Обмен квартир как оформляется

В этой статье:

Обмен квартир

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью.

Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

С развитием законодательства об имущественных правах граждан и активизацией рынка услуг по продаже недвижимости, купля-продажа оформилась как самый распространённый вариант опосредствованной мены.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными.

В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.

Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.

Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.

При этом допускаются варианты:

обмен с доплатой;
город на город;
частного дома на квартиру;
расселение;
иные варианты.

Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая — приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.

При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.

Необходимо иметь в виду, что эта процедура облагается налогом с продаж в размере 13% от общей стоимости согласно статье 567 ГК РФ и так же можно получить налоговый вычет.

От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:

Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.

Обмен квартиры с доплатой

В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:

Через равноценный обмен.
С доплатой со стороны правообладателя жилья.
С получением доплаты правообладателем жилья.

В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.

Получая определённое преимущество, например — престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.

Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.

Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.

При равном объёме метража площадей, определяется разница в удельной рыночной стоимости между объектами недвижимости разных достоинств или объектами, расположенными в различных районах города (населённого пункта).

При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.

При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.

Обмен квартир в разных городах

Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).

Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи.

Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.

В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.

После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора.

При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.

Обмен частного дома на квартиру

Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.

Муниципалитет не имеет права на одобрение сделки, так как при обмене жилплощади различных форм собственности, полученная жилплощадь отчуждается муниципалитету по договору социального найма.

А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.

При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены.

Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой.

Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.

Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.

При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:

Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.

Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.

Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.

На участке, который расположен за чертой поселений, у владельца дома не будет возможности регистрации, так как на этого вида землях отсутствуют почтовые адреса, участки определяются исключительно в соответствии с кадастровыми адресами.

Для осуществления сделки необходимо подготовить:

Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
Гражданские паспорта.

Если в семье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица, при оформлении договора и его регистрации, потребуется приложить дополнительно согласие органов опеки и попечительства о разрешении на переезд и разрешение от опекуна недееспособного лица.

По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Договор обмена квартиры и правила его составления

Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.

Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:

адрес;
жилую и нежилую площадь;
количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
этажность дома и этаж;
кадастровую стоимость;
статус правообладателей и другие характеристики.

После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.

Нужно учесть ответственности сторон при исполнении условий договора и правовые последствия неисполнения одной из сторон вменённой ответственности.

Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.

В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:

На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
В каком размере будет передана доплата.
Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.

Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью.

В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.

Несуществующие в договоре пункты, которые могут подразумеваться одной из сторон или обеими сторонами априори, не имеют никакой юридической силы.

Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью.

После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/obmen-kvartir.html

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ).

Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

Москва МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Общероссийский:

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
Определение сторон, включающее персональные данные.
Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации.

Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
Передать жилье по акту приема-передачи.
Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
Оформить новый паспорт БТИ.
Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг.

Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
Паспорта сторон.
Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме.

Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне.

Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

Заключить договор об обмене.
Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации.

Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета.

Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами.

Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране.

В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Образец договора социального найма
Образец договора мены

Вам будут полезны следующие статьи

Обмен квартиры
ТСЖ
Документы для обмена жилыми помещениями
Приватизация

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Москва МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому.

Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него.

Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

При помощи продажи объектов.
Прямой обмен одной недвижимости на другую.
Альтернативные варианты.

Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе.

Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку.

Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек.

Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле.

При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности.

Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно.

Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

Договор мены в 3 экземплярах;
Кадастровые паспорта каждого из объектов;
Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
Акты приема-передачи недвижимости;
Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом.

Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн.

Применить его можно лишь один раз.

Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom-ili-kottedzh/

Какие нужны документы для обмена квартиры на квартиру

Договор мены является распространенной формой юридических сделок с недвижимостью.

В обмене участвуют два предмета мены и два собственника, квартиры могут быть равноценными по цене или возможна доплата за разницу метража и других преимуществ.

Муниципальное жилье возможно сменить только по договору мены, когда разрешение приходится получать у юридического собственника.

Какие документы нужны для обмена квартир

Пакет необходимых данных бывает стандартным и расширенным в особых случаях.

Например, проживание в квартире детей или недееспособных граждан потребует согласования с органом опеки и попечительства.

Сложности могут возникнуть, если речь идет об обмене доли квартиры, когда предварительно необходимо выделить часть имущества, и оформить документ на собственность.

Чаще всего лица, ищущие варианты обмена, обращаются в риэлтерское агентство и поручают провести оформление сделки.

Заключается договор на предоставление услуг, клиент оплачивает поиск варианта и сопровождение сделки. Обмен подразумевает две операции для каждого участника, который является одновременно продавцом и покупателем.

Процедура требует повышенного внимания и аккуратности, особой внимательности к пакету документов.

Куда обращаться?

Договор обмена можно заключить в произвольной форме и подписать самостоятельно. Более надежным будет оформление договора нотариально, но эта услуга платная.

Нотариус проверит договор на юридическую чистоту, сделает замечания и даст рекомендации по дальнейшим действиям.

Договор будет зарегистрирован в книге актов, что всегда повышает правовое значение сделки.

Обмен будет считаться оформленным, если его зарегистрируют в Росреестре и внесут изменения в государственный реестр ЕГРН.

Подать документы можно также в МФЦ, что несколько замедлит оформление, но зато не придется собирать некоторые справки и документы самостоятельно.

Перечень необходимых документов:

паспорт участников;
документы на квартиры;
кадастровые паспорта и выписка БТИ;
справка о составе семьи;
свидетельства на детей и согласие опеки;
согласие супруга на совместное имущество.

Могут потребоваться иные документы, о чем будет сообщено заявителям.

Например, свидетельство на право собственности на квартиру оформлено на одну фамилию, которая позднее менялась.

Несовпадение с паспортными данными потребует приложения свидетельства о смене фамилии.

Участникам потребуется приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Заявителям выдаются расписки в получение оригиналов и копий документов, назначается время получения новых документов на квартиры.

Следует учесть, что мена жилплощади не освобождает участников от уплаты налога на имущество.

В данном случае действуют те же правила, что при купле/продаже, поэтому придется проверить основания для уплаты 13% налога.

Если процедура производится законным представителем, то обязательно приложить доверенность на право совершения действий от лица доверителя.

Чтобы узнать, какие документы нужны для обмена квартир, необходимо обратиться к служащим регистрирующего органа.

Документы собираются в установленном порядке, большинство выписок имеют срок применения.

Заявителям могут отказать в регистрации, если не все нужные бумаги поданы, есть ошибки в договоре или личных данных.

Малейшее несовпадение в документах потребует тщательного и обязательного рассмотрения. Если заявители не согласны с доводами регистраторов, то спор решается в судебной инстанции.

Размен квартиры на две жилплощади

Иногда на практике проводятся сложные обмены, когда, например, одна квартира меняется на две жилплощади. Чаще всего люди разъезжаются при разводе и разделе имущества.

Размен потребуется, когда выросло новое поколение семьи, желающее независимости от родителей. Главным условием является согласие членов семьи, являющихся долевыми или совместными владельцами.

Если между собственниками нет согласия, то вопрос решается по суду.

Если собственник один, а остальные члены семьи являются просто зарегистрированными жильцами, то это значительно облегчает ситуацию.

Иногда зарегистрированные жильцы имеют право пожизненного проживания, полученное при отказе в участии в приватизации.

Они должны дать официальное согласие на переезд по новому адресу, быть прописаны сразу после завершения обмена.

Требуется учесть, что выделенная доля или совместное владение подразумевают первую очередь на приобретение отчуждаемой доли.

Другими словами, обмен может не потребоваться, если долю выкупят другие собственники. Если все собственники согласны на размен квартиры, то приступают к поиску достойных вариантов.

Перечень документов при размене квартиры такой же, как при оформлении договора мены.

Если собственник ребенок

Когда несовершеннолетний ребенок является собственником доли меняемой квартиры, то могут возникнуть определенные сложности с обменом.

Рекомендуется предварительно выписать одного из родителей с детьми к родственникам до получения возможности прописаться по новому адресу.

Если такой возможности нет, то придется получать разрешение опеки, предоставив для согласования выбранный вариант.

Договор мены подписывают все собственники, которые владеют долями квартиры.

Документы подаются на регистрацию лично в присутствии всех заинтересованных лиц или одним собственником, на которого оформлена генеральная доверенность на право проведения сделки. При размене в сделке участвуют три предмета, когда одна квартира меняется на две.

Особенно тщательно составляется договор, если условиями предусмотрена доплата. Деньги передаются под расписку, сумма обязательно отражается в тексте договора мены.

При существенной доплате следует заверить вручение средств нотариально. Такая операция значительно снизит риски сделки, не позволит после регистрации расторгнуть обмен квартир без серьезных оснований.

Обмен жилья

Источник: https://alljus.ru/grazhdanskoe-pravo/oformlenie-dokumentov/dokumenty-pri-obmene-kvartir.html

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов.

Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне.

Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.

? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;

один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);

мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной.

С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);

конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует.

У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;

велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);

часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону.

Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;

даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;

более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);

очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние.

Теперь дело подошло к юридическому оформлению.

Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

договор займа либо ордер;

справку о количестве проживающих в квартире;

постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);

заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;

справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ.

Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода.

Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;

владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);

квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;

договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи.

Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов.

Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

заявление на регистрацию права собственности;

договор (купли-продажи или мены);

правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);

Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);

выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);

кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);

согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);

паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);

квитанция об оплате госпошлины.

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к.

идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует.

Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.