квартиры с обременением

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально.

После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи.

Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

Сделка с обременением

При наличии иных возможных схем приобретения заложенных объектов, эта – самая безопасная для приобретателя. Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя.

Однако с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты.

При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Конференция ЮрКлуба

1.2.

Квартира принадлежит продавцам по праву общей совместной собственности на основании договора купли продажи от 5 мая 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2009 года сделана запись регистрации № . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 мая 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по . области на бланке . Условный номер объекта: .

Жилищный Консультант

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил.

Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен.

Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Читать еще —> Какие документы нужны для прописки человека в квартиру

Продажа ипотечной квартиры, когда покупатели сами с ипотекой ( — ипотечникам — )

Если квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении или расторжении брака. Стоимость оформления согласия у нотариуса от 1,5 т.р. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры.

Покупка квартиры с обременением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре.

В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой Ссылка на основную публикацию

Источник: https://firstjurist.ru/darenie/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-ipotekoj

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением

04.08.

2018

Арендовать две сейфовые ячейки, в одну из них внести денежные средства для расчета по имеющемуся кредиту;
Остатки денежных средств переведут во вторую ячейку на расчётный счёт продавца;
Принятые банком денежные средства будут перечислены в счёт выплаты кредита, будет выдана документ о его закрытии;
Далее заключается договор купли-продажи между сторонами, а недвижимость подлежит перерегистрации;
В момент выдачи выписки обременение с помещения снимается, а покупатель становится полноправным владельцем;
Продавец сможет забрать оставшиеся денежные средства из ячейки, процедура завершена.

получение согласия на сделку от третьей стороны после отправки соответствующего заявления (например, банка при наличии ипотеки);
подготовка стандартного пакета документов для продажи жилья;
составление и подписание договора сторонами;
регистрация передачи прав на квартиру в МФЦ или ЕГРП.

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права. Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

Рекомендуем прочесть: Порядок прописки в квартиру в москве

Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры

Поскольку предварительный договор — это ещё не основной, нет стопроцентной гарантии совершения сделки в будущем. Законом на случай отказа собственника продать квартиру, предусмотрено право покупателя решить вопрос в суде, подав иск об уклонении продавцом от заключения основного договора.

Договор продажи квартиры с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением).

Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.

Рубрики журнала

Заемщик, он же покупатель, находит для себя объект недвижимости, но процедура согласований в банке и проверка «юридической чистоты» жилья занимает до 14 дней. Чтобы за это время квартира не «ушла» в другие руки, и составляется предварительный договор купли-продажи при ипотеке.
Продавец недвижимости, выступающей предметом залога в банке, также заинтересован в составлении подобного рода договора. Банк разрешил продажу жилья, нашелся покупатель, однако процедура снятия обременения с недвижимости может затянуться до 5 дней. В этом случае договорные обязательства будут весьма уместны, чтобы потенциального покупателя не перехватили другие продавцы.

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением Ссылка на основную публикацию

Источник: https://exjurist.ru/privatizatsiya/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры

Иногда люди, желая продать или купить квартиру, сталкиваются с ситуацией, когда невозможно оформить покупку быстро, но обе заинтересованные стороны хотят иметь гарантии того, что сделка состоится.

Такое положение может быть связано с необходимостью собрать и оформить документы, получить кредит на покупку квартиры или невозможностью собственника продать недвижимость до появления нужного варианта покупки другого жилья, в которое он может переселиться.

Закон даёт возможность оформить договор о намерении продажи квартиры, для этих случаев. Об особенностях составления этого соглашения и пойдёт речь в нашей статье.

Как составить предварительный договор на покупку квартиры

Преддоговор купли-продажи является обязательством заинтересованных лиц оформить основной договор в те сроки и на тех условиях, которые стороны указали в договоре о намерениях. Впоследствии, все отраженные условия будут перенесены в основную сделку.

Договор оформляется исключительно в письменной форме.

Обязательные условия договора

Данные продавца, покупателя: паспортные данные, место проживания.
Адрес и характеристика квартиры.
Дата, до истечения которой должен быть подписан основной договор.
Очень важное условие, невнимательность к которому может стоить прекращения действия договора.
Цена сделки: желательно указать о том, что цена изменению не подлежит, а также порядок и способ передачи денег при покупке.
Сведения о прописанных гражданах и лицах, сохраняющих право пользования жильём.
Сроки и конкретные действия, которые должна выполнить сторона, из-за которой заключение основного договора невозможно.
Например, время на сбор необходимых документов на квартиру.
Ответственность за то, что условия договора не выполнены или договор продажи своевременно не заключен, к примеру, указать штрафную санкцию в виде конкретной суммы.

Образец предварительного договора купли-продажи можно найти в интернете, например, на ресурсе imrieltor.ru.

Учитываем риски

Если же срок для подписания основного соглашения (договора на покупку квартиры) истёк, то и сам предварительный договор утрачивает силу. Поэтому передача денег по нему нежелательна.

Заключение договора о намерениях в случае строительства нового дома — часто предлагаемая застройщиком схема, не обеспечивающая будущего покупателя никакими гарантиями получения квартиры. Так как застройщик ещё не является законным обладателем квартиры, а главное, объекта пока нет.

Не стоит рисковать, заключая договор о намерениях в случае, если имеете дело с первичным рынком жилья в отсутствие документа, который подтверждает права.

Закон предусматривает для таких ситуаций оформлять договор о долевом строительстве.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, ничто не мешает продавцу продать квартиру иному лицу.

Задаток в предварительном договоре

Поскольку передача денег по такому договору не является условием, при котором суд может сделать вывод о принадлежности права собственности за лицом, передавшим деньги, то лучше вообще не осуществлять никаких расчётов.

Однако бывает, что стороны желают в обеспечение гарантий будущей сделки внести плату за квартиру, тогда стоит обсудить с продавцом возможность заключения авансового соглашения.

Если в будущем стороны не оформят основной договор, а деньги были оплачены без указания, что это задаток, то последствием будет возврат внесенной суммы с возможностью требовать по суду уплаты процентов по действующей ставке рефинансирования.

Но что необходимо знать! Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате денег, внесённых как задаток:

Некоторые суды придерживаются позиции, что указание в предварительном договоре условия о задатке влечёт за собой вышеуказанные последствия;
Другие считают, что для предварительного договора понятие задатка неприменимо, следовательно, не взыскивают двойную сумму задатка, что оборачивается серьёзным разочарованием той стороны, которая рассчитывала на компенсацию.

Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате задатка.

Подготовка к проведению сделки купли-продажи жилья — ответственный этап. Как проводится проверка квартиры перед покупкой — важная тема для покупателей.
Решили заняться покупкой недвижимости самостоятельно? Оформление сделки купли-продажи квартиры вот здесь. Знание порядка действий в ваших интересах.

Заключение предварительного договора по ипотеке

Большой процент сделок сегодня заключается с привлечением средств займа. Банки до подписания основного договора требуют оформить предварительный договор. Особенностью такого договора является более подробное условие о порядке расчётов. В нём обязательно указываются:

сумма, которую вносит лично покупатель;
сумма за счёт средств кредита;
условие об отсутствии залога у продавца;
пункт о том, что залогодержателем квартиры является банк.

Встречаются ситуации, когда продаваемая квартира находится в ипотеке на момент оформления договора о намерениях.

Не получив согласия банка на продажу, которое является обязательным по закону, предварительный договор не обеспечит совершения сделки в будущем. Тем не менее, в договоре необходимо отразить обязательство собственника получить такое согласие в конкретные сроки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением есть вот здесь: avenue.siberia.net

Возможен вариант, когда по договору о намерениях покупатель передает продавцу деньги в размере остатка долга, после чего продавец выводит квартиру из обременения.

В согласии кредитного учреждения при оформлении основной сделки уже нет необходимости.

А что делать, если владельцем или совладельцем квартиры являются несовершеннолетние? Тогда до заключения предварительного договора необходимо заручиться согласием органов опеки, без которого предварительный договор является неправомерным.

Таким образом, предварительный договор — это законная сделка, влекущая для сторон значимые последствия. Для того чтобы подписанная сделка была эффективной гарантией заключения основного договора в будущем, участникам рынка необходимо внимательно отнестись к описанию условий договора о намерениях.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/predvaritelnyj-dogovor.html