Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры?

В этой статье:

Обязанности и функции риэлтора по недвижимости

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки. Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.

Функции риэлтора

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

искать клиентов;
вести переговоры и консультации;
сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами.

Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать.

Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

Основные обязанности риэлтора

Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.
Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.

Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе. Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.

Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.

Права риэлтора

Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.

Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).

-интервью со специалистом

Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:

Должностная инструкция риэлтора

Должностная инструкция – это основной документ, в котором закреплены и подробно расписаны права и обязанности агента по недвижимости. Это вполне чёткий и обозримый перечень, который получает, как правило, каждый риэлтор, поступающий на работу в престижное агентство по недвижимости.

В должностной инструкции обычно описаны общие положения по должности, есть чёткий перечень действий риэлтора, которые входят в круг обязанностей, освещены права по должности и обозначены границы ответственности риэлтора.

Инструкция – основной документ, регламентирующий деятельность риэлтора, создаётся в рамках законодательства.

В следующей читайте, как проверить агенство недвижимости (или риэлтора).

Источник: https://2realtor.ru/obyazannosti-rieltora-po-nedvizhimosti/

Какая ответственность у риэлтора при покупке квартиры

Сюда можно отнести дополнительные суммы денег за оказываемые услуги, а также недостаточно профессиональное оказание услуг клиенту.

Стоимость в больших городах России Если операции с недвижимостью проводятся в Москве и её области, то услуги профессионала будут стоить около 100 000 рублей. Если говорить об Спб, то в этом городе стоимость услуг риэлтора составить около 90 000 рублей.

Но и в первом и во втором случае, цена зависит от стоимости недвижимости. В других городах миллионниках зависит от стоимости квартиры, но чаще в районе 30 – 50 тысяч . Кто оплачивает? Услуги риэлтора оплачивает покупатель.

Человек перед покупкой пользуется помощью специалиста, чтобы тот проверил квартиру. За что он и платит деньги. Так риск того, что владелец продаваемого жилья обманет вас, снижается.

Рынок недвижимости в нашей стране непрестанно развивается и поднимается на более высокий уровень. Люди практически каждый день стремятся продать, купить, обменять или арендовать какие-либо помещения.

Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.

Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен.

Но времена меняются. Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых. А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.

В чем заключается работа таких специалистов? Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.

Агент по недвижимости и его обязанности

При этом нужно предусмотреть ответственность сотрудников агентства в случае порчи или утери документации. В документе нужно прописать ответственность, как со стороны агентства, так и относительно клиента.

При этом необходимо проследить, чтобы ответственность лица, обратившегося за риэлторскими услугами, была предусмотрена в разумных пределах. Кроме того, надо уточнить условия прекращения действия и расторжения соглашения.

Это необходимо на случай, если, к примеру, владелец передумал продавать (сдавать) объект недвижимости или решил сделать это самостоятельно, без привлечения чьих-либо услуг.

Обязанности риэлтора по недвижимости

Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
Составляет отчетную документацию о выполненной работе.
Риэлтор ко всему прочему несет полную ответственность за юридическую чистоту и законность заключенных с его участием сделок.

За что платят риэлтору при покупке квартиры

Внимание

Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.

Скачать образец доверенности риэлтору при покупке квартиры Вам стоит знать о том, что услуги риэлтора не бесплатные. Зачастую цена на них зависит от цены на само жильё.

Условия оплаты прописываются в договоре на покупку, которые подписывается между сторонами в первую встречу.

А теперь стоит рассмотреть случаи, в которых можно обойтись и без помощи специалиста в сфере недвижимости. Для людей, проживающих в небольшом городе, обращение к риэлтору не обязательно.

К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени.

Ответственность риэлтора

Функции риэлтора
Основные обязанности риэлтора
Права риэлтора
-интервью со специалистом
Должностная инструкция риэлтора

Функции риэлтора Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста.

Работа риэлтора: кто это такой и что входит в его обязанности?

Организация осмотров каждого из них.
Анализ документов и их тщательная проверка.
Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
Передача предоплаты за объект.
Сбор и проверка документов на квартиру.
Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
Оформление государственного договора.
Организация передачи жилья новому хозяину.
Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
Получение предоплаты с покупателя.
Сбор документов для заключения сделки.
Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
Подача документов в государственную регистрацию.
Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.

Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости. Естественно, что ни о каких договорах на оказание услуг тут не может быть и речи, зачастую такие специалисты не обладают даже минимальными знаниями в этой области.

«Черные риэлторы» не дорожат ни клиентами, ни репутацией. Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки.

Важно

На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице. Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.

Кроме того, такие лжеагенты в большинстве своем являются хорошими психологами.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

При заключении договора с агентством нужно понимать, что вовсе не обязательно подписывать документ в предложенном виде.

Клиент имеет полное право попросить дополнить соглашение какими-то пунктами или исключить непонравившиеся. Как не стать жертвой мошенников? Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор».

По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости.

Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости? «Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья.

Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Что входит в услуги?
Нужен ли он и зачем?
В чем заключается ответственность данного специалиста?
Стоимость в больших городах России
Кто оплачивает?
Как правильно его выбрать?
Какие вопросы задать?
Частное лицо или агентство недвижимости?
Пошаговая инструкция покупки квартиры с риэлтором
Заключение

Что входит в услуги? Его услуги весьма разнообразны.

Источник: http://2440453.ru/kakaya-otvetstvennost-u-rieltora-pri-pokupke-kvartiry/

оплата риэлторов

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой.

Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости.

Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки.

Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь.

Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы.

Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет.

Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой.

Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке — при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено — кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе — оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам.

Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства.

Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца.

Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия — задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере.

Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка — это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору.

Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю.

Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере.

Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом.

Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает — можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже — отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге.

Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение.

Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ.

Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль.

Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель.

Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны — продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации.

Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль.

Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/rieltor.html

Проверка квартиры при покупке!

Кто несет ответственность за чистоту сделки?

Процедура оформления приобретаемой квартиры (сделка, отчуждение жилого помещения) достаточно проста в исполнении. Более длительный период может занять подготовка к ней: сбор необходимой информации, проверка подлинности документов, получение дополнительных сведений, решение спорных моментов.

Услуги по отчуждению жилых помещений могут оказывать как физические, так и юридические лица. За оформлением, как правило, обращаются в агентства недвижимости (риэлторам), юристам – это вызывает доверие. В ряде случаев покупатель и продавец занимаются сбором необходимых документов самостоятельно.

Не зависимо от того кто будет сопровождать (оформлять) сделку, все участники обязаны уметь правильно и в полном объеме понимать смысл содержания всех документов, сопутствующих сделке. Так как правовая ответственность за последствия лежит только на покупателе, реже на продавце.

Помните! Доверяя куплю-продажу третьему лицу (юристу, риэлтору), необходимо оформить с ним договор оказания услуг. Это гарант того, что услуга будет исполнена надлежащим образом.

Однако в случае возникновения спорных моментов по истечению времени, предъявить что-либо третьему лицу, на основании договора, невозможно.

Третьи лица только оказывают услуги, но не дают гарантии, что недоразумений с правом пользования (проживания) не возникнет.

Правособственности на отчуждаемое имущество отражается в свидетельстве о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом на основании договора между сторонами. Бланк установленного образца в обязательном порядке должен быть без видимых дефектов, подчисток, исправлений, легко читаемый и должен содержать следующие пункты:

Сведения об основании.
Персональную информацию о субъекте (собственнике).
Описание объекта продажи.
Номер регистрации в кадастре.
Наличие (отсутствие) обременений.
Дату, номер, учетной записи.
Серию, номер самого бланка.

Приватизация.

Договор передачи жилого помещения (в индивидуальную, долевую, общую совместную) заключается между муниципальными органами, администрацией поселений и квартиросъемщиком, а также всеми лицами, зарегистрированными по данному адресу на момент приватизации. В документе должны быть отражены сведения обо всех участниках, в том числе в каких долях они владеют отчуждаемой квартирой. Это будет отражено в свидетельстве: доля в праве (общем или долевом), индивидуальная собственность.

Купля-продажа, дарение, мена. Самый распространенный вид сделок.

В обязательном порядке должен содержать такие пункты как: сведения о продавце и покупателе, принадлежность квартиры, цена и порядок расчетов, правовой режим, информацию об ответственности за отчуждаемое имущество перед коммунальными службами, налоговым органом. В ряде случаев прописываются отдельные пункты, в которых стороны оговаривают временные периоды освобождения квартиры от личных вещей, предоставления дополнительных сведений.

Договор ренты, наследство по закону или завещанию. Вид документов, составляется и заверяется только нотариально.

Оформляется на гербовых бланках нотариальной конторы (палаты), за личной подписью нотариуса, с указанием регистрационного номера по реестру.

Единственный вид документа, по которому можно вступить в сделку, без предварительного получения свидетельства о государственной регистрации права.

Решение суда. В ряде случае право собственности продавец получает по решению судебных органов. Основное требование – решение должно вступить в законную силу.

При обнаружении исправлений, несоответствии с действующим паспортом, неверно указанных данных покупатель или его представитель имеют право запросить подтверждающие документы. Они выдаются органом, выдавшим документ-основание, или запрашиваются из архивных сведений. Запросить может только собственник или доверенное лицо.

Важно! Проверить необходимо все, что вызывает хоть малейшее сомнение. Так как эксперты регистрационной палаты будут проверять с особой тщательностью, а вот исправлять ничего не будут. Произойдет приостановка минимум на 3 месяца, которая повлечет лишние материальные и временные затраты.

Полномочия субъекта права

Под субъектом права понимается лицо являющееся собственником квартиры. Требования, предъявляемые к этому пункту в свидетельстве – соответствие персональных данных действующему паспорту. Исключение составляют случаи, когда произошла замена паспорта в связи с утерей, порчей, по возрасту, вступление в брак, смена фамилии.

В любой из этих фактов проверяется в миграционной службе, паспортном столе по запросу. Увидеть предшествующие серию и номер паспорта покупатель может в действующем паспорте продавца на соответствующей странице. Допускается регистрация сделки без замены свидетельства. При этом продавцом оплачивается дополнительная госпошлина.

Особого внимания заслуживают лица отчуждающие чужую квартиру по доверенности. Это могут быть как физические лица, так и юридические (представители банков).

Здесь важно четко отследить наличие в доверенности права отчуждения квартиры по конкретному адресу, срок действия доверительных полномочий, право получения денежных средств, право подписи.

А также представление интересов собственника в иных организациях, имеющих непосредственное отношение к отчуждению и регистрации прав собственности.

Внимание! Любая доверенность, подлежит проверке, даже если в ней отражено все, что предусмотрено законодательством.

Проверку может осуществить любой нотариус, независимо от того где, кем и когда она выдана. Достоверность документа на дату предполагаемой сделки можно увидеть в единой всероссийской базе нотариата.

В ней же хранятся сведения о выданных свидетельствах, о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию.

Объект права

Информация об объекте права условно скрыта под кадастровым номером. За исключением указанной площади квартиры, местоположения (этажности) и адреса. Соответствие сведениям кадастра можно увидеть в выписке или паспорте, предоставляемом БТИ (ЦТИ) по запросу.

В этих документах кроме прав собственности можно отследить кадастровую стоимость, фактический износ дома, год постройки, что является необходимым при покупке квартиры, например, под ипотеку.

В этой же организации продавец может получить технический паспорт. На его основе легко отслеживается наличие перепланировки, её законность.

Покупатель должен понимать, что приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой – это не нарушение законодательства, но влечет за собой наложение штрафных санкций. И, в случае проверки и обнаружения незаконной перепланировки сотрудниками БТИ (ЦТИ), оплачивать их придется новому собственнику.

Существующие обременения, арест имущества

Наличие обременения квартире не позволяет совершать никаких сделок. Под этим понятием подразумевается:

Права третьих лиц: несовершеннолетниеопекаемые дети, дети-сироты, иждивенцы и другие категории граждан, попадающие под защиту органов соцзащиты;
Ипотека в силу закона, залог, арест по требованию службы судебных приставов;

Каков характер обременения можно увидеть в выписке из единого реестра (ЕГРП). Этот же документ покажет, кто является настоящим собственником, с какого времени и на каком основании.

Практический совет! Куда обратиться за снятием ограничений с приобретаемой квартиры могут подсказать в регистрационной палате.

Так как именно в её базе собираются и хранятся все сведения такого характера, независимо от того где, кем и когда наложены ограничения.

То есть, по сути, это конечная инстанция, на которую возложены функции контроля по исполнению обременений.

Коммунальная служба и паспортный стол

Еще две организации, предоставляющие сведения о приобретаемой квартире: наличии зарегистрированных лиц и отсутствии задолженности по платежам. На дату сделки продавец обязан выписаться из отчуждаемой квартиры (если иное не оговорено в договоре) и представить справку о том, что другие лица там не значатся.

Однако вплоть до 1 января 2015 года разрешено было временно выписывать граждан пребывающих на длительном лечении, в местах отбывания наказания, учебе, длительных командировках и т.д. Соответственно такие лица значится, в данной квартире не будут, а вот право вновь зарегистрироваться по прибытию и проживать у них будет.

Во избежание возникновения подобных ситуаций можно запросить поквартирную карточку, домовую или похозяйственную книгу. В этих документах отражаются все сведения о лицах когда-либо зарегистрированных (временно или постоянно) по данному адресу.

Еще один документ позволяющий отследить не только наличие задолженности по лицевому счету, но и обнаружить присутствие иных зарегистрированных лиц – квитанция об оплате за коммунальные услуги.

Стоить обратить внимание на графу «количество лиц зарегистрированных/ фактически проживающих». Расхождение в цифрах должно насторожить и вызвать вопросы о лицах, на которых коммунальные платежи не начисляются.

Практический совет! Отсутствие справки о коммунальной задолженности не является основанием для отказа. Однако риск получить сюрприз в виде задолженности возрастает в несколько раз.

Избежать этого можно, если после купли-продажи, имея на руках документы о праве собственности, открыть новые лицевые счета на свое имя. На эту процедуру управляющие компании идут неохотно.

Возможно, даже потребуется обращение в суд.

Вторичный рынок жилья тем и «опасен», что очень сложно предусмотреть все возможные ситуации. Особенно если речь идет о квартирах с многочисленными перепродажами различного вида. Есть ли выход? Да, есть. Надо проверить все, что доступно проверке! Любым законным способом.

3 Комментария

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/proverka-kvartiry-pri-pokupke.html

При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки — Правовая помощь юриста

С точки зрения интересов клиента это крайне важный и рекомендованный специалистами вид страхования, хотя и дорогостоящий – в среднем 0,5-2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

Тем не менее, очень многое здесь зависит от страховых компаний, а в Петербурге с титулом работают единицы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Ирина Васильева, заместитель генерального директора АН «Гранд Хаус»: Задача добросовестного агентства не в том, чтобы «привязывать» к себе клиента штрафными санкциями, а в том, чтобы оказать ему качественную услугу. Соответственно договор должен фиксировать в подробностях все запросы клиента и конкретные задачи, которые он перед агентством ставит. А они могут быть очень разными.

Или что в ходе оформления документов предыдущие жильцы давали взятки ответственным лицам, чтобы те закрыли глаза на наличие несовершеннолетних наследников.

Поэтому, если такие обстоятельства выяснятся уже после подписания документов и передачи денег за недвижимость, у покупателя будет шанс потерять квартиру, когда суд признает сделку недействительной.

Внимание

К сожалению, ни один даже самый опытный и профессиональный риэлтор или юрист не сможет дать полной гарантии того, что этого не произойдет.

Важно

Проверить абсолютно все, что было в прошлом у выбранной вами квартиры, невозможно чисто физически – некоторые подробности нельзя отследить из-за особенностей российского законодательства и системы жилищного учета.

Поэтому даже после сотрудничества с агентством недвижимости или юридическим консультантом у покупателя квартиры остаются некоторые риски.

Проверка квартиры при покупке!

К примеру, если это покупатель, то ему стоит указать в договоре не только район и количество комнат в нужной ему квартире, но и желаемый этаж, тип дома, расположение комнат, близость от метро и т.д.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»: Добросовестное агентство при проверке юридической чистоты объекта в первую очередь должно по максимуму проанализировать все документы.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенности

Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности.

По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд.

А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.
Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб.

То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию.

Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

В связи с этим и назревает вопрос: кто будет отвечать в случае, если гипотетические риски превратятся в реальные трудности? Например, продавец квартиры окажется мошенником, не имевшим права собственности и продававшим жилье по поддельным документам.

Кто возместит незадачливому покупателю потерянные деньги? Сразу следует сказать, что риэлтор несет ответственность только в рамках своего гонорара.

То есть вы можете лишь потребовать возврата денег за некачественно оказанные услуги, но и то сначала нужно будет доказать это в суде.

Причины этого очень просты: риэлтор – это посредник, который связывает продавца и покупателя, помогает оформлять документы и следит за порядком сделки.

Именно за это он и получает вознаграждение, поэтому только в рамках данной суммы и может нести ответственность.

Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор?

И не только основные, обязательные для проведения сделки, но и дополнительные.Самые известные из них – это выписки из ЕГРП о собственнике и о содержании правоустанавливающих документов.

Последняя раскрывает историю смены собственников. Многим кажется, что этого будет достаточно, но нужно учитывать, что история здесь указана лишь с момента первого оформления квартиры в собственность, например – с момента приватизации.Этого может быть недостаточно, ведь и до приватизации объект мог иметь свою историю.

Как пример: в квартире до приватизации был прописан гражданин, который потом выписался по решению суда в места не столь отдаленные.

По закону после возвращения он имеет право прописаться обратно.

И добросовестного приобретателя ждут долгие судебные тяжбы с трудно прогнозируемым финалом.И это лишь один из возможных рисков.

Источник: http://dipna5.ru/pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-kto-otvechaet-za-chistotu-sdelki/

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки.

Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился.

Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными.

Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки.

Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Источник: https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/