Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками.

Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца.

Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд.

Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

• не получено согласие супруга;
• не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
• не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
• не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
• если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
• если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
• если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
• если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Если суд удовлетворит иск, стороны вернутся в первоначальное положение – продавец получит назад квартиру, а покупатель вернет себе деньги.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно.

Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

• не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
• если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
• если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
• если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки.

Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую.

Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения.

Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида.

Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

• проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
• подробно изучите историю квартиры;
• убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.

Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

• расписка;
• банковская выписка;
• соглашение об аренде ячейки;
• соглашение об использовании депозита нотариуса;
• распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи.

Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму.

Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена.

В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор.

Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

• полное наименование сторон;
• подробное описание квартиры;
• полную цену квартиры;
• порядок передачи квартиры или указание на то, что квартира уже принята покупателем без претензий;
• подписи сторон.

Обязательным условием является регистрация перехода права собственности на покупателя. Однако Росреестр не проведет регистрацию по одной лишь расписке, поэтому для восстановления в правах нужно обратиться в суд.

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость.

В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-osporit.html

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспариванию подлежит любой гражданско-правовой договор, если при его заключении были нарушены законодательные нормы, действующие на территории Российской Федерации.  Обстоятельства, достаточные для оспаривания документа, подробно изложены во втором параграфе части 1 Гражданского кодекса РФ.

Законные основания

Договор купли-продажи квартиры признается недействительным по основаниям, изложенным в статьях 166—169 ГК РФ.

Процедура оспаривания не может быть активизирована, если при покупке совершены грубые правонарушения.

Такие сделки фактически автоматически будут признаваться ничтожными.

Купля-продажа квартиры подлежит оспариванию в диапозитивных случаях, отмеченных в параграфе 2 ч.1 действующего ГК РФ. К ним относятся:

• нарушение порядка регистрации прямого перехода прав;
• квартира, на момент совершения сделки, находилась под действием законного обременения — судебный арест, сервитут, действующий залог, долевая собственность;
• вторая сторона не исполнила или не полностью исполнила свои обязательства, обозначенные в договоре купли-продажи квартиры — порядок и сумма не была уплачена в оговоренном объеме, предоставление не всех требуемых документов, совершение/не совершение каких-либо иных действий;
• нарушение прав и преференций сторонних лиц — наследников, собственников, залогодержателей;
• при составлении договора о покупке допущены грубые грамматические ошибки и фактические;
• использование подложных документов и (или) незаконных схем.

Цена за жилье должна соответствовать не только рыночным показателям, но и кадастровой величине.

Владелец, продающий жилье по заниженной стоимости, попадает под внимание со стороны сотрудников ФНС.

Оспаривание допускается как со стороны участников сделки, так и со стороны государственных органов, располагающих соответствующей информацией.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры допускается в течение 3-х лет — по недействительным сделкам (ст.

168), и в течение 10 лет — если покупка жилья изначально являлась ничтожной.

В обоих случаях участнику правоотношения нужно подкрепить свое заявление документальными доказательствами.

Речь идет об отмене договора, следовательно, одного желания здесь будет недостаточно. Доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи квартиры, должны быть фактическими или документальными.

Фактические доказательства — информация о совершении субъектом каких-либо противоправных действий.

Оказание давления, прямые угрозы, физическое воздействие, преступный шантаж, ввод в заблуждение — эти обстоятельства владелец или покупатель и должны доказывать.

Это могут быть свидетельские показания, аудио/видео записи, другие официальные документы.

Документальные доказательства — оспаривание совершенной покупки посредством предоставления в уполномоченные органы документов.

Если речь идет о нарушении прав сторонних лиц, то данным лицам достаточно предоставить данные о своих правах на владение недвижимого объекта.

Для потенциальных наследников — нотариальное свидетельство, для собственников (владельцев жилья) — бумаги о собственности на долю.

Порядок действий через суд

Оспорить договор купли-продажи квартиры с большей долей вероятности можно посредством обращения в судебные органы.

Соглашение можно оспорить и через обращение в сторонние организации, но этот путь будет более трудоемким, и в конечном итоге будет передано на рассмотрение в вышестоящую инстанцию. В случае оспаривания правового документа через суд наименование квартиры, структура соглашения, обстоятельства, дающие право на соответствующее действие — не будут иметь значения.

Следовательно, порядок действий всегда идентичный:

• сбор доказательной базы — субъект должен установить обстоятельство для оспаривания, и подкрепить его максимальным количеством возможных доказательств;
• составление заявления — иск должен отвечать должной структуре, чтобы впоследствии он не был отклонен судом;
• обращение в суд — подобные дела подпадают под юрисдикцию территориальных районных судов, расположенных по месту нахождения оспариваемого объекта;
• оплата государственной пошлины — в силу диспозиции 303.88 НК РФ, пошлина составляет 2 200 рублей, и оплачивается она в любой момент, но до начала заседания;
• участие в процессе;
• получение вынесенного решения суда.

Перед тем как обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи квартиры, владелец жилья не обязан выдерживать претензионный порядок.

Оспаривание покупки или продажи с уже вступившим соглашением допускается без досудебной процедуры взаимодействия.

Это правило упразднено профильным Федеральным законом №-257.

Образец искового заявления

искового заявления должно отвечать нормам, указанным в ст. 170-174 гражданского законодательства Российской Федерации. Его структура должна состоять из нескольких частей.

Первое — фабула. Здесь указываются реквизиты сторон, адресное наименование суда, описание проблемы со всеми фактическими обстоятельствами.

Второе — описательная часть. Приводятся доказательства, на какие суд должен обратить внимание при отмене соглашения.

Третье — заключение. Даются ссылки на законодательную базу, приложенные документы. Здесь же прописывается просьба по отмене договора (соглашения).

Диапозитивный срок подачи иска для оспаривания договора составляет 3 года.

Отчет идет не с момента совершения договора купли-продажи квартиры, а с момента, когда участник узнал о допущенном нарушении.

Крайний срок — 10 лет с момента совершения соглашения. Наименование жилья в расчет не берется.

Исковое заявление: образец 2018

Пакет документов

• исковое заявление — должно иметь 3 экземпляра, аналогичных по содержанию;
• квитанции по взносу пошлины;
• две копии договора купли-продажи с контрагентом;
• техническая документация по жилью — экспликация, инженерный план;
• личные документы непосредственного заявителя.

Для того чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, субъекту необходимо подкрепить иск вышеуказанными подтверждающими бумагами. В случае правильного составления заявления, но недостаточного пакета документов, суд не станет отклонять обращение, а укажет на недостающую документацию. Их нужно будет донести в течение 10-ти дней. Таким образом получится оспорить соглашение, и вернуть/отказаться от произведенной покупки квартиры.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку.

Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица.

Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

• по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
• кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
• не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены.

Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу.

От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ.

Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

• срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
• требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание	Статья ГК	Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:·         супруга одного из участников сделки;·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;·         органа опеки;·         опекуна или попечителя.	173.1	Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает	177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах	179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим	Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов	169	Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его,  чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.Это мнимая или притворная сделка	170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:·         человек психически недееспособен;·         договор подписал малолетний до 14 лет	171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность)Не соблюли нотариальную форму сделкиНарушены иные требования закона и права третьих лиц	168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

• Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
• Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

• Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
• Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
• Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

• в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
• в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
• после слов «прошу суд» излагают требования;
• завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда.

Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме.

Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

• решение (подлинник и копию);
• паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
• квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи.

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную на квартиру.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует.

Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей.

Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка. Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

• — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
• — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
• — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
• — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
• — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
• — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

• — без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
• — несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
• — лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
• — под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).

Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто.

Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ.

Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки.

Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

Источник: https://moyzakon.com/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Можно ли спорить продажу квартиры в 2019 году — наследниками, срок давности, по доверенности, по наследству, при банкротстве

Сделки с недвижимостью являются одними из самых распространенных в сфере гражданско-правового регулирования. И зачастую участники правовых отношений задаются вопросом: могут ли родственники оспорить продажу квартиры?

Основания и сроки давности для отмены договора

Право на оспаривание заключенного договора купли-продажи имеет любой гражданин, который в этом заинтересован и располагает правовыми основаниями. Но в какие сроки можно обжаловать сделку?

Для различных категорий сделок существуют установленные сроки давности их оспаривания. К ним относятся:

1. Для оспоримых сделок (при осуществлении которых было нарушено любое положение Гражданского Кодекса относительно сделок с недвижимостью) срок давности составляет 1 год. Датой отсчета следует считать день, когда истец узнал о нарушении законности заключения купли-продажи. Этот факт должен быть подтвержден документально.
2. Для ничтожных сделок срок давности составляет 3 года. Срок давности ведется с момента подписания договора. Ничтожной сделка должна быть признана, если была заключена только на бумаге, без проведения взаиморасчетов и правильной регистрации. В течение этого времени можно подать судебный иск о ее оспаривании.
3. Помимо лиц, участвовавших в заключении договора, оспорить сделку могут и третьи лица. К ним относятся совладельцы, которые не знали о факте продажи собственности, люди, зарегистрированные на территории проданной недвижимости и т.д. Начиная с момента, когда истец узнал о факте нарушения, срок давности в таком случае составляет 10 лет.

Важно! При продаже квартиры необходимо понимать, что согласие на совершение сделки должны дать все третьи лица, которые имеют отношение к этой квартиры. К таким людям относятся супруги, дети, родители, сособственники и т.д.

К примеру, нельзя продать квартиру:

Основания, по которым можно оспорить сделку купли-продажи, в исчерпывающем перечне указаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

1. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, противоречащая законодательству, признается недействительной.
2. Статья 166 указывает, что сделка, произведенная без взаимных расчетов, носит фиктивный характер.
3. Сделки, заключенные лицами, которые не имеют на это правомочий, так же признаются недействительными. К таким лицам относятся недееспособные и ограниченно дееспособные граждане.
4. Сделки, совершенными лицами с 14 до 18 лет без подписи одного из родителей, могут быть аннулированными.
5. Договоры, подписанные под оказанием давления или обмана, при наличий сложной финансовой ситуации (при банкротстве) или кабальные признаются недействительными.
6. Также недействительными признаются сделки, в отношении которых был установлен факт мошенничества.

Как доказать недействительность сделки

Для того чтобы юридически доказать недействительность заключенной сделки, нужно обратиться в суд.

Важно понимать, что без достаточного основания ваш иск может быть отклонен, поэтому перед походом в судебную инстанцию нужно проверить убедительность вашей позиции и наличие определенных доказательств. В их качестве могут выступать:

• документы;
• показания свидетелей;
• фотографии, видео и аудиозаписи;
• заключения, выданные независимыми экспертами и др.

Куда обращаться, чтобы оспорить продажу квартиры

Многие ошибочно считают, что помочь в оспаривании продажи квартиры могут отделения полиции, прокуратура и даже нотариусы.

Но необходимо знать, что по российскому законодательству единственным государственным органом, который может юридически признать незаконность осуществления правовых операций и в последствии внести изменения в Росреестр, является суд.

Для того чтобы оспорить продажу квартиры, нужно обратиться в региональный суд по месту вашего проживания с иском. Если вы уверены, что при заключении сделки было совершено мошенничество, то нужно еще обратиться в полицию.

Судебный иск должен быть сопровожден рядом необходимых документов, к которым относятся:

• копия паспорта;
• квитанция, подтверждающая совершенную оплату государственной пошлины;
• документы, которые зафиксировали заключение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
• другие правоустанавливающие документы в зависимости от основания подачи вашего иска (выписка из ЕГРН и др.);
• документы, которые отражают недействительность совершенной сделки.

Как правильно составить иск

Иск – это важнейший юридический документ, и он должен быть оформлен грамотно. В состав иска должны входить:

• адрес и технические данные оспариваемого объекта недвижимости (количество комнат, площадь, количество окон и др.);
• основания (одно или несколько) со ссылками на статьи действующего законодательства, по которым необходимо отменить государственную регистрацию сделки;
• список лиц, которые выступают свидетелями совершения сделки и готовы в суде подтвердить основания ее недействительности;
• просьба признать правовую процедуру недействительной;
• требования к удовлетворению иска;
• список приложенных документов.

Скачать образец иска в формате DOC.

Также в иск может быть включено условие, по которому ответчик будет обязан возместить судебные издержки и оплатить причиненный моральный вред.

Основания для отказа

Однако вам могут отказать в удовлетворении ваших исковых требований. Это может случиться по следующим основаниям:

1. Иск был подан по истечению срока давности. Срок давности различается в зависимости от оснований подачи иска – если сделке предшествовало несоблюдение определенных условий (такая сделка считается оспоримой) и если она была совершена с нарушением закона (ничтожная сделка). В первом случае срок давности составляет один календарный год, во втором – три года. А в исключительных случаях суд может продлить срок исковой давности до десяти лет.
2. Требования, заявленные в иске, не обоснованы.
3. Защита позиции в судебном разбирательстве выстроена неверно.

Судебная практика

На сегодняшний день судебные дела, касающиеся рассматриваемого вопроса, встречаются довольно редко.

Это характеризует в первую очередь качественную и скрупулезную работу Росреестра, относительную прозрачность риэлтерского рынка и введение в практику определения добросовестного приобретателя.

Однако оспоримые сделки все равно присутствуют в судебных разбирательствах. Наиболее распространенными причинами их наличия можно считать:

• Появление родственников продавца после итогов договора ренты.
• Появление законных наследников, наличие которых продавец специально скрывал или не был о них осведомлен.
• Если при приватизации до 1994 года были нарушены права несовершеннолетних собственников.
• Если сделка была совершена с лицом, которое находится на наркологическом или психологическом учете и на момент совершения сделки их обследование еще не было проведено.

Вопрос юристу: могут ли родственники оспорить продажу квартиры

На вопрос отвечает юрист Юрий Бирюков.

«Довольно часто ко мне обращаются клиенты с вопросами касательно оспаривания договоров дарения, завещания, купли-продажи помещения, насколько устойчивы данные виды сделок. Можно ли их отменить каким-либо законным способом? Почему-то бытует мнение, что если подобные действия совершены, то это все незыблемо. Это не так! Действующее законодательство содержит нормы, которые позволяют оспорить любой договор. Для этого необходимо в судебном порядке предоставить необходимые основания».

Продажа жилья наследниками

«Если вступившие во владение по наследству лица продали помещение, в котором вы имеете правовую заинтересованность, то существует возможность подачи судебного иска о признании договора купли-продажи оспоримым. В данных ситуациях возможно применение реституции – если сделка была признана недействительной, обе стороны договора обязаны вернуть все в исходное правовое положение.

В некоторых случаях при наличии веских доказательств можно добиться признания недействительным даже завещания, по которому продавшие квартиру лица вступили в право собственности. В этом случае сделка купли-продажи будет аннулирована.»

Сделка по доверенности

«В этом случае ход действий практически такой же, как в первой ситуации. Только оспаривать будет нужно не завещание, составленное наследодателем при жизни, а доверенность, данную собственником квартиры продавцам.»

: Консультация специалиста

Источник: http://masterurist.ru/osporit-prodazhu-kvartiry/