Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве – обязательстве заключить основной договор.
Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, — всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.
В.: Как вы можете прокомментировать то, что некоторые берут по предварительному договору купли-продажи аванс
А.К.: Аванс – это не способ обеспечения обязательства, он несёт лишь платёжную функцию. Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги.
Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства.
Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть. Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию. Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.
В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?
А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет.
На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём.
Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном. Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон. Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель. Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.
В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?
А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного.
Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д.
Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора.
С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор.
Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.
В.: В каких случаях я имею право требовать неустойку?
А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины.
Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность. При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон.
В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки.
Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.
В.: Сейчас судебный юрист Пётр Артеев расскажет, какие существуют риски оспаривания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, т.е. сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность?
Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е.
квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры.
В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет.
Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора.
Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.
В.: Правильно ли я вас понимаю, что если удается идентифицировать каким-либо образом этот объект недвижимости, то тогда всё в порядке, а если кадастровый номер не совпадает с ЕГРН, то это грубое нарушение?
П.А.
: Совершенно верно. Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.
В.: Если мы в договоре не указали стоимость, то по этому основанию мы можем оспорить предварительный договор купли-продажи?
П.А.
: Отсутствие цены в договоре не является основанием для признания ПДКП незаключенным или недействительным, потому что это лишь обязательство сторонам в будущем в основном договоре указать цену.
В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества.
В.: Что говорит судебная практика по поводу понуждения к заключению основного договора?
П.А.
: В случае если одна из сторон уклоняется в указанные сроки от подписания основного договора, то в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.
В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч
Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/291_sovety_notariusa_osparivanie_predvaritelnogo_dogovora_kupliprodazhi/
Понуждение к заключению договора купли продажи
В соответствии со ст.
420ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
То есть, по смыслу указанной статьи, свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор.
Ответчик К. Н. пояснил, что дом, о котором идет спор, является его собственностью, так как зарегистрирован за ним. Решение суда, по которому за Р. Г.
закреплено право собственности на дом он будет оспаривать, так как его о слушании дела никто не извещал. Между ним и Л.В. никакого договора купли-продажи не заключалось, они ему денег за дом не передавали.
Он возражает, чтобы между Л.В. и Р.Г. и Р.Н. был заключен договор купли-продажи принадлежащего ему дома.
Понуждение к заключению договора купли-продажи
В случае, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств и условий, изложенных в предварительном или основном договоре, другая имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основной части сделки, выраженной в договоре и признанием соответствующего права собственности.
При этом, важным обстоятельством является то, что основной договор должен быть заключён в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года с момента его подписания, если таковые сроки указаны не были (ст.ст. 429, 445 ГК РФ). Таким образом, понуждение к заключению договора купли-продажи квартиры возможно только в тех временных рамках, которые стороны сделки договорились установить в подписываемом соглашении.
Был случай, когда лесник нашел захоронку с героином в лесу под муравейником, только потому что обратил внимание на то, что муравьи вели себя очень странно.
Что характерно посадили владельцев этого героина, а не муравьев. А вообще-то почти все животные хранят и используют психоактивные вещества (см. напр. Корытин С.А.
Тигр под наркозом: (животные — наркотики — челове). М.: Знание, 191 — 240 с.; Калачев Б.Ф. Введение в теорию движения наркогенов. Теоретические и правовые основы борьбы с незаконным оборотом наркотиков.
Под ред. Профессора П.Г. Пономарева: Сб. научных трудов. – М.: ВНИИ МВД России. 1998 – 96 с. С. 3-14).
В этом году Профессиональная Премия в области интернета и IТ-бизнеса будет присуждаться во второй раз.
Событие призвано привлечь внимание широкой общественности к деятельности коммерческих компаний и студий IT- области и отметить заслуги игроков данного рынка.
Инициатором и идейным вдохновителем Премии выступило сообщество независимых дизайнеров и профессионалов IT-индустрии.
Исковое заявление о понуждении к заключению договора купли-продажи
Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор в соответствии с которым истец и ответчик обязались заключить договор купли продажи жилого дома. Однако ответчик стал уклонятся от заключения договора. Истец просит обязать ответчика заключить договор купли продажи доли жилого дома.
Интересное: Уступка права требования долга проводки
В соответствии со ст.
309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом: в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст.
310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Арбитражный суд Красноярского края
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Договоры на содержание и ремонт общего имущества, понуждения к заключению которых требует истец, не содержат признаков публичного договора, установленных в статье 426 ГК РФ, обязательность их заключения действующим законодательством не предусмотрена. Фактически они в части дублируют положения заключенных ответчиком договоров управления многоквартирным домом, а в части — в нарушение статьи 162 ЖК РФ — распределяют обязанности истца и ответчика иначе.
2. во-вторых, сообщение стороне, заявившей о разногласиях к условиям договора, об отклонении (полностью или частично) протокола разногласий.
Получение извещения об отклонении протокола разногласий либо отсутствие ответа о результатах его рассмотрения по истечении 30-дневного срока дают право стороне, заявившей о разногласиях по отношению к предложенным условиям договора, обратиться в суд с требованием о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора.
2. во-вторых, извещение об акцепте на иных условиях (направление стороне, предложившей заключить договор, подписанного экземпляра договора вместе с протоколом разногласий).
В отличие от общего порядка заключения договора, когда акцепт на иных условиях рассматривается в качестве новой оферты, получение извещения об акцепте на иных условиях от стороны, обязанной заключить договор, дает право лицу, направившему оферту, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения извещения об акцепте оферты на иных условиях;
Примерная форма искового заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи акций (подготовлено экспертами компании — Гарант — )
Стоимость одной [ наименование ] акции Общества в составе неконтрольного пакета акций по состоянию на [ число, месяц, год ] определена независимым оценщиком (отчет от [ число, месяц, год ] N [ значение ]). Данная оценка была произведена Обществом по заявлению акционеров, в том числе [ Ф. И. О. ]., о выкупе акций по итогам общего собрания акционеров от [ число, месяц, год ].
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 76 Закона сообщение о проведении общего собрания акционеров, повестка дня которого включает вопросы, ание по которым может повлечь возникновение права требовать выкупа обществом акций, должно содержать сведения о наличии у акционеров права требовать выкупа обществом принадлежащих им акций, цене и порядке осуществления выкупа.
Интересное: Что такое служебная записка в делопроизводстве
Определение нижегородского областного суда от по делу n 33-5683 в удовлетворении требования о понуждении к заключению договора купли-продажи отказано, так как факт обращения истца к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи в период действия предварительного договора не подтвержден материалами дела
истец И. обратился в суд с иском к С. о понуждении заключения договора купли-продажи, указывая, что 09 февраля 2005 г.
между ними был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Н.Новгород, пр. Ленина, 41/1.
Однако от заключения основного договора ответчик уклоняется, до настоящего времени принятая обязанность им не выполнена, в связи с чем истец просил взыскать также с ответчика штраф в сумме 2 109 540 руб.
, предусмотренный предварительным договором. Заявлены также требования о взыскании судебных расходов и расходов по оплате услуг представителя.
06 июля 2004 г.
между ответчиком и банком в обеспечение исполнения кредитного договора был заключен договор об ипотеке (залоге о недвижимости), в соответствии с которым ответчик без письменного согласия залогодержателя не вправе продавать, отчуждать иным способом заложенное имущество — спорное нежилое помещение, до погашения кредита, то есть до 27 июля 2007 г.
О понуждении заключить договор купли-продажи
04 августа 2010 года З. и К.В. подписано соглашение о порядке заключения договора купли-продажи ( л.д. 52), согласно которому З.
принял на себя обязанность продать комнату общей площадью К.В.
Также в соглашении определена цена комнаты — рублей, а также время и место заключения основного договора купли-продажи.
Согласно ч. 1 ст. 327.
1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Исковое заявление о понуждении заключения договора купли-продажи и признания права собственности
Считаю, что действия Ответчицы неправомерны, нарушают мои права и законные интересы. Так, на основании ст.
380 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
17 сентября 2011 года между мной и Ответчицей было заключено соглашение о задатке, согласно которого я выплатила Ответчице 100 000 (сто тысяч) рублей, в счет причитающихся с меня платежа по предстоящему договору купли-продажи квартиры которая принадлежит Ответчице. В этом же соглашении о задатке, в п. 3 указано, что____________________________________________________________________________
27 Июл 2018 yslygiur 101
Источник: http://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/ponuzhdenie-k-zaklyucheniyu-dogovora-kupli-prodazhi
Исковое заявление о понуждении к заключению договора — когда и как оформить
Все лица имеют право на свободное вступление в договорные отношения.
Однако бывает так, что одна сторона понуждает другую к оформлению сделки, в то время как человек, которого принуждают не является выгодоприобретателем.
Расскажем, когда и как составляется исковое заявление о понуждении к заключению договора.
Понуждение к заключению гражданско-правового договора возможно только в исключительных случаях.
Еще один вариант возникновения такой ситуации – принятие на себя обязательств по договору ранее, когда оформление сделки всего лишь формальность.
Когда нужно подавать иск
Когда человек, для которого вступление в договорные отношения является обязательным, уклоняется от этого, становится возможным понуждение к заключению сделки. К примеру, такими обстоятельствами могут стать:
- гражданско-правовой договор является публичным (к примеру, такими называют соглашения о розничной торговле, услугах связи, медобслуживании и т.д.);
- контрагент уклоняется от оформления договора;
- сделка совершается на торгах;
- арендодатель муниципального и государственного имущества отказал арендатору в пролонгации беспричинно.
Иск подается во всех ситуациях, когда одна из сторон обязана заключить договор в силу объективных причин, установленных законодательством, но отказывается это делать. При этом не прекращает пользоваться услугами или товарами, которые предусмотрены по договору.
Прежде чем оформлять иск о понуждении к заключению договора, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. Это значит, что стороны обязаны попытаться разрешить конфликт мирным путем, без обращения в суд.
Необходимо удостовериться, что были использованы все возможности досудебного урегулирования спорной ситуации.
В тех случаях, когда обязанность заключить договор вызвана наличием предварительного соглашения, требования должны быть заявлены в пределах срока его действия.
Подача иска о понуждении к заключению договора
Оформление и подача искового заявления о понуждении к заключению договора имеет ряд особенностей. Рассмотрим эту процедуру подробнее.
Основания для подачи иска
При подготовке к оформлению искового заявления о понуждении к заключению договора истцу необходимо убедиться в следующем:
- наличие обязанности заключить договор (в силу норм действующего законодательства или взятых обязательств);
- оферта или протокол разногласий содержат все значимые условия;
- истец является контрагентом обязанной стороны.
Для подачи искового заявления не имеет значения, как именно контрагент уклоняется от оформления договора. К примеру, он может не подписывать само соглашение или протокол разногласий.
Важно учесть, что, если ни законом, ни договором не предусмотрено обязательное заключение сделки, обязать человека оформить соглашение в судебном порядке не получится.
Госпошлина
Перед тем, как подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить обязательную государственную пошлину за рассмотрение иска. Без квитанции об оплате иск не будет рассмотрен.
Размер государственной пошлины регламентирован в налоговом законодательстве. В общем случае потребуется заплатить 300 рублей.
Составление иска
Четко регламентированной формы искового заявления о понуждении к заключению договора нет.
Однако нормами гражданско-процессуального кодекса предусмотрены правила составления, которым необходимо следовать неукоснительно.
В противном случае в рассмотрении иска будет отказано.
Текст документа должен содержать следующую информацию:
- наименование судебного органа, в который подается заявление;
- идентификационные сведения об истце и ответчике – ФИО, адрес места проживания, контактные данные;
- название документа;
- описание обстоятельств дела, приведших к возникновению конфликта;
- суть возникшего конфликта;
- сведения о заключенном договоре;
- отсылки на материалы дела – вещественные доказательства, показания свидетелей;
- требование заявителя к суду;
- список прилагаемых документов;
- дата и подпись с расшифровкой.
Иск составляется в количестве экземпляров, соответствующих количеству участников процесса. То есть, как минимум, необходимо оформить три копии – для истца, ответчика и суда.
Подавать иск следует по месту проживания ответчика. Подобные вопросы рассматриваются в районном или городском суде общей юрисдикции.
Преимущества и недостатки
Подача иска о понуждении к заключению договорных отношений имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам относят:
- возможность аннулирования договора в судебном порядке;
- возможность призвать к ответственности за действия, неправомерного характера;
- возможность взыскать моральный и материальный ущерб;
- возможность потребовать выплаты судебных издержек с ответчика.
Из недостатков можно выделить следующие моменты:
- потребуется доказать неправомерность действий;
- изначально все судебные издержки ложатся на плечи истца;
- доказать необходимость принудительного заключения договора удается не всегда;
- необходимо грамотно составить исковое заявление, а для этого рекомендуется обращаться к юристу.
Принуждение к оформлению договора – довольно распространенная ситуация. Столкнуться с такими обстоятельствами может абсолютно каждый. При этом не имеет значения, есть ли у человека собственность или нет.
Особенности оформления
При составлении искового заявления о понуждении к заключению договора существуют определенные особенности, которые следует учитывать:
- обязательно необходимо подробно описать требования при заключении договора;
- необходимо прописать, какое именно воздействие для понуждения к сделке оказывалось (в некоторых случаях дело может быть классифицировано как уголовное);
- подробное описание сути проблемы, чтобы у суда отсутствовали дополнительные вопросы;
- требования необходимо прописывать четко и емко, избегая двусмысленности и «воды».
Неподкованному юридически человеку порой сложно иметь дело с такими документами. По этой причине многие люди обращаются к специалистам для составления грамотного иска.
Когда необходима помощь юриста?
В некоторых ситуациях понуждение к заключению договора может быть незаконным.
Так, например, законом запрещено оказывать давление на продавца или покупателя при оформлении сделки купли-продажи имущества.
Если это произошло, необходимо обращаться за помощью к юристу, а, затем, в суд.
Подобные неправомерные действия нередко встречаются при оформлении договора социального найма или цессии. В любом случае, при нарушении законных интересов, следует обращаться в правоохранительные органы.
При наличии вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформить исковое заявление о понуждении к заключению договора и когда это целесообразно.
Рекомендуем обратиться за помощью к юристу.
Специалист будет сопровождать дело до его положительного разрешения в вашу пользу.
Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-oformit-iskovoe-zayavlenie-o-ponuzhdenii-k-zaklyucheniyu-dogovora/
