Как оформляется сделка купли продажи квартиры

В этой статье:

Оформление сделки купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Оформление сделки купли-продажи недвижимости происходит по определенной схеме, правила которой изложены в главе 30 Гражданского кодекса «Купля-продажа». Если имеются нарушения процедуры с одной из сторон, это повод отказаться от сделки.

Неправильное оформление сделки приведет и к отказу переоформления права собственности в Регистрационной палате.

В этом случае вам необходимо будет заново готовить документы для регистрации права собственности на квартиру.

Но даже если сделка и будет зарегистрирована, то при проверке или обращении одной из сторон такой договор можно будет легко расторгнуть.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Знание того, как правильно оформить сделку, сэкономит немало времени и нервов. Даже если всё делается через посредников, эти знания помогут проконтролировать их работу.

Что нужно сделать перед оформлением сделки

Первоначально необходимо определиться с квартирой и собрать все необходимые документы – как продавцу, так и покупателю. Затем следует этап проверки юридической чистоты сделки. Здесь необходимо:

проверить правильность оформления всех документов, совпадение адресов, фамилий и так далее;
проверить наличие полного пакета документов (например, согласия со стороны органов опеки и попечительства, если в договоре фигурирует ребенок), узнать о сроках, когда документ будет готов, если его еще нет на руках;
проверить наличие письменного согласия все сособственников помещения и их супругов;
сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением;
заказать в управляющей компании расширенную выписку, чтобы проверить, кто имеет право пользования помещением;
попросить у владельцев квартиры справки, что за квартирой не имеется долгов по коммунальным платежам;
если квартира была куплена в ипотеку и она была выплачена, нужно запросить копию банковского документа, подтверждающего это, иначе недвижимость формально считается находящейся под залогом.

Договор задатка и договор купли-продажи квартиры

Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей.

При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.

Наличие договора задатка дисциплинирует стороны.

В случае расторжения сделки по вине продавца он должен будет компенсировать покупателю убытки в двойном размере (то есть передать сумму, в два раза превышающую размер задатка). Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет свой задаток.

Важно предусмотреть, чтобы договор был оформлен именно как договор задатка.

Такая сделка регулируется статьей 380 и 381 Гражданского кодекса, и можно призвать противную сторону к исполнению обязательств через суд. Если же договор был оформлен как договор аванса, то такие правоотношения не возникают.

После того как все документы собраны, происходит составление договора. Его можно оформить самостоятельно, можно заказать у юриста. В договоре должны быть указаны:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

сведения об участниках сделки;
данные о квартире и документах, связанных с ней;
стоимость квартиры;
условия передачи денег;
сроки передачи денег и недвижимости;
ответственность сторон за неисполнение условий сделки.

Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира.

Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог.

Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:

если цена занижена чрезмерно, сделкой заинтересуется прокуратура, а при выявлении подлога договор будет аннулирован;
продавец сам может оказаться недобросовестным и впоследствии потребовать квартиру обратно через суд (если он выиграет, то возврат средств с его стороны будет в том объеме, который указан в договоре);
покупатель, если решит оформить налоговый вычет, получит средств меньше, чем мог бы получить при указании подлинной цены.

Таким образом, занижение цены выгодно только продавцу, а покупателю зачастую выходит боком. Стоит ли соглашаться на подлог – дело, конечно, его, но делать это категорически не рекомендуется.

Необходимые документы

Со стороны покупателя понадобятся:

паспорт;
согласие супруга или супруги на покупку квартиры.

Со стороны продавца требуется более обширный пакет документов:

паспорт;
письменное согласие сособственников жилья (для коммунальных квартир и малосемеек);согласие супруга или супруги;свидетельство о регистрации права собственности (если владельцев недвижимости несколько, каждый из них прикладывает свое свидетельство);
документ, который подтверждает возникшее право собственности (это договор о приватизации, договор купли-продажи, мены или дара, свидетельство о вступлении в наследование и т. д.);
кадастровый и технический паспорт (если их нет – выписка из БТИ);
все необходимые разрешения со стороны контролирующих органов или заинтересованных организаций (жилконтора, БТИ, органы опеки, банк и т. д.);
оценка квартиры;
справки об отсутствии обременения, долгов и т. д.

Где оформляется договор купли-продажи квартиры

Документы можно подать в местное отделение Регпалаты или в многофункциональный центр. Последнее предпочтительнее, так как это выгоднее по срокам.

В Регистрационной палате сделку проверяют и регистрируют в течение 14 дней, в МФЦ – в течение 7 (не считая выходных и праздничных дней).

Фактический срок исполнения зависит от загруженности и может отличаться.

Процедура сдачи документов выглядит так:

продавец и покупатель сдают все необходимые бумаги регистратору или сотруднику МФЦ;
тот проверяет документы и личности участников сделки и, если все нормально, дает разрешение на подписание договора;
стороны подписывают договор;
регистратор проверяет подлинность подписей и принимает документы;
сторонам на руки выдается бланк с описью изъятых документов, которые регистратор обязывается вернуть.

После сдачи документов покупатель может передать продавцу деньги, если иное не предусмотрено договором, и уже начать заезжать в новую квартиру.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/instrukcija.html

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Ответственность за приобретение и продажу жилья обязательно должна быть закреплена в договоре, включающем главные аспекты сделки. О шагах, которые продавец и покупатель проходят на пути купли-продажи квартиры, а также о тонкостях процесса расскажем сегодня.

Оформление сделки: основные действия

На первых этапах сделка будет идти по стандартному алгоритму: покупатель, исходя из своих денежных возможностей, выбирает объект.

Далее сделка проверяется на законность или чистоту (кроме общения с продавцом стоит обратиться в Росреестр или БТИ).

Проще говоря, здесь важно знать о количестве владельцев квартиры, их дееспособности. Число прописанных человек тоже не стоит упускать из вида.

Не помешает выяснить, есть ли среди прописанных лиц психически нездоровые, осуждённые или настроенные оспаривать владение жильём как наследники.

После следует заключение предварительного договора купли-продажи, либо договор о долевом участии. В любом случае сторонами сделки должны быть подписаны бумаги, подтверждающие, что в дальнейшем договорённость состоится.

Аванс при этом передаётся продавцу лично. По итогу оформление приобретения жилья завершается подписанием основного договора купли-продажи и его госрегистрацией. Кроме него нужно будет подписать другие бумаги.

К примеру, акт приёма-передачи.

Далее пакет документов сдаётся в отделение Регистрационной палаты или Многофункциональный центр обслуживания населения для регистрации права собственности. Разумеется, алгоритм может меняться в зависимости от ситуации, но основные действия неизменны.

Переоформление квартиры при покупке

Для переоформления следует идти в жилконтору по прежнему месту регистрации, чтобы взять выписку. Следующий шаг – посещение такой же организации, но по новому адресу.

С собой обязательно кроме выписки и паспорта должны быть акт приёма-передачи со свидетельством о регистрации собственности. Здесь заключается договор с другим ЖКХ.

Мужчины 18-27 лет должны взять те же документы и предъявить их в военкомате.

В течение недели после смены места жительства следует уведомить об этом миграционную службу, чтобы в паспорте проставили новый пункт регистрации.

Переоформить лицевые счета, скажем, на газ, домофон и прочее можно в соответствующих организациях. С собой важно иметь личные документы (паспорт) и бумаги на квартиру.

Плюс, после покупки покупатель может пойти в налоговую, чтобы вернуть налоговый вычет (максимум – 2 млн. рублей).

Куда подавать документы?

Если дело касается приобретения жилья в кредит, соответствующий договор заключается в банке. Договор купли-продажи разрешено оформить в Регистрационной палате (есть выездная служба), у юриста, в

многофункциональном центре («Мои документы) или самостоятельно по образцу (если среди участников сделки нет несовершеннолетних, а также других сложностей). Передавать средства лучше по заверенной расписке.

Перечень бумаг

Важно подготовить заявление о госрегистрации сделки, плюс, договор с актом приёма-передачи. Не обойтись без кадастрового паспорта, поэтажного плана дома, техпаспорта из БТИ.

В перечень обязательных бумаг входит ко всему прочему квитанция (как подтверждение оплаты госпошлины) с копиями паспортов всех участников процесса (в том числе если вместо кого-то из них привлечён представитель).

Иногда могут запросить кредитный договор с согласием владельцев жилья (когда дело касается коммунальной квартиры). Часто требуют свидетельства: о рождении, заключении брака, отцовстве и так далее.

Может понадобиться документ о признании одного из участвующих лиц, например, недееспособным.

Сроки

В Регистрационной палате бумаги как правило рассматривают две недели. Если подача документов происходила через МФЦ, срок составит неделю.

А чтобы в случае срочности сократить число дней до трёх-пяти, нужно предоставить заявление об ускорении процесса с указанием повода для этого (писать на имя руководителя отдела Регпалаты).

Не лишними будут билеты (как подтверждение перелёта) и другие доказательства.

Распространенные нюансы

Если квартира приобреталась в ипотеку, требуется сначала получить одобрение на сделку купли-продажи от банка.

Отметим также, что на сегодняшний день оформлять предварительный договор при передаче задатка не обязательно. Главное, чтобы в договоре купли-продажи указывались данные о недвижимом имуществе, его расположении, о цене.

При продаже доли жилья в бумагах обязательно указываются лица, за которыми сохранилось право пользования недвижимостью.

Если в сделке участвует чей-то представитель, важно, чтобы его действия осуществлялись по доверенности.

Источник: https://doorinworld.ru/zakonodatelstvo/kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Оформление купли-продажи следует начинать с проверки документов на недвижимость. До подписания сделки нужно убедиться в «юридической чистоте» квартиры – выполнить необходимые проверки у нотариуса, в ЖЭУ, Росреестре.

Порядок проверки можно начать с заказа выписки – для того, чтобы досконально знать о правовом статусе квартиры.

Оформление сделки доступно по предварительному договору – когда стороны условливаются о существенных положениях продажи.

Регистрация осуществляется в присутствии контрагентов по сделке – после предварительной уплаты государственной пошлины.

Перечень необходимых документов и порядок проверки

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры, проверяют наличие следующих документов:

свидетельства о собственности;
поэтажного плана и экспликации жилья;
документа, по которому к прошлому владельцу перешли правомочия собственника.

Порядок проверки может потребовать заказа подробной выписки из домовой книги, чтобы перед куплей-продажей быть уверенным в отсутствии на жилплощади прописанных лиц.

Если после оформления в квартире останутся зарегистрированные люди, то они оставляют за собой право на проживание и могут попытаться вселиться в купленное жилье через суд.

Перед подписанием сделки. важно обратить внимание на отсутствие наследников и претензий на недвижимость со стороны третьих лиц.

Запись о неразрешенном судебном споре вносится в ЕГРП по требованию одной из конфликтующих сторон.

При заказе выписки этот факт устанавливается без труда.

Дополнительный материал: Какие документы нужны для продажи квартиры — читайте здесь

Проверка перехода полномочий собственника к продавцу

Собственность на жилье достается продавцу по одному из следующих оснований:

купля-продажа;
дарственная;
получение жилплощади по рентному договору;
долевое участие;
судебное решение.

Документом купли-продажи квартиры будет письменный договор с указанием окончательной стоимости квартиры.

Дарение – бесплатная сделка, по которой квартира достается одаряемому лицу в собственность.

Рента с постоянным содержанием подлежит оформлению у нотариуса и должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Судебное решение устанавливает право собственности на жилплощадь в принудительном порядке. Нужно ознакомиться с оригиналом постановления и понять, по какой причине произошла тяжба.

Следует принять дополнительные меры по проверке благонадежности, если срок дарения составляет меньше 3-х лет, или дарственная совершена между близкими родственниками.

Проверка согласия на сделку

При оформлении купли-продажи квартиры бывает необходимо одобрение сделки, особенно когда недвижимость разделена на доли между близкими родственниками. Оно также нужно, если жилплощадь будет общим имуществом мужа и жены, и не важно на кого записано «розовое» свидетельство (ст. 34 СК РФ).

Разрешение супруга на реализацию недвижимости подписывается у нотариуса.

Согласие на оформление сделки требуется, когда собственником всего жилья или его части будет несовершеннолетний.

Документ от органа опеки получают за 1-2 месяца до отчуждения недвижимости.

Если на жилплощади прописан ребенок, то до подписания сделки следует определиться с его местом жительства.

Порядок проверки предусматривает наличие технических документов – из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки.

Расторгнуть продажу придется, если выяснится, что квартира продана в ветхом или аварийном доме, подлежащем реконструкции или сносу.

В техническом плане незаконная перепланировка обрисовывается красной линией. Устранение этого недостатка полностью возлагается на продавца.

Чтобы позже не пожалеть о покупке и не расторгнуть договор купли-продажи, рекомендовано заранее убедиться в отсутствии любых задолженностей за жилье – налоговых оплат, обременений, арестов.

Если недвижимость была ранее приобретена в ипотеку, то нужно убедиться, что кредит полностью оплачен. Специалисты проверяют банковские квитанции, чеки.

При наличии даже минимальной задолженности за ипотеку, банк может начислить на мизерный долг солидные проценты и со временем сумма долга может превысить даже стоимость квартиры.

Жилье остается в залоге и кредитное учреждение вправе инициировать процедуру взыскание остатка ипотеки со штрафными санкциями через суд.

Чтобы устранить сомнения в отсутствии на квартиру обременений, следует своевременно обращаться за выпиской в Росреестр.

Характеристика договора продажи жилплощади

Документы продавца проверены, стоимость квартиры обговорена. Далее стороны заключают договор продажи недвижимости, в порядке, определенном ГК РФ – ст. 549-558.

Сделку фиксируют в письменной форме. В ней обозначают подробные сведения о квартире – ее адрес, площадь (жилая и общая).

Определяется дата совершения регистрационных действий, полностью прописывается стоимость недвижимости – цифрами и в словесной форме.

В отдельном порядке выделяется пункт о правах и обязанностях сторон, их ответственность, условия, по которым соглашение может быть расторгнуто.

В сделке обозначается форма передачи денег, указываются реквизиты.

Стороны подписывают акт передачи после фактического вручения новому владельцу ключей от квартиры.

Финансовые вопросы

Стоимость квартиры будет досконально определена, с торгом или без такового.

Продавец называет цену за всю квартиру целиком или за квадратный метр жилья. Стороны вправе договориться о предоплате – задатке.

Соглашение подписывается с учетом правил ГК – ст. 380-381.

Если покупатель в будущем попытается расторгнуть договоренность, то предоплата останется у продавца. Когда отказ от продажи жилья выражает ее собственник, то он выплачивает задаток в удвоенном размере.

Аванс представляет собой предоплату без таких штрафных санкций в случае «провала» сделки. Стороны просто возвращают друг другу оплаченную часть недвижимости. Оформление задатка производится в письменной форме.

Способ оплаты

Допустима оплата еще до регистрационных мероприятий или после получения документа о собственности.

Рекомендуется использовать возможности банков – предоставить ячейку для хранения денег, которые продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности.

Разрешены расчеты через аккредитив. Покупатель открывает в банке счет, зачисляет на него сумму, равную стоимости квартиры.

Забрать деньги с такого счета сможет только продавец – после завершения регистрации.

Если договоренность пришлось расторгнуть и время аккредитива истекло, то деньги возвращаются покупателю.

Порядок передачи денег возможен наличными – у нотариуса или в другой, располагающей к деловому общению обстановке.

Сумму также можно оформить в депозитарий нотариальной конторы.

Продавец забирает оттуда деньги только после получения покупателем нового свидетельства о собственности.

Все расчетные операции следует оформлять в письменном виде, сохраняя квитанции и другие платежные документы. Они понадобятся, если возникнет надобность расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд.

Расходы

Стороны сами договариваются о расходах. На покупателя возлагаются следующие траты:

заказ выписок и справок – 500-1000 руб.;
аренда ячейки в банке;
оплата услуг посредника.

Продавец отвечает за регистрацию продажи в Росреестре, оплачивает госпошлину, налоги на жилье и задолженность по коммунальным услугам. Расходы также могут делиться между близкими родственниками – в зависимости от степени их доверительных отношений.

Регистрационные действия

Их порядок предусмотрен ФЗ № 256 от 1997 г. Договор продажи, подписанный после 1.03.2013 г. ,не нужно отдельно оформлять в Росреестре. Сопровождение сделки лучше доверить нотариусу – ради личной и финансовой безопасности сторон.

После подписания документа продажи покупатель обращается в Росреестр с заявлением и следующими документами:

паспортом (его копией);
договором (оригинал+3 копии);
технические документы на квартиру;
квитанция о госпошлине.

Порядок выдачи нового свидетельства укладывается в десятидневный срок.

Время оформления ипотеки – 5 дней с момента обращения в регистрационную палату.

Расторгнуть договор купли-продажи без согласия сторон получится только при помощи суда.

Продажа квартиры осуществляется в процедурных рамках, вне которых находятся вопросы выбора варианта жилья, его стоимости и формы оплаты. Целесообразно обращаться к компетентным специалистам. Они смогут обезопасить продавца и покупателя от возможных потерь и рисков.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html