Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно

В этой статье:

Как продать квартиру: подробная инструкция

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще.

Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене.

Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе.

Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах.

По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

Количество комнат.
Площадь квартиры.
Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
Наличие балкона или лоджии.
Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

паспорт;
свидетельство о праве собственности;
кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу.

Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках.

Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю.

Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры.

Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость».

В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь.

Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры.

Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство.

Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон.

Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры).

Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников.

Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе.

Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег.

Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки.

Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении.

В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности.

Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как самостоятельно купить квартиру

Приобретение недвижимости – серьезный шаг, который влечет за собой большие затраты средств и усилий.

Причины для покупки квартиры могут быть самые разные: увеличение жилплощади, съезд, отделение подросших детей от родителей, уменьшение жилья, извлечение дохода от перепродажи.

Общее, что объединяет все случаи – желание снизить затраты и увеличить выгоду от оформления сделки.

Следуя пошаговой инструкции, как купить квартиру без риэлтора, любой покупатель может с высокой степенью безопасности самостоятельно подобрать жилье и оформить сделку.

СКАЧАТЬ образец договора купли-продажи квартиры

Преимущества самостоятельной покупки

Затраты на услуги посредника, как правило, варьируют от 1% до 3%.

Так как речь идет о крупных суммах сделок, расходы могут быть весьма ощутимы.

В то же время, закон не запрещает заключать сделки самостоятельно, основываясь на свой опыт и свои индивидуальные потребности.

Чтобы покупка принесла выгоду, необходимо знать тонкости подбора квартиры и оформления документов накануне и во время сделки.

Прежде чем приступить к поиску квартиры, необходимо ознакомиться с правилами работы на рынке недвижимости и детально изучить текущую ситуацию с жильем с интересующем регионе или районе.

Приняв решение купить собственность, каждый покупатель определяет следующий круг вопросов:

Обращаться ли к профессиональным риэлторам или покупать квартиру самостоятельно.
Какой бюджет имеется в распоряжении на покупку.
Каким требованиям должно отвечать жилье.

У покупателя есть выбор, искать самому квартиру или довериться специалисту. Так как в отдельных случаях оплата за услуги достигает 7% от общей стоимости квартиры, многие покупатели принимают решение действовать самостоятельно.

Причины, которыми руководствуются самостоятельные покупатели, следующие:

бюджет на покупку не позволяет тратить дополнительные суммы на помощь посредника;
самостоятельная покупка позволяет сэкономить средства;
среди риэлторов, как и среди продавцов, также попадаются мошенники, обманным способом завладевающие средствами покупателей, либо реализующими квартиры, на которые имеются претензии третьей стороны (сервитуты, незаявленные ранее наследники и т.д.);
покупатель лучше всего знает свои собственные предпочтения и потребности, поэтому на его выбор не повлияют посторонние люди.

Между тем, самостоятельная покупка также небезопасна, если не соблюдать меры предосторожности и не знать всех особенностей оформления недвижимости.

Пошаговая инструкция

Процесс самостоятельной покупки происходит в следующей последовательности:

Определение требуемых параметров квартиры.
Выбор объекта из предложений на текущем рынке. Рекомендуется изучить всю имеющуюся базу и составить список адресов из наиболее подходящих квартир.
Осмотр жилья и проверка его технического состояния. Покупатель может договориться об осмотре жилья сразу по несколько адресов в день, чтобы была возможность сравнить потенциальные варианты покупки.
Предварительные переговоры с продавцами. Рекомендуется уточнить условия сделки, которые устроили бы продавца, а также проверить основные документы собственника и на недвижимость: техпаспорт, квитанции об оплате ЖКХ, свидетельство о праве собственности, справка о зарегистрированных на жилплощади лицах.
Оценка соответствия ожиданий реальной ситуации: степень развития инфраструктуры, состояние дома, проверка на наличие дефектов квартиры и всего здания, оценка криминогенной обстановки и т.д.
После того, как объект собственности найден, оформляется задаток или аванс с фиксированием предварительных условий сделки – стоимости, даты регистрации, расчета и передачи квартиры. Предварительный договор о купле-продаже позволит с большей долей уверенности готовиться к предстоящей сделке обеим сторонам.
Оформление сделки. Если квартира покупается с использованием заемных средств, договор подписывается в присутствии банковского служащего, в иных случаях – привлекают нотариуса.
Проведение окончательного расчета с продавцом и получение расписки о передаче денежных средств в счет оплаты за квартиру, либо организация перечисления средств безналичным способом.
Внесение новой записи о переходе права собственности новому владельцу через подачу пакета документов в Росреестр.

В процессе подготовки к заключению основного договора продавец собирает перечень документов, которые затем понадобятся для оформления перехода права собственности:

Справка БТИ с планом объекта недвижимости и описанием основных характеристик жилья.
Выписка из домовой книги, свидетельствующая что все жильцы из отчуждаемой квартиры выписаны.
Правоустанавливающий документ.
Документ, подтверждающий основание, на котором продавец получил данную квартиру (купчая, дарственная и т.д.)
Выписка из ЕГРП позволит убедиться в отсутствии обременений и ограничений.
Если собственником жилья является несовершеннолетний, необходимо предоставить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
Справка из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете и является дееспособным.

Следует заранее договориться с продавцом, кто понесет расходы на переоформление собственности.

Оформление купли-продажи

Продавец обязан предоставить исчерпывающий список документов, т.к. без них регистрация недвижимости на нового собственника будет невозможна.

Покупатель должен проверить, чтобы все справки и свидетельства были предоставлены в подлиннике.

Если продавец имеет супругу, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие второй половины на продажу квартиры.

Накануне сделки покупателю нужно проверить ситуацию с оплатой коммунальных платежей. В противном случае, не исключено, что квартира достанется с долгами, которые лягут на плечи нового собственника.

Накануне заключения договора купли-продажи следует удостовериться в личности собственника, а также проверить правильность заполнения всех реквизитов сделки: ФИО, паспортных данных сторон, точного адреса и характеристик объекта. В тексте договора указывают точную цену сделки и условия ее проведения.

Сама сделка проводится с учетом следующих рекомендаций:

заключение сделки невозможно, если одна из сторон отсутствует, либо у представителя продавца или покупателя нет нотариальной доверенности;
удостоверить личность может только гражданский паспорт собственника;
легитимность сделки гарантируется, благодаря присутствию нотариуса.

Подписав договор купли-продажи, требуется пройти процедуру регистрации прав нового собственника в регистрирующем органе – Росреестре.

Для этого потребуется подать полный перечень документов по сделке и на саму квартиру.

Взамен регистратор выдаст расписку в получении, а к обозначенному Росреестром сроку покупатель сможет получить новые правоустанавливающие документы.

Полезная информация для покупателя

Действуя самостоятельно, покупателю будет полезно знать некоторые нюансы по приобретению собственности.

Выбор жилья

Следующие советы помогут покупателю подобрать оптимальное жилье:

Информацию о жильцах и историю самой квартиры могут знать консьержи, если таковые имеются в доме.
Срочная продажа требует тщательного изучения документов. Необходимо проверить, будет ли сделка признана законной и все ли документы в порядке.
Собирая средства, чтобы расплатиться с продавцом, следует держать информацию в конфиденциальности – чем меньше людей знают о наличии большой суммы наличных, тем лучше.
Объявления о квартирах, реализуемых по цене существенно ниже среднерыночной, скорее всего окажутся недостоверными и публикуются риэлторами в качестве дополнительной рекламы собственных услуг.

Оформление задатка

Не менее важно, чем сама сделка, правильно оформить предварительную договоренность с продавцом. Покупатель может зафиксировать условия будущего договора в предварительном ДКП.

Оформление задатка является гарантией и для продавца, и для покупателя в том, что сделка состоится на оговоренных условиях.

В случае разрыва договора, продавец обязан вернуть сумму, вдвое больше самого задатка.

Если покупатель нашел более подходящее жилье, задаток остается продавцу.

Обеспечение безопасности сделки

Условия договора должны быть зафиксированы заранее, чтобы продавец и покупатель могли спокойно заниматься подготовкой к сделке. Более того, условия предварительного договора должны быть в обязательно порядке аналогичными, как и в самой купчей.

Составляя договор, необходимо уделить внимание срокам: в какой срок хозяин недвижимости обязуется подготовиться к сделке, в какой срок квартира будет освобождена и т.д.

Следует с осторожность относиться к сделкам, если предварительно покупатель не видел собственника лично.

Иногда мошенники реализуют квартиры, оставшиеся после смерти владельца.

Прежде чем передавать задаток, необходимо убедиться, что собственник жив и здоров.

Встречаются неприятные ситуации, когда покупателю предъявляет претензии гражданин, имеющий на право использования доли в квартире. К таким ситуациям относятся сделки по квартирам, в которых проживали лица, отбывающие срок наказания.

На видео о подборе квартиры

Один из наиболее ответственных этапов – передача средств в счет платы за квартиру. Безопасность сделки гарантируется использованием банковской ячейки.

Следуя простым рекомендациям, и придерживаясь определенной последовательности, граждане могут самостоятельно выгодно купить оптимально подходящее жилье, не привлекая при этом риэлтора.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/pokupka-kvartiry/kak-samostoyatelno-kupit-kvartiru.html

Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2019 году — договор, самому, на вторичном рынке

Статья раскроет основные моменты, связанные со сделкой купли-продажи квартиры. Можно ли составить ее самому, как оформить договор, и какие подготовить документы – далее.

Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, собственник имеет возможность контролировать каждый этап.

В то же время – это сложный процесс, требующий внимания и определенных навыков. Что необходимо знать о том, как самому оформить сделку купли-продажи квартиры?

Что нужно знать

Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, но выполнимая. Главное – быть подготовленным и разбираться во всех вопросах, связанных со сделкой купли-продажи.

Важную роль играет оценка стоимости недвижимости. На ее размер влияет:

месторасположение дома;
состояние квартиры;
близлежащая инфраструктура и прочее.

Чтобы определить реальную стоимость, необходимо узнать текущие цены на подобные квартиры. Если жилье необходимо продать срочно, то цену можно установить ниже, если не срочно – выше.

Современный рынок бывает первичным и вторичным. Чтобы не жалеть о приобретенном жилье, важно знать, как самостоятельно оформить покупку квартиры на вторичном рынке.

При выборе жилья необходимо обращать внимание на ее состояние, отдаленность от важных объектов. Обо всех моментах необходимо договариваться с продавцом, уточнять у него все нюансы.

Первичный рынок предлагает квартиры в домах, которые только строятся. Вторичный – в домах, которые были построены давно.

Разницы между продажей квартиры между родственниками или третьим лицам нет. Этапы процедуры и пакет документов одинаковые.

Необходимые термины

Обременение на квартиру	Наличие юридических условий, которые ограничивают действие владельца объекта
Рента	Ежегодный доход, получаемый с недвижимости
Договор купли и продажи	Соглашение, на основании которого одна сторона обязана передать второй объект недвижимости за определенную плату

В чем преимущества и недостатки

Самостоятельная продажа квартиры дает возможность контролировать каждый этап сделки. Однако, это затяжной процесс, требующий немало времени.

Работая без посредников, владелец жилья значительно сэкономит. Все деньги, полученные от продажи жилья, останутся у продавца. Но в этом есть и недостаток – можно попасть на мошенников.

Поскольку граждане не часто продают жилье, то они могут недооценить или переоценить стоимость жилья. Без помощи риэлторов быстро найти покупателя не удастся.

Правовое регулирование

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса, договор купли и продажи квартиры оформляется в письменном варианте.

Согласно 555 статье (пункт 1), в договоре должна быть указана цена имущества.

Если владелец продаваемой недвижимости – несовершеннолетнее лицо, то от его имени должны действовать опекуны или родители – об этом гласит статья 28 ГК.

В соответствии с 429 статьей Гражданского кодекса, предварительное соглашение возлагает на стороны обязательства.

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно

Чтобы продать жилье самому, необходимо придерживаться такого алгоритма:

Подготовка жилья и документации.
Выбор покупателя.
Составление подготовительного соглашения.
Расчет.
Заключение соглашения и регистрация прав на нового хозяина.
Передача недвижимости и получение финансов.

Сбор документации для продажи недвижимости – самый сложный процесс, отнимающий немало времени.

Владелец жилья, у которого документация будет при себе, сможет оформить сделку купли-продажи в максимально быстрые сроки.

От того, насколько правильно и полно подготовлены документы, зависит не только скорость продажи, но и законность сделки. Не каждый покупатель будет ожидать, пока продавец соберет нужные документы.

Пакет документации включает в себя:

Свидетельство о регистрации прав на квартиру	Или другой документ, подтверждающий права на жилье
Паспорт каждого владельца квартиры	Если имеются несовершеннолетние дети, — свидетельство об их рождении
Свидетельство о браке и согласие мужа (жены)	На продажу квартиры. Если жилье – не совместная собственность, то такая справка не нужна
Если владелец	Несовершеннолетний, потребуется разрешение опекунского органа
Выписка из домовой книги	Обо всех прописанных гражданах

К приходу потенциальных покупателей необходимо не только подготовить квартиру, но и выписать из нее обитателей.

На этапе поиска покупателя владельцу необходимо оценить свое жилье – ознакомиться с рынком недвижимости.

Предварительное соглашение является гарантией того, что покупатель не изменит свое решение, а продавец не продаст жилье кому-либо другому.

Покупатель дает задаток или аванс за жилье, этот факт необходимо зафиксировать в документе.

Эти термины имеют отличие, поэтому в соглашении необходимо правильно указать это. Если продажа отменится, то аванс вернут покупателю.

Если был внесен задаток, то при одностороннем нарушении договора виновная сторона выплатит штраф. Если от продажи отказывается продавец, то он возвращает задаток в двукратном размере.

Если сделка не осуществилась по вине покупателя, то задаток не возвращается. Форма предварительного соглашения – произвольная.

В договоре указать данные из паспорта сторон, адрес проживания, адрес продаваемого жилья, сроки обязательства и размер аванса (задатка).

Расчеты разрешено производить в момент заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилья. Расчет возможен наличный и безналичный.

Лучший вариант при самостоятельной продаже – произвести расчет через ячейку в банке. Покупатель под контролем работника банка вносит финансы в ячейку.

Продавец в специальной комнате проверяет и пересчитывает деньги. После этого их заворачивают в пакет и заклеивают. Ставятся подписи обеих сторон.

Как только сделка будет оформлена, продавец получит деньги в банке. Договор составляется в простом, письменном виде, заверяется нотариусом.

В договоре указать:

цену квартиры;
описание жилья – должно совпадать с данными в кадастровом паспорте;
сроки передачи денег продавцу;
как распределяются расходы на оформление сделки;
сроки, в которые продавец обязан освободить жилье;
сроки подписания акта приема-передачи квартиры.

Как только соглашение подпишут обе стороны, необходимо посетить регистрационный орган по месту нахождения жилья и зарегистрировать его на нового владельца.

Последний этап – передача квартиры новому собственнику. Передачу сопроводить актом приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах. После этого продавец получает деньги из ячейки.

Проверка собственника и продавца

Прежде чем заключить договор, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. Проверяется история жилого помещения и его владелец.

Во время проверки владельцев квартиры учитывается:

В каком психическом и физическом состоянии находится хозяин	Если у него имеются отклонения, то родственники смогут оспорить такую сделку в суде. Дело будет выиграно, сделка признана ничтожной
Имеются ли документы, показывающие, сколько времени прошло со дня смерти бывшего владельца	На каких основаниях квартира перешла к новому владельцу
Имеются ли другие владельцы	И нет ли между ними конфликта. Если имеется долевая собственность, то сделку смогут обжаловать
Есть ли договор дарения	Если имеется, а квартира уже куплена, то при оспаривании она будет потеряна – деньги за ее покупку никто не вернет
Имеются ли у продавца	Несовершеннолетние дети
Нет ли судимости у продавца	Не разыскивается ли он

Проверка квартиры включает:

проводились ли ремонтные работы – когда последний раз и будут ли в скором будущем;
проверку подлинности документов – зарегистрирована ли квартира;
не находится ли жилье в залоге в банке.

Достоверность необходимых документов

Когда квартира найдена, покупатель должен выяснить, на основании какой документации возникло право собственности на жилье.

Документы необходимо проверить лично – подержать в руках, проверить их на наличие исправлений, подписей. Если на документах были исправления, то они должны быть заверены нотариусом.

Достоверность данных можно проверить лишь наличием всех документов, включая те, что были выданы до приватизации квартиры.

Проанализировать документы можно самостоятельно:

изначально изучить бумаги, которые предоставит продавец. Изучаются оригиналы документов, а себе делаются их копии;
предварительная проверка осуществляется по выписке из реестра прав на недвижимость;
оплата коммунальных услуг и прочие задолженности проверяются по выписке из ЖЭКа;
данные о лицах, прописанных в квартире, — по выписке из домовой книги.

Отсутствие обременений недвижимости

Если на квартиру имеется обременение, то владелец не имеет права ее продать, не заручившись согласием у третьего лица. Если же такое жилье продается, то обременение переходит к новому собственнику.

Выделяют такие типы:

Ипотека	Если владелец квартиры не выплатил полностью ипотеку, то продать жилье он сможет только с согласия банка. Новому владельцу банк вправе выдвигать любые условия
Рента	Если в квартире проживает получатель ренты, то продажа квартиры возможна с его согласия
Арест	Налагается на жилье, если имеется большая задолженность за коммунальные услуги. Распоряжаться квартирой владелец сможет только после выплаты долгов
Наем	Квартиранты не имеют прав на недвижимость до тех пор, пока не закончится договор найма. Если владелец продаст квартиру, то новый хозяин не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора
Зарегистрированные лица	Они должны самостоятельно выписаться из квартиры перед ее продажей. В случае отказа проблема решается через суд
Аварийность	Если дом находится в плохом состоянии, то продавать жилье нельзя

Продать квартиру с обременением намного сложнее. Оно будет снято лишь после устранения причины.

Чтобы снять обременение, необходимо обратиться в Регистрационную палату с такими документами:

заявление;
свидетельство о правах на недвижимость;
документы из банка, например, о погашении долга;
закладная.

Иск подает владелец жилья и банк-залогодержатель. При продаже квартиры с обременением важно знать следующее:

Скрыть от покупателя факт наличия обременения можно	Дать взятку многим должностным особам, но такой шаг противоречит закону. По Уголовному кодексу – это мошенничество
Прежде чем искать покупателя, необходимо выяснить у банка	Разрешит ли он продавать жилье

Перед покупателем возникают трудности – купив квартиру с обременением, он не сможет полностью ею распоряжаться.

: составляем договор купли-продажи квартиры

Прежде чем купить жилье, необходимо проверить – нет ли обременения. Доказательством служат документы – справки из банка, Реестра.

Составление договора (образец)

Форма договора – письменная, заверение у нотариуса не обязательно. В документе прописать условия – это послужит гарантией исполнения обеими сторонами.

В договоре указать:

место и дату подписания;
личные данные продавца и покупателя;
предмет соглашения;
ссылку на нормативные акты;
цену объекта и способ расчета;
права обеих сторон, их обязанности;
подписи и печать (если одна из сторон – юридическая сторона).

В соответствии с Жилищным кодексом, продавец обязан прописать всех, кто может проживать в этой квартире. После подписания договора он вступает в силу.

Также в соглашении должен быть пункт о том, что в момент заключения договора квартира не продана другому лицу и не подарена, не находится под арестом, третьи лица не будут на нее претендовать. Важное условие – цена квартиры и порядок расчета.

Фактическая передача имущества

Когда переход прав на квартиру зарегистрирован, осуществляется фактическая передача квартиры. Оформляется она актом приема-передачи.

Документ играет следующую роль:

подтверждает отсутствие претензий между сторонами договора;
подтверждает фактическую передачу жилья;
прекращает обязательства по договору купли-продажи.

В назначенный день стороны соглашения встречаются на квартире. К этому моменту все жильцы должны оттуда выписаться.

Как рассчитаться с продавцом

Во время покупки жилья расчет возможен 2 вариантами – банковские услуги, наличный расчет.

Банки предлагают несколько услуг:

Аккредитив	Покупатель переводит деньги на блокированный счет, после заключения сделки продавец получает к ним доступ
Индивидуальная ячейка	Аренда банковского сейфа
Безналичный перевод	Деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца

Расчет с помощью банка снижает риски. Расчет наличными является традиционным методом, но к нему покупатели прибегают реже.

Он не дает такой гарантии, как через банк. Основное преимущество – полная конфиденциальность.

Таким образом, самостоятельная продажа квартиры возможна. Главное – собрать необходимую документацию, она должна быть в порядке.

Зная тонкости процесса и приложив максимум усилий, можно самому быстро продать квартиру без помощи посредников.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostojatelno/

Порядок самостоятельного оформления сделки купли-продажи квартиры

Как можно оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно в 2019 году, если нет опыта? Если говорить в целом, то процедура приобретения жилья является стандартной и не менялась многие годы. Это значит, что необходимо пройти несколько этапов, чтобы правильно оформить куплю квартиры. Конечно же, этот процесс имеет множество особенностей и подводных камней, которые нужно учитывать, чтобы не потерять свои деньги. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно подготовить, и как выглядит стандартное оформление сделки покупки квартиры без риэлтора.

Для начала давайте поговорим о сроках. Время на сбор документов и их оформление зависит от продавца и покупателя.

При желании можно управиться очень быстро, однако если не заниматься этим, то на подготовку могут уйти месяца. Что касается регистрации, то здесь срок четко установлен.

С момента принятия документов Росреестром необходимо 2 недели. После этого будет выдано свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Если требуется срочное оформление, то такой вариант возможен. Минимальный срок для регистрации составляет 3 дня.

В случае, когда это необходимость, то процедура будет осуществлена без учета очереди. К примеру, если продавец уезжает в другой город или страну.

Отметим, что это должна быть уважительная причина, иначе срочное оформление будет невозможным.

Необходимо подать заявление начальнику регистрационного органа и указать причину для ускорения. Свои слова нужно подтвердить, подав копию билета или другого документа.

Проверка жилья

Наличие нужных документов у оформляющего лица – это ключевое требование.

Тем не менее, нужно также уделить внимание проверке квартиры, и убедиться в том, что в будущем не возникнет никаких проблем. В первую очередь нужно проверить самого владельца.

Если этот человек имеет какие-то заболевания, то нужно узнать, не дает ли это право ему или его родственникам на дальнейшее оспаривание продажи.

Законодательством предусмотрены определенные категории лиц, которые ограничены в дееспособности, а значит свободно распоряжаться своим имуществом, не могут.

Если же такой человек продаст квартиру, то его родня может попытаться опротестовать это, вернув квартиру. Однако возмещение средств происходит далеко не всегда.

Далее нужно проверить недвижимость. Проблемы могут возникнуть с теми квартирами, которые были получены на основании завещания или по решению суда.

Риск отмены сделки в будушем может быть довольно высоким. Непростыми являются сделки, где собственниками квартиры являются сразу несколько человек.

В этом случае нужно быть уверенным в том, что все они согласны на продажу, и имеется письменное подтверждение.

Если приобретение квартиры связано с дарением, то нужно проверить все и убедиться, что бывший влаеделец не захочет вернуть ее обратно.

Справделивости ради, отметим, что дарственная не имеет обратной силы, но преценденты судебных разбирательств есть.

Лучше отдавать предпочтение тем вариантам, что человек приобретал квартиры по договору купли-продажи.

Отдельное внимание нужно уделять тем сделкам, где участниками являются несовершеннолетние дети.

Это касается как случаев, когда они просто прописаны, так и когда они являются собственниками. Чтобы купить такую квартиру, нужно иметь разрешение от органов опеки.

Это крайне важно, ведь в противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы.

Необходимые документы

Поскольку оформление покупки квартиры осуществляется самостоятельно, то нужно заранее убедиться в наличии и подлинности всех бумаг.

Это ответственный этап сделки, а поэтому привлечь специалиста можно для одной цели проверки бумаг.

Это крайне важно, поскольку если чего-то будет не хватать, или в документах будут ошибки, то Росреестр отдаст заявление на доработку.

В регистрационный орган нужно подать следующие документы:

удостоверения личности всех участников сделки;
свидетельство, подтверждающее право собственности;
соглашение купли-продажи;
документ на квартиру (договор, дарственная, завещание и т. д.);
согласие от мужа или жены на продажу квартиры (все имущество, приобретенное за время брака, является совместным);
документ о заключении брака (свидетельство о разводе, смерти и прочее);
разрешение представителя органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является лицо до 18 лет;
если жилье является коммунальным, требуется отказ соседей от выкупа продаваемой доли;
заявление в Росреестр;
доверенность, если в сделке чьи-то интересы представляет третье лицо;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Это стандартный список, который нужен для регистрации квартиры.

Дополнительно может потребоваться официальная оценка квартиры, если берется ипотека в банке для оплаты недвижимости.

Причем обращаться нужно к конкретным организациям, список которых предоставит банк. Оплата оценки осуществляется за счет клиента.

Как мы уже указывали ранее, проверка чистоты сделка является одним из этапов. Сделать это частично можно с помощью определенных документов. Покупателю могут потребоваться следующие бумаги:

техпаспорт;
кадастровый паспорт;
документ из Росреестра;
выписка из домовой книги;
лицевой счет;
справка из Налоговой службы;
подтверждение отсутствия у продавца психических заболеваний.

Если вы задаетесь вопросом, где оформить эти бумаги, то здесь есть несколько вариантов. К примеру, техпаспорт можно получить в БТИ.

Что касается кадастрового паспорта, то его можно сделать в кадастре или в многофункциональном центре.

Справка из Росреестра позволит получить актуальную информацию о квартире, о наличии долгов и т. д.

В общем, каждый из этих документов позволяет получить доступ к каким-то данным о недвижимости или ее владельце. Итак, как правильно оформить владение новой недвижимостью?

Процедура оформления

Продажа квартиры – это стандартная сделка, которая осуществляется в несколько этапов. Если говорить в целом, то можно выделить следующие шаги оформления договора купли-продажи:

обсуждение всех деталей между сторонами;
подготовка документов;
составление договора;
регистрация права собственности.

Первый этап заключается в том, что человек самостоятельно ищет квартиру, которая подпадает под его критерии.

После этого происходит осмотр, стороны обсуждают детали будущей сделки, стоимость и порядок оплаты.

Как только все основные нюансы улажены, можно переходить к следующему этапу и заниматься сбором документов.

Большая часть работы выполняется продавцом и его представителями, а покупатель после этого выполняет проверку. Для этого можно привлечь нотариуса, однако в целях экономии обойдемся и без этого. Представим, что все документы собраны, а стороны готовы переходить к официальному оформлению сделки.

Для этого необходимо составить договор купли-продажи. Это типовой документ, примеры которого можно найти в интернете.

То есть, образцы оформления в различных ситуациях доступны в свободном доступе.

Чтобы составить договор самостоятельно, нужно скачать один из примеров и на его основе сделать свою версию.

Когда соглашение готово, все стороны сделки должны его подписать. Участие нотариуса необязательно, поскольку юридическую силу бумага приобретает после того, как участники операции его подпишут.

Завершающий этап – регистрация права собственности в соответственном государственном органе. Подача документов может осуществляться собственником или его доверенным лицом.

Отметим, что на сегодняшний день бумаги принимаются также через многофункциональные центры или сайт Госуслуг. Это очень удобно, поскольку такой вариант позволяет сэкономить время.

Помните, что эта услуга платная, а поэтому необходимо внести в бюджет государственную пошлину. Когда регистрация будет завершена, новый владелец получит подтверждение в виде свидетельства.

Иногда оплата квартиры происходит только после того, как готово свидетельство, и новый собственник зарегистрировал квартиру. Тем не менее, порядок оплаты – это исключительно индивидуальная вещь.

В некоторых случаях передача средств возможна на этапе подписания договора купли-продажи. Можно воспользоваться банковской ячейкой, когда продавец получает деньги только при выполнении определенных условий.

Особенности сделки

Сделка купли-продажи имеет множество особенностей. Если приобретение жилья связано с новостройкой, то здесь риски минимальные.

Тем не менее, нужно убедиться в том, что застройщик порядочный, а с домом нет никаких проблем. Встречаются случаи, когда компания строит дом, однако разрешающих документов у нее нет.

Приобретение такой квартиры может принести неприятности, когда собственник земель потребует сноса здания.

Если средств на покупку квартиры нет, то можно взять ипотеку. Заранее согласуйте с банком все детали и убедитесь в том, что вы точно получите деньги в нужный момент.

Бывает такое, что клиент банка соответствует всем требованиям, однако в ипотеке ему отказывают, а значит, договор нужно расторгать, ведь без денег сделка не состоится.

Отдельное внимание нужно уделить задатку. Многие продавцы требуют какую-то сумму вперед, что подтвердит серьезность намерений покупателя. Здесь есть два важнейших нюанса.

Во-первых, обязательно фиксируйте факт передачи денежных средств. Во-вторых, не давайте большую сумму в качестве задатка. Оптимальным является платеж в размере 50-75 тыс.

рублей.

Интересы любой из сторон может представлять посредник. У него в обязательном порядке должна быть действительная доверенность и удостоверение личности.

Поскольку этот человек распоряжается имуществом третьих лиц, то нужно убедиться в безопасности сделки.

К слову, в этом случае в договоре купли-продажи указывается информация доверителя, а не владельца.

Важно! Не стоит также соглашаться на просьбы продавца, указать в соглашении меньшую стоимость продажи.

Это позволит ему сэкономить на налогах.

Тем не менее, если будет судебное разбирательство, то вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре.

Не стоит содействовать лицам, которые пытаются обмануть государство путем сомнительных действий. Если же продавец отказывается заключать договор на реальную стоимость, то лучше поискать другой вариант.

Итак, подводя итог, отметим, что новое жилье оформляется по стандартной схеме в несколько этапов.

Если следовать всем правилам, оформить договор купли-продажи квартиры, проверить недвижимость и продавца, то проблем никаких не возникнет.

Даже если делать это самостоятельно, то покупка будет выполнена быстро и с минимальными рисками.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno.html