Как оспорить сделку купли-продажи квартиры если не получены деньги
Покупка жилого помещения – событие, которое не всегда оказывается радостным.
Ситуации бывают разные: может объявиться новый претендент на жилье, обнаруживаются большие долги за услуги ЖКХ или, например, покупатели тянут с оплатой.
Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности.
Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.
Основания для отмены соглашения
Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:
- Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
- Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
- Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
- Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
- Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
- Не были учтены интересы несовершеннолетних.
- Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
- Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
- На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
- Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).
Образцы и бланки заявлений в суд которые вам будут необходимы:
Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи
Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи
Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от продавца
Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя
Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя
Если вы уже проиграли суд, то в течении 10 дней подайте аппеляцию в вышестоящую судебную инстанцию:
Скачать бланк аппеляционной жалобы на решение районного городского суда
Оспорить договор можно и в некоторых других случаях.
К примеру, продавец по договоренности с риэлтором обманывает покупателя в отношении стоимости и важных характеристик объекта.
Такие действия будут признаваться мошенничеством с соответствующими правовыми последствиями. Это касается квартир, домов с общим земельным участком и другой недвижимости.
Куда обращаться сторонам
Если обе стороны согласны вернуть все, как было, они могут расторгнуть сделку полюбовно. Если один из участников не согласен, придется подавать иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.
В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.
Особенности расторжения сделки
Проще всего расторгаются сделки, заключенные до момента госрегистрации прав на недвижимость. В этом случае участники должны составить соглашение и направить его в Росреестр.
Но нужно учесть, что расторгнуть можно только действующие соглашения.
Если стороны формально выполнили свои обязанности, сделка будет считаться исполненной.
Чтобы разорвать ее в добровольном порядке, достаточно произвести обратную операцию, когда покупатель продает жилплощадь ее бывшему владельцу.
При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения.
Если он продолжает отказываться или не отвечает совсем, можно обращаться в суд.
Для таких действий есть определенные сроки давности:
- Когда дело касается оспоримых сделок, срок ИД составляет один год. Такими считаются сделки, ничтожность которых приходится доказывать через суд с предоставлением серьезных фактов. Считать сроки нужно с момента ознакомления с обстоятельствами, позволяющими оспорить соглашение.
- Если взаиморасчеты между сторонами не были произведены, сделка приобретает ничтожный, или фиктивный характер. Такое происходит, например, между родственниками, которые не намереваются заключить реальный договор. Данные соглашения разрешается оспорить в течение трех лет. Отсчет времени в данном случае ведется с момента подписания соглашения.
- В случае заявления о своих правах третьих лиц срок давности равен десяти годам. Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости. Бывают и другие случаи вступления в дело людей, имеющих право на часть жилой площади.
Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально.
Если возникла необходимость оспорить соглашение спустя 10 лет, можно обратиться к грамотному адвокату.
Иногда удается доказать, что этот срок был пропущен по уважительным причинам.
от юриста компании «Ордин и К» Одина Андрея Егоровича о том на что следует обращать внимание при заключении сделок с недвижимостью.
Оспаривание сделок в банкротстве
Не все знают, что сделки должника, которые он совершил за 3 года о подачи заявления о банкротстве, можно оспорить.
Этим занимаются или кредиторы, или финансовый управляющий.
Правда, доказать, что квартира должника продана с нарушением норм закона, бывает непросто.
Суд придется убедить в том, что момент заключения сделки потенциальный банкрот знал о наличии долга и о своем плачевном финансовом положении.
Кроме того, налицо должно быть явное злоупотребление должника своими правами.
Это касается ситуаций, когда человек за короткий срок продает почти все ценное имущество, хотя его могло бы хватить для погашения задолженности.
Убедить суд в том, что сделка оказалась мнимой, может несоответствие цены продажи квартиры и ее рыночной стоимости.
Весомым аргументом будет и наличие доказательств того, что финансовые расчеты не проводились.
Кроме того, сам факт заключения договора между должником и его родственником уже может вызвать подозрения.
В идеале таких доказательств должно быть несколько. Также приходится убеждать суд, что сделка не просто являлась мнимой, но и была направлена на сокрытие квадратных метров от возможного взыскания.
Поэтому на практике случаи оспаривания таких сделок встречаются нечасто. Как правило, это происходит, если долг составляет десятки миллионов рублей.
Можно ли оспорить сделку после смерти продавца
Оспорить сделку купли-продажи квартиры возможно и после смерти продавца.
Право заявить о своих правах получают его наследники по закону или по завещанию.
Соответственно при наличии претензий у покупателя они будут предъявляться к наследникам.
Правда, нередко бывает, что к моменту открытия новых обстоятельств сроки давности уже истекают. Сбор доказательств тоже может занять немало времени и сил.
Так, если надо доказать, что умерший участник сделки не отдавал отчет своим действиям, придется проводить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.
Если продажа по доверенности повлекла за собой нарушение прав второй стороны, можно попробовать поставить законность такой доверенности под сомнение.
В то же время, например, доказать факт введения человека в заблуждение будет практически невозможно.
Какие документы нужно собрать
В перечень базовых документов, необходимых для обращения в суд, входят:
- Соглашение купли-продажи недвижимости.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Доказательства того, что продавец или покупатель предпринимали попытки уладить дело до суда.
- Исковое заявление. Его копию нужно оставить себе.
В исковом заявлении должны содержаться данные сторон, обстоятельства, на основании которых человек просит расторгнуть договор, просьба признать соглашение недействительным. Также, как правило, стороны просят «оставить все как было»: вернуть прежнему владельцу его квадратные метры, а покупателю отдать деньги.
Чтобы защитить свои права, придется приложить и дополнительные бумаги. Это может быть следующая документация:
- Свидетельства, подтверждающие право собственности.
- Бумаги в доказательство того, что оговоренная сумма была уплачена (квитанции, расписки).
- Решение суда о признании участника сделки недееспособным.
- Доказательства наличия обременений (выписка из ЕГРП).
- Если сделка совершена от лица ребенка, не достигшего 18 лет, понадобится паспорт несовершеннолетнего и соглашение, в котором нет подписи его родителей.
Также можно приложить аудио и видеозаписи того, что участнику сделки угрожали. Если жилплощадь продавалась по доверенности, можно усомниться в достаточности полномочий доверенного лица.
Какие бывают последствия
Согласно ст.167 ГК в случае признания сделки недействительной она не должна нести юридических последствий.
Таким образом, жилье будет возвращено законному владельцу, а деньги, если они были уплачены, вернут покупателю.
Когда по каким-то причинам это сделать невозможно, должна быть выплачена денежная компенсация.
В случае удовлетворения иска судом истцу нужно предоставить решение в Регистрационную палату, сотрудники которой внесут изменения в ЕГРП.
Если суд постановил дополнительно взыскать деньги в пользу истца, можно получить исполнительный лист и предъявить его ответчику.
Но обычно более эффективным оказывается обращение в ФССП.
Если имело место мошенничество, правоохранительными органами будет возбуждено уголовное дело. При необходимости к участию в судебном разбирательстве привлекут сотрудников полиции.
Поскольку споры с таким дорогим имуществом, как недвижимость, случаются нередко, специалисты рекомендуют заверять договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Нотариус вникнет в суть сделки, запросит документы для получения информации о ней, объяснит сторонам их права и обязанности.
Таким образом, участники соглашения могут максимально себя обезопасить.
Во многих случаях оспорить сделку купли-продажи недвижимости вполне реально. Поскольку признание договора недействительным – прерогатива суда, важно не пропустить сроки исковой давности.
Кроме того, чтобы проблема была успешно решена, необходимо тщательно подготовиться к судебному разбирательству.
Истцу придется представить веские доказательства своей правоты.
Поскольку речь, как правило, идет о серьезной сумме, бывает полезно воспользоваться услугами опытного юриста.
Также из видео полезным будет узнать о новых правилах в законе о недействительных сделках.
Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry
Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры
Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!
Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?
Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.
Основания для отмены сделки
Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.
Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.
Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.
Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:
- Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
- Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
- Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
- Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
- Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.
Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.
Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.
Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.
Сроки давности
С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.
Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:
- 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
- 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
- 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.
В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.
Чем подтвердить недействительность сделки
Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.
- В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
- Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
- Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
- Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.
Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего.
Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом.
Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.
Куда обращаться с иском для отмены сделки
Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.
Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.
При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.
Документ должен включать в себя следующие данные:
- Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
- Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
- Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
- Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
- Просьбу об установлении недействительности сделки.
- Предложения по последствиям удовлетворения иска.
Последнее очень важно сформулировать грамотно.
Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.
Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.
Разбирательство в суде
Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.
Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.
В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.
Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости
19:00, 13 июня 2017 2 0 1410
Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.
Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?
Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:
- продавец;
- покупатель;
- третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.
Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:
- Ничтожные сделки.
- Оспоримые сделки.
Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд.
Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия.
Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.
Причины, по которым сделка признается ничтожной:
- Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
- Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
- младше 14 лет;
- имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.
Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.
Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.
- Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
- продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
- поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
- ущемление прав недееспособных граждан.
- Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
- мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
- притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.
Примеры:
- избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
- избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
- Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.
Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.
Поводы, по которым можно оспорить сделку:
- составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
- продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
- не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
- лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
- заниженная стоимость продажи;
- реализация квартиры без согласия супруга;
- искажение воли какой-либо из сторон;
- предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.
Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела.
Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски.
Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.
Как доказать недействительность сделки?
Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:
- Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
- Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
- Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
- Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
- Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
- несовершеннолетние дети;
- бывшие супруги;
- получатели ренты;
- неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.
Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.
- В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
- Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
- Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.
Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.
Обращение в суд
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Необходимые документы
Вам понадобятся следующие документы:
- Исковое заявление.
- Заверенные копии личных документов.
- Документы, подтверждающие право на собственность:
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на наследство;
- акт приема-передачи недвижимости и т.д.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Квитанция по оплате пошлины.
- Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
- Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
- Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.
Образец искового заявления
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.
Скачать образец искового заявления.
Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.
Срок исковой давности
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Судебная практика
В судебной практике чаще всего встречаются случаи:
- Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
- факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
- если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
- Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
- Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
- Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.
Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства.
К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента.
Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.
Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/osparivanie-dogovora.html
Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?
Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.
Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.
На каких основаниях может быть отменена купля-продажа
Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.
Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд.
Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:
- 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
- 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
- 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.
Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:
- Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
- В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
- Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
- Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
- Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
- Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.
Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи.
К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети.
Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия.
Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.
Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры
Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:
- В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
- Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
- Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
- Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
- Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.
Куда обращаться
Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.
Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.
Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры.
При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика.
А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.
Что нужно указывать в исковом заявлении
Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:
- Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
- Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
- Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
- Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
- Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).
Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими.
В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину).
Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.
Как происходит разбирательство
Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.
Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ.
Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией.
Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.
Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок.
С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП.
Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист.
По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry