Как продать квартиру дороже рыночной цены
Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов.
Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку.
Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.
Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.
Итак, 3 правила:
- Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
- Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
- Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.
Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.
Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.
Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:
| Опрятность | Грязная квартира падает в цене: Обязательно помойте все, особенно ванну комнату и туалет и кухню. Все должно блестеть.Желто-коричневые обои от сигаретного дыма, запах алкоголя и грязи – повод сделать косметический ремонт и поменять обои.Если не сделать, то цена резко упадет. |
| Запахи | Любой неприятный запах, сигарет, кошек, сантехники, запах в подъезде – нужно избавляться от них. |
| Старая утварь, мебель, посуда | Выбросьте все, что уже не может нести своих функций, порвалось, не отмывается, не имеет антикварной ценности или не может быть использовано в винтажном стиле (не забудьте убрать или сменить половичок). |
| Излишняя заинтересованность | Не нужно уподобляться отцу старой девы, к которой наконец-то посватались и падать в ноги к пришедшим со словами: «Спасибо, избавитель ты наш!» Просто и с достоинством в меру хвалите, продавайте ваш товар. |
| Не ругайте соседей | Все соседи прекрасные порядочные люди и вы горды, что знакомы с ними (если нет очень явных недостатков). |
| Приведите в порядок документы на квартиру | Юридическая чистота квартиры, законные перепланировки и другие вопросы, например, с прописанными в квартире людьми, должны быть вами решены. |
| Точно посчитайте, сколько минут от вашей квартиры до остановок транспорта, где можно парковаться, как далеко находятся магазины, школы, садик, секции и т. д. | Инфраструктуру микрорайона вы должны знать, чтобы ответить на любой вопрос покупателя. |
Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.
Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.
За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:
- удобную планировку;
- застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
- за балкон, лоджию;
- квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
- прекрасный вид из окон;
- развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
- парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
- чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).
Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:
- дорого ремонта;
- паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
- выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
- престижности района города.
Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью.
Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много.
Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.
Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт.
Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели.
Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца.
Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах. И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.
Компании по продаже недвижимости в Соединенных Штатах Америки провели статистические наблюдения, сравнили рейтинги продаж домов с белыми стенами по сравнению с другими цветами и сделали выводы – лучше всего продаются дома с голубыми и синими ванными комнатами, синими и сине-серыми гостиными и кухнями. Например, американцы платят на 5400$ больше, если входные двери синего цвета. А в российских деревнях стоят белые дома с синими ставнями и дверями. И это считается старомодным.
К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью.
Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей.
Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.
Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые.
Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью.
Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.
Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.
Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой.
Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения.
Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.
Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.
После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии.
Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя.
Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит.
Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.
Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.
Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности.
Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.
Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.
Очень важно правильно преподнести фотографии.
Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее.
Но в памяти остается прекрасная фотка. Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе.
Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство. Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.
Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:
| Опрятность и отсутствие запахов | На это уходит минимум материальных затрат, но нужно выделить время |
| Чистота в подъезде | Сделайте исключение и наведите порядок на лестничных пролетах и площадке перед квартирой |
| Ремонт | В зависимости от класса квартиры. Помните, что слишком дорогой ремонт для квартир средней и ниже цены практически не окупится – вложитесь по разумному минимуму |
| Пространство в квартире | Уберите лишние вещи, мебель. Пусть квартира кажется более просторной |
| Наведите лоск | Посмотрите пару-тройку дизайнерских решений, повесьте временно занавески, поставьте вазы с цветами, где нужно. Пусть квартира кажется максимально привлекательной |
| Влекущее объявление | Все слова должны быть точными, а предложения короткими. Завлеките покупателя. Пусть захочет посмотреть |
| Удачные фотографии интерьера | Фотографии комнат должны быть красивыми. |
| Приятное, но деловое впечатление по телефону | По телефону будет слышен только ваш голос, слова и интонации. Поэтому потренируйтесь, чтобы с вами захотелось пообщаться о квартире при личной встрече. |
| Нейтральные обои, цветовое решение, которые нравятся всем | Не наклеивайте обои в цветочек, если делаете косметический ремонт Такой решение нравится не всем. Большинство семей хотят что-то модное |
| Подготовленные документы на квартиру, бланки договора купли-продажи | Если сделать все заранее, то вероятность совершить ошибку будет минимальной. Все должно быть готово |
| Удобный въезд, парковки, детские площадки, озеленение, инфраструктура, район города | За счет этого можно поднять стоимость, но немного. |
| Знаменитые соседи, историческая значимость дома | Престижность за счет соседей, жителей, прошлого |
Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».
Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.
В январе 2018 года выставил квартиру-трешку на продажу. все сделал, как надо – ремонт небольшой. район не очень престижный, но пятый этаж, есть балкон. уже лето, а я продать никак не могу. что не так делаю?
Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются.
Помните, что трехкомнатную квартиру покупают только семьи с детьми. Переделайте свое объявление под эту категорию покупателей.
Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.
Хочу продать квартиру, а у меня из вентиляции плохой запах идет. Что делать?
Обращайтесь в коммунхоз. Пообщайтесь с соседями, найдите и устраните проблему. Скорее всего, от этого запаха все жильцы страдают.
Хочу продать свою двушку (в наследство осталась). Думаю сделать ремонт с дизайнером. Мне это выгодно?
Во первых, вам выгодно продавать квартиру через 3 года после вступления в наследство (налог высокий).
Во вторых, посчитайте примерно в какую цену обойдется услуга дизайнера, материалы и работа строителей.
Прибавьте к средней стоимости вашей квартиры и оцените, насколько реально за эти деньги продать жилье такого уровня в вашем районе.
http://bouw.ru/userfiles/876_11.jpg http://mydizajn.ru/wp-content/uploads/2016/11/Blue-drapes-curtains-ideas-for-living-room-1024×622.jpg
Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-dorozhe-rynochnoj-ceny.html
Как быстро и выгодно продать свою квартиру
Как продать квартиру? Решив избавиться от старой жилплощади, любой человек задаётся этим вопросом.
Ведь вполне законное желание, это реализовать недвижимость быстро и выгодно. Проблема заключается в том, как это сделать правильно.
Ведь быстрая продажа недвижимости подразумевает снижение цены, а выгодная сделка может занять длительное время.
Кроме того, продавцов волнует и то, как выставлять квартиру на продажу.
Обойтись без посредников или доверить ведение дел риэлторам? Оптимальным вариантом будет пошаговая инструкция, где будут расписаны все тонкости каждого из способов продажи.
В этой статье мы решили рассмотреть все нюансы проведения сделок купли-продажи недвижимости.
Это позволит вам выбрать наиболее приемлемый вариант и, соответственно, выгодно продать квартиру.
Кроме того мы расскажем вам, какие изменения в налогообложении при сделках с недвижимостью вступят в силу в 2016 году. Итак, начнём: как выгодно продать квартиру?
Продажа без посредников
Существует два способа реализации недвижимости: самостоятельно или при помощи агентства недвижимости. В первом случае оформление документов, показ объекта, реклама и другие нужные действия ложатся на плечи продавца.
Во втором сделкой полностью будет заниматься риэлтор, который получит за свои услуги определённый процент с продажи. Для начала, рассмотрим вариант без посредников. С чего начать, если вы решили самостоятельно продавать квартиру?
Оценка квадратных метров
Рекомендуется самостоятельно провести анализ цен на недвижимость в вашем городе.
Для этого можно полистать газеты или воспользоваться интернетом. Ведь нельзя назначить цену на квартиру наобум.
Кроме того, не стоит завышать стоимость до потолка или опускаться до нижних показателей цены.
В первом случае, потенциального покупателя можно ждать годами, а во втором сделка перестаёт быть выгодной для вас.
Специалисты советуют назначать цену немного выше среднего по городу.
Это позволит вам немного снизить стоимость, если квартира не будет пользоваться спросом и не остаться внакладе.
Стоимость недвижимости складывается из следующих критериев: престижность района, инфраструктура, остановки общественного транспорта, возраст дома и этаж, на котором расположена квартира.
Предпродажная подготовка
Быстро продать квартиру, означает привести её в порядок. Ни один покупатель не клюнет на жилплощадь, которая находится в убогом состоянии.
Стоит отметить, что капитальный ремонт перед продажей квартиры затевать не стоит. Всё равно новые хозяева будут переделывать жильё под себя.
Поэтому вы впустую потратите деньги.
Правильно будет сделать небольшой косметический ремонт и придать квартире внешний лоск. Рекомендуется подклеить обои, сделать генеральную уборку и устранить любые видимые дефекты.
Совет! Без сожаления выбрасывайте старый и ненужный хлам! Чем больше места вы освободите, тем выгоднее будет смотреться квартира.
Эти нехитрые изменения позволят вам визуально увеличить пространство и избавить квартиру от запаха прежних жильцов.
Поэтому порядок в квартирет — это залог успеха при продаже недвижимости.
Рекламная кампания
Как правильно продать квартиру — представить её потенциальным покупателям в выгодном свете.
Для этого необходимо сделать рекламу, которая, как известно, является двигателем торговли. Здесь можно использовать любые доступные вам средства массовой информации.
Разместить объявления в местных печатных изданиях или интернет-порталах.
Текст объявления должен быть сжатым, но информативным. Постарайтесь в двух словах описать все достоинства жилплощади, и убедить покупателя, что это будет выгодная покупка. Объявление обязательно должно сопровождаться фотографиями.
Чтобы самому продать квартиру, можно разместить объявления на дверях подъезда или ближайших остановках общественного транспорта. Это привлечёт людей, которые заинтересованы покупкой недвижимости именно в вашем районе.
Показ
Презентацию жилья новым хозяевам тоже нужно проводить правильно. Каждому покупателю нужно описать выгодные стороны квартиры.
Например, людям преклонного возраста можно сообщить, что дом расположен в тихом районе, а в соседних квартирах проживают интеллигентные и неконфликтные люди.
Молодым семьям рассказать, что рядом находятся школа и садик, а до ближайшей остановки буквально рукой подать.
Недостатки
Самому заниматься продажей жилья довольно проблематично. Один сбор и оформление бумаг отнимает массу времени и нервов. Вот пошаговая инструкция по подготовке документов:
- Техническая документация.
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
- Выписки из домовой книги, паспортного стола и лицевого счёта.
- Согласие всех собственников на продажу, заверенное у нотариуса.
И это далеко не полный перечень необходимых справок и выписок. Теперь представьте, что за каждым документом придётся стоять в очереди.
Другой неприятный момент — это телефонные звонки. Причём первое время вам будут звонить не покупатели, а риэлторы, предлагающие свои услуги.
И третий нюанс — это передача денег. Ведь нет гарантии, что вы имеете дело не с мошенником, который постарается вас «кинуть». Поэтому передача денег должна происходить в присутствии нотариуса или свидетелей.
Из положительных сторон можно отметить, что сделка без посредников привлекает больше покупателей. Ведь риэлтор получает свой процент именно с покупателей.
Услуги агентств недвижимости
Если самостоятельно продать квартиру не получается или нет желания самому заниматься оформлением документов, можно обратиться к риэлтору. Этот способ тоже имеет свои достоинства и недостатки. С чего начать? Конечно, с преимуществ.
Перекладывая сделку купли-продажи на плечи риэлтора, вы сможете избежать массы проблем.
Агентство будет полностью курировать сделку, начиная от рекламы, и заканчивая оформлением бумаг.
Стоит отметить, что передача денег также проходит под контролем риэлтора.
Сколько берёт риэлтор, спросите вы? Обычно, это комиссионные от стоимости квартиры. В зависимости от региона, агенты по продаже недвижимости берут от 2 до 6%.
Что примечательно, вы получаете сумму за продажу квартиры полностью. Риэлтор обычно добавляет свою комиссию к заявленной стоимости квартиры. Кстати, это относится и к недостаткам.
Покупатели не хотят просто так расставаться со своими деньгами, предпочитая заключать сделки без посредников.
К преимуществам агентств недвижимости относятся и правильно оформленные документы.
Ведь здесь работают профессионалы, которые знают все подводные камни при оформлении сделок.
Кроме того, риэлтор будет фильтровать и поступающие звонки.
Далеко не каждый желающий в итоге купит квартиру. Кого-то не устроит расположение комнат, а кому-то банально не хватит денег.
Пообщавшись с такими клиентами, специалист вычислит их платёжеспособность и предпочтения, соответственно не станет беспокоить вас по пустякам.
Из недостатков можно отметить, что риэлтор в первую очередь преследует свою выгоду. Поэтому, если квартира не будет пользоваться спросом, вам, скорее всего, предложат сбросить цену до минимума.
Кроме того, многие агентства предлагают заключить своим клиентам бессрочный договор, соответственно процедура продажи может затянуться на неопределённый срок. Необходимо отметить и нечистоплотность в ведении дел некоторых специалистов в этой области.
Чтобы выбрать действительно хорошее агентство, существует пошаговая инструкция. С чего начать? Опять со сбора информации. Рекомендуем поинтересоваться:
- сколько агентство работает в сфере недвижимости;
- численность сотрудников. К большим фирмам – максимум доверия;
- отзывы клиентов;
- собственный офис.
Эти критерии позволят вам выбрать профессионалов своего дела, которые дорожат репутацией и ответственно подходят к ведению дел.
Взаимозачёт
Одним из популярных способов продать квартиру самому является взаимозачёт. Эта схема позволяет в кратчайшие сроки реализовать старое жильё и получить апартаменты в новостройке.
Взаимозачёт происходит при посредничестве агентства недвижимости, однако возможен и непосредственный контакт между участниками сделки. Взаимозачёт происходит по следующей схеме:
- Продавец выставляет свою недвижимость на продажу.
- Одновременно с этим, в новостройке бронируется квартира.
- После реализации старого жилья, продавец въезжает в новый дом.
Такая схема напоминает обмен, но взаимозачёт подразумевает доплату со стороны клиента. Ведь квартиры в новостройках стоят намного дороже вторичного жилья.
К преимуществам этого способа можно отнести чистоту сделки.
Если делами занимается риэлтор, то сделка заключается между юридическими лицами (агентством и застройщиком).
Кроме того, это оптимальный вариант заполучить квартиру в новостройке.
Из недостатков можно отметить следующее. Самому провернуть такую схему весьма проблематично. Продажа старой квартиры должна быть проведена в сжатые сроки, ведь ни один застройщик не будет долго держать квартиру в сдающемся доме.
Стоит отметить, что такой вариант намного выгоднее ипотечного кредитования. Единственный вопрос: сколько составит разница между первичным и вторичным рынком жилья в вашем городе?
Особенности налогообложения в 2024 году
В налоговый кодекс в 2016 году были внесены изменения. Правила продажи квартир ужесточились. Например:
В 2016 году изменения коснулись сроков беспошлинной продажи жилья.
С первого января порядок будет следующим: если квартира продаётся менее чем через 5 лет с момента приобретения, владелец обязан заплатить налог в размере 13% от стоимости.
Раньше этот срок равнялся трём годам. Кроме того, неважно, сколько стоит ваше жильё на рынке, учитываться будет кадастровая оценка объекта.
Избежать налогообложения могут следующие категории граждане:
- наследники;
- лица, получившие квартиру в дар;
- граждане, получившие квартиру согласно договора пожизненного содержания.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-bistro-prodatj-kvartiru.html
Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене
Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.
Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.
Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.
Продажа квартиры: с чего начать
Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.
Условно продажу можно разделить на два этапа:
- подготовительный:
- сбор документов;
- косметический ремонт;
- освобождение помещения от вещей;
- реклама;
- показ квартиры потенциальным покупателям.
- основной:
- заключение предварительного договора;
- получение задатка;
- оформление основного договора, его регистрация;
- передача квартиры и ключей;
- получение оставшейся суммы;
- расчеты с налоговой.
Пошаговая инструкция
Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость.
Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.
К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.
Подготовка документов
Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки.
Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.
Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения
| Документы, необходимые сразу | Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой |
| Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН | Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
| Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет | Справка формы 9 |
| Кадастровый паспорт на квартиру | Справка о расчетах с коммунальными службами |
| Технический паспорт | |
| Справка из налоговой службы об отсутствии долгов | |
| Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Стоимость квартиры
Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:
- использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
- изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:
- площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
- количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
- этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- наличие ремонта;
- адрес дома и район;
- наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
- состояние дома;
- юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).
Поиск клиентов и презентация
Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж.
Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах.
В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.
В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.
При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить.
Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения.
При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.
Оформление сделки
Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.
Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа.
По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения.
Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.
Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе.
Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.
По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме.
Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет.
В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.
Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.
Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:
- предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
- цена;
- порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
- распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
- срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
- сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
- ответственность сторон за нарушение обязательств.
Скачать образец предварительного соглашения.
Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя.
При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).
Расчеты за квартиру
Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.
Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.
Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.
После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.
Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК
Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.
Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств.
Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет.
Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).
Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах.
Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса.
В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.
В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.
Скачать образец договора купли-продажи.
Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.
Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий
| Срок, рабочие дни | Действие |
| 7 | Регистрация при обращении в Росреестр |
| 9 | Регистрация при обращении в МФЦ |
| 5 | После вступления в силу судебного решения |
| 3 | При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | Регистрация ипотеки через Росреестр |
| 7 | Регистрация ипотеки через МФЦ |
Передача квартиры и получение денег
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.
Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).
На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.
Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства.
Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).
Типичные ошибки при продаже своей квартиры
При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.
- Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
- Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
- Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.
Дополнительная информация доступна в видео
Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/
Как правильно продать квартиру быстро и
Перекладывая сделку купли-продажи на плечи риэлтора, вы сможете избежать массы проблем.
Агентство будет полностью курировать сделку, начиная от рекламы, и заканчивая оформлением бумаг.
Стоит отметить, что передача денег также проходит под контролем риэлтора.
Как продать квартиру? Решив избавиться от старой жилплощади, любой человек задаётся этим вопросом.
Ведь вполне законное желание, это реализовать недвижимость быстро и выгодно. Проблема заключается в том, как это сделать правильно.
Ведь быстрая продажа недвижимости подразумевает снижение цены, а выгодная сделка может занять длительное время.
Профессионалы, которые точно знают, как продать квартиру быстро и выгодно утверждают, что правильно выполненная предпродажная подготовка позволяет продать квартиру на 10-15 % выше, чем аналогичные квартиры конкурентов. Тот, кто не придает этому значение, в расчете на то, что покупатель все равно потом делает ремонт, совершает большую ошибку.
Когда речь идет о продаже квартиры, то понятие «быстро» и «выгодно» практически несовместимо.
Не случайно, обращая внимание на объявления с пометкой «Срочная продажа», мы рассчитываем на сниженную цену относительно аналогичных объектов, а также на существенный торг.
Очевидно, что когда продавцу срочно нужны деньги, он идет на уступки, а значит его выгода несколько снижается относительно планируемой.
Тем не менее, каждый продавец мечтает совместить приятное с полезным и хочет продать побыстрее и с большей пользой. Кроме «быстро» и «выгодно» важно еще добавить понятие «правильно». Правильная продажа подразумевает юридически грамотное оформление сделки.
4. Полезно наклеить объявления о продаже квартиры на все дома Вашего района. Данный метод очень эффективен.
Потенциальный покупатель на Вашу квартиру, придя на просмотр аналогичной квартиры в соседний дом, вероятно заметит Ваше объявление и с Вами свяжется.
Когда будете клеить, посмотрите, не висит ли там уже объявление «Куплю квартиру». А если висит? Правильно, звоните немедленно!
Итак, если вы выбираете агентство недвижимости Калуги, то грамотный специалист (предполагаем, что именно такие там и работают) сделает все за Вас.
Для этого Вам потребуется заключить договор с агентством недвижимости и, при необходимости, выписать доверенность «на сбор комплекта документов».
Смотрите, лишнего не доверьте. С такой доверенностью специалист агентства недвижимости должен иметь возможность только подготовить и собрать нужные справки.
По такой доверенности квартиру не продадут без Вашего участия.
Как правильно и быстро продать квартиру
Итак, если вы выбираете первый вариант, то грамотный специалист сделает все за Вас.
Для этого Вам лишь потребуется заключить договор на продажу, а и при необходимости, выписать доверенность «на сбор пакета документов».
Не беспокойтесь, с этим документом можно только подготовить и собрать нужные справки. Не стоит бояться, что квартиру продадут без Вашего участия.
К тому же, агентство недвижимости проведет рекламную кампанию и осуществит все показы в удобное для клиента время. А вас пригласят на получение задатка / аванса, либо уже на само оформление сделки купли-продажи.
Рекомендуем прочесть: Помощь в регистрации дома на участке
Поверьте, нет необходимости тратить свое драгоценное время, усилия и деньги на ремонт, если это, конечно, не касается продажи «убитой» квартиры.
Будущий собственник выбирает стены, метры и расположение, а не Ваши обои, новое напольное покрытие и плитку в ванной. Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры или заселения делают ремонт на свой вкус.
Как правильно продать квартиру: 5 советов от риэлторов
Риэлтор киевского агентства недвижимости Анна утверждает: «У вас есть 30 секунд, чтобы произвести благоприятное впечатление.
Именно столько времени нужно клиенту, чтобы решить: нравиться ему квартира или нет.
Потом переубедить того, кто решит для себя: «Мне это не подходит», будет практически невозможно».
- Не молчите, как рыба, ограничиваясь фразой «Смотрите сами», но и не тарахтите без умолку, сбивая покупателя с толку.
- Правильно отвечайте на вопросы прямо, без «э-э-э-э», «ну», «вы понимаете» и прочего, чтобы люди не подумали, что вы пытаетесь что-то скрыть.
- Обязательно подчеркните преимущества вашей квартиры: теплая, светлая, хорошо расположенная, после капитального ремонта, с тихими милыми соседями и т.д.
- Не давите на клиента: «Посмотрели? Так когда будем оформлять договор? Как хотите подумать?! Почему это подумать?! Нет, давайте сразу брать!».
- Идите на небольшие уступки, но не позволяйте себя шантажировать: «Куплю вашу квартиру, только если сбросите пару тысяч у.е., ведь она все равно никому кроме меня не нужна».
Как правильно продать квартиру срочно
Каждый, кто хоть когда-нибудь пытался продать недвижимость, знает, что процесс это, как правило, длительный и напряжённый во всех отношениях.
Прежде всего, нужно быть знакомым с конъюнктурой рынка недвижимости на данный конкретный момент. Ведь ни для кого не секрет, что спрос на жильё постоянно колеблется.
Одну и ту же квартиру можно продать очень быстро и дорого при стабильно высоком спросе на подобное жильё.
Но можно продавать ту же квартиру бесконечно долго при спаде спроса или ухудшении общей экономической ситуации.
Не менее важно определиться и со сроками, в которые вы хотите продать квартиру. Это может быть неделя – две или месяц.
У каждого этот срок будет свой, важно чтобы в пределах этого срока вы не спешили совершать сделку, только лишь потому, что нашёлся хоть какой-то покупатель, и вы боитесь, что другого шанса не будет.
Как быстро и выгодно продать квартиру – пошаговая инструкция продажи квартиры без участия посредников список документов
Определившись со стоимостью с помощью сравнительного метода, чтобы не ошибиться, прибавьте к этому 5%, которые можно всегда скинуть во время торгов.
После поместите объявление в сети интернет или газете и ждите звонков. Если обращений мало, то стоимость лучше снизить .
В этом случае решать уже вам, насколько быстро вы хотите реализовать объект недвижимости.
Рекомендуем прочесть: Прабабушки и прадедушки наследодателя относятся
При заключении сделки, взаиморасчет можно производить во время подписания основного договора или акта о приеме-передаче жилья.
Как безналичным путем, так и наличными деньгами. Однако гораздо безопаснее окончательную сумму за квартиру получить через банковскую ячейку .
Данная процедура – гарант того, что бывший владелец получить оговоренную до этого сумму.
Как продать квартиру — пошаговая инструкция
В оговоренный день продавец с полным пакетом документов и покупатель со всей суммой встречаются у нотариуса, где последний оформляет договор купли-продажи. Составляется он в трех экземплярах и после проверки правильности внесения всех данных подписывается покупателем продавцом и нотариусом.
В обязательном порядке в объявление нужно вставить до 10 фотографий. Они должны быть высокого качества и выполнены в выгодных ракурсах.
Лучше, если вы предварительно вынесите весь хлам и старую мебель. Лучше продаются пустые квартиры, т.к.
покупатель подсознательно начинает расставлять мебель и технику в вашей квартире. В кадр не должны попадать люди.
Как правильно, быстро и выгодно продать квартиру
За свои услуги, агентство недвижимости берёт, с продавца в среднем от 2% до 3% от стоимости продаваемой недвижимости.
Этот процент, обычно ставиться по верх цены на продажу, по этому ваша квартира продаётся чуть дороже, заявленной Вами цены, а Вы на руки получаете именно ту сумму, которую хотели получить.
После того, как вы оценили квартиру, и готовы её продать, знайте, что торг на квартиру будет иметь место. И это может слегка снизить цену на Вашу квартиру.
По этому, необходимо придать квартире такой имидж, который притягивал бы покупателя к ней безоговорочно и без лишних обсуждений.
Одним словом, покупатель должен полюбить Вашу квартиру с первого взгляда!
Источник: https://exjurist.ru/biznes/kak-pravilno-prodat-kvartiru-bystro-i
