Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 26.01.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка.

Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки.

И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

• цену квартиры и порядок расчетов

• способ передачи денежных средств

• сроки подготовки документов к сделке и их список

• сроки передачи квартиры Покупателю

• список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.

• кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

• Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.

• Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.

• Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

• Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.

• Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.

• Можно использовать онлайн  Конструктор договоров

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

• Использование кредитных средств
• Использование  Материнского(семейного) капитала
• Покупка квартиры у ребенка
• Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи).

Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж».

С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются.

Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

Пдкп (warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории.

Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ.

Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий.

Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида.

В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия».

После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ.

Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики.

Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил.

Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам.

К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона).

Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст.

395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках.

По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей.

Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось».

А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте.

Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию.

Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро.

Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта.

А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем.

В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП.

Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать.

В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года.

Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств.

Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/opasnost-sdelok-po-pdkp-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

Основная цель заключения предварительного соглашения купли-продажи квартиры — установление сроков для будущего составления, оформления и подписания основного документа.

В предварительном акте устанавливаются условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут записаны в основном договоре.

Если стороны прописали в предварительном соглашении цену квартиры, условия оплаты, сроки, права и обязанности, эта информация вносится в основной акт.

Регулируется такой вид актов статьей 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Для чего он необходим?

Многие задаются вопросами о необходимости такого соглашения, проще сразу составить и подписать основной документ.

Зачем откладывать это и составлять промежуточный акт? Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется и оформляется, когда стороны пришли к договоренностям и намерены заключить сделку в будущем, но в этот момент обстоятельства сложились таким образом, что сторона пока не может заключить основной договор (особенно часто это происходит даже не в случаях с квартирами, но с дорогими земельными участками). Причины могут быть различные: отсутствие у продавца полного пакета документов или у покупателя не готова пока вся денежная сумма для оплаты недвижимости и т. д.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий.

Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя.

Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Правила составления

Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому в промежуточном соглашении стороны письменно прописывают все самые важные условия сделки.

Все согласованные обязательства должны быть оформлены письменно.

Без существенных условий договора он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным и ничтожным.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры:

• Один из основных моментов — предмет договора. Обязательно полное описание и подробная характеристика продаваемого жилья. Для того чтобы уберечь себя от риска подмены объекта, стороны обязаны прописать адрес, площадь, точное описание внутреннего вида недвижимости, прописываются все недостатки и дефекты, количество комнат, этаж и т. д.;
• Второй основной момент — цена жилья. Оформленная в предварительном документе цена не может быть изменена в будущем. Недобросовестный продавец будет обязан по закону продать квартиру покупателю по согласованной цене, без изменений;
• Третий основной момент — сроки заключения. Обычно стороны стараются указывать в акте меньшие сроки, потому что рыночная стоимость недвижимости меняется каждый день. В этом пункте прописываются не только сроки действия предварительного документа, но и сроки, когда будет оформлен и заключен основной.

В большинстве случаев стороны оформляют и подписывают предварительный договор, а затем переносят всю имеющуюся в нем информацию в основной акт.

Образец договора

Существенные условия промежуточного документа оформляются обязательно письменно, на листах А4, в произвольном порядке. Можно оформить от руки или напечатать на компьютере.

предварительного договора купли-продажи квартиры:

• у листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
• Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
• Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
• Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
• Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
• Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
• Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
• Заключительные или дополнительные условия или требования;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно по ссылке.

Необходимые документы

Список документов, необходимый для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры мал и совпадает он со списком документов для любого другого договора купли-продажи.

Основными бумагами для заключения такого типа актов считаются бумаги на установление прав собственности владельца.

Продавец обязан предоставить для заключения договора все документы, доказывающие его право на владение конкретно этой собственностью.

Покупателю рекомендуется тщательно проверить эти бумаги, в них должна быть серия, номер, дата выдачи и наименование выдавшей организации.

Еще один обязательный документ — свидетельство о государственной регистрации. Без этого документа не стоит заключать даже предварительный акт.

Обязательно предоставление паспортов сторон, а лучше даже если стороны сделают их копии и приложат их к составленному соглашению.

Покупателю важно проверить, не является ли жилье собственностью каких-либо других третьих лиц, не поделена ли на доли, для этого можно обратиться в административные органы за информацией или попросить соответствующие бумаги у продавца.

Срок действия

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры зависит от согласованной даты, когда будет составлен и заключен основной договор.

Условие сроков, оформленное письменно в промежуточном соглашении, соблюдается обязательно.

При несоблюдении этого требования стороны могут понести ответственность.

Но, согласно статьям Гражданского Кодекса Российской Федерации, если срок в акте не указан, то между заключением промежуточного документа и основного акта — 12 месяцев.

Случаются ситуации, когда предварительный акт был составлен, срок написан, но стороны подготовились заранее, до даты основного оформления. В таком случае, можно заключать основной договор, не опираясь на написанные в предварительном сроки.

Если же сроки были нарушены, а продавец или покупатель все еще не готовы к сделке, то противоположная сторона может подать иск в суд. Нарушившая условия сторона будет выплачивать компенсацию, штраф, убытки и т. д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

Причины в этом случае могут быть следующими:

• отсутствие у продавца необходимых документов;
• необходимость срочного отъезда одной из сторон;
• отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.

На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно).

Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса.

Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

Описание объекта договора

В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

• полный адрес;
• кадастровый номер;
• общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
• число комнат;
• этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).

Цена

Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка.

В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры.

В будущем данная сумма не должна изменяться.

Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

Срок действия документа

Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

Стороны договора

Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

• ФИО;
• адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
• другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).

В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

Права и обязанности сторон

Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

Оплата расходов

В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

Правоустанавливающие документы

Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

Гарантии и риски

Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи.

Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд.

Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора.

В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

• отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
• риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
• вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
• риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).

Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи квартиры – довольно длительный процесс.

В зависимости от степени подготовки документов и финансовой готовности произвести оплату, покупка может занять несколько недель.

При этом нет гарантии, что сделка по какой-либо причине в последний момент не сорвётся.

Особенности заключения договора

Продавец и покупатель должны понимать, что устная договоренность между ними не влечет никаких юридических последствий.

Соответственно, в случае если один из участников сделки решит от неё отказаться, второй рискует потерять время и деньги.

Закрепить достигнутое соглашение между владельцем квартиры и её потенциальным покупателем может лишь предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – документ, регулирующий передачу задатка и компенсацию в случае срыва сделки.

Было бы не совсем правильно считать, что предварительное соглашение необходимо лишь для того, чтобы продавец или покупатель внезапно не передумал подписывать купчую. Письменная договоренность, удостоверенная нотариусом, также согласовывает ряд дополнительных условий. К их числу относится:

• фиксация цены с момента заключения предварительной договоренности до регистрации основного договора;
• дата фактического освобождения квартиры прежними жильцами;
• состояние, в котором квартира должна быть передана новому владельцу.

По взаимному согласию сторон в текст предварительного соглашения могут быть включены и другие условия.

В отличие от основного договора, который не требует нотариального удостоверения, поскольку личности продавца и покупателя проверяются непосредственно в Росреестре, предварительное соглашение о передаче задатка необходимо заверять у нотариуса.

[pdfview width=»670px» height=»600px»]http://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/08/Predvaritelnyy_DKP_kvartiry.docx[/pdfview]

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (.DOCX)

Передача задатка за квартиру

Перед подписанием предварительного договора всегда оговаривается сумма задатка.

Как правило, он передаётся наличными в присутствии нотариуса, однако по желанию одной из сторон деньги могут быть перечислены на банковский счет продавца.

Сумма задатка определяется по взаимному соглашению продавца и покупателя. Обычно его величина не превышает 5% от согласованной стоимости объекта.

Слишком маленькая сумма задатка не даёт гарантий исполнения основного договора, поскольку продавец легко может расстаться с несколькими десятками тысяч рублей, если ему предложат более высокую цену, чем оговоренную в предварительном соглашении.

Если покупатель по своей инициативе откажется от покупки квартиры или не сможет к сроку собрать оговоренную в предварительном договоре сумму, то задаток ему не возвращается.

В свою очередь, если продавец снимает квартиру с продажи или решит её продать другому покупателю, несмотря на заключенные условия предварительного соглашения, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.

Покупка по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотечной программе имеет некоторые различия с покупкой жилья у физического лица. Во-первых, если речь идёт о новостройке, то продавцом здесь выступает юридическое лицо.

Во-вторых, независимо от того, кто является владельцем квартиры, покупка недвижимости через ипотеку предусматривает обязательное привлечение банка в качестве гаранта и дополнительного участника договора.

Если ипотечная квартира приобретается у застройщика, то подписание предварительного соглашения происходит на его условиях.

Сумма задатка при этом может составлять до 10% от общей цены продажи.

Обычно задаток за квартиру перечисляется, когда речь идёт об объекте, который пользуется повышенным спросом.

Если же банк привлекается для обеспечения покупки квартиры у физического лица, то предварительный договор заключается на обычных условиях. Ипотека оформляется на всю сумму стоимости квартиры за вычетом задатка.

Приобретение доли

Покупка доли в жилом помещении не меняет сути предварительного договора, за исключением внесения в документ точного размера доли (в процентах или дробях) и её стоимости в рублях.

Покупка доли накладывает на покупателя дополнительную ответственность.

В частности, он должен проверить, заручился ли продавец предварительным согласием на продажу своей доли от владельцев других долей.

Несоблюдение правила преимущественной покупки, которое гарантируется ст. 250 ГК РФ может стать причиной признания основного договора недействительным в судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке

Заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке позволяет покупателю «забронировать» выбранное им помещение, однако не даёт полной гарантии того, что застройщик всё же не решит продать объект другому лицу. В отличие от договора долевого участия, где покупателю передаются права собственности на квартиру ещё до сдачи дома в эксплуатацию, передача задатка, согласно условиям предварительного соглашения, предусматривает ограниченные правовые обязательства застройщика.

Иными словами, строительная компания может продать зарезервированную вами квартиру кому угодно, если её рыночная цена к этому моменту значительно вырастет. Первоначальный покупатель может рассчитывать в лучшем случае на возвращение задатка в двойном размере.

Если застройщик отказывается продавать квартиру в недостроенном доме посредством заключения договора долевого участия, от такой сделки лучше отказаться.

Предварительное соглашение и передачу задатка следует расценивать лишь как заверение о намерениях, а не как часть инвестиции.

Соответственно, покупатель не сможет в судебном порядке потребовать продать ему квартиру.

Если же между покупателем и застройщиком заключен договор долевого участия, то в оформлении предварительного соглашения нет смысла.

В данной ситуации обе стороны имеют права и обязанности, выполнение которых регулируется в особом порядке.

Сама же квартира не может быть выставлена на реализацию без согласия лица, инвестировавшего средства в её постройку.

Что указывать в документе

Предварительный договор купли-продажи квартиры не имеет утвержденного бланка, что при необходимости позволяет включать в него дополнительные условия, отвечающие интересам обеих сторон. Текст этого документа включает следующую информацию:

• дата и город подписания предварительного договора;
• Ф.И.О, паспортные данные и личные подписи продавца и покупателя;
• указание срока подписания основного договора купли-продажи (месяц или квартал года);
• ответственность каждой из сторон за невыполнение условий предварительного договора;
• процедура передачи или перечисления денег (с указанием банковских счетов продавца и покупателя);
• точный адрес и технические характеристики продаваемой квартиры;
• дата или крайний срок фактической передачи помещения покупателю;
• состояние, которому должна соответствовать квартира во время передачи покупателю;
• возможность внесения изменений в текст предварительного соглашения по инициативе одной из сторон;
• согласованная цена квартиры и размер задатка.

Поскольку предварительный договор удостоверяется нотариусом, то в его текст, кроме указанных сведений, включается информация о нотариальной конторе, Ф.И.О. нотариуса и номере его удостоверения.

Для составления документа можно использовать образец предварительного договора купли-продажи, который представлен на нашем сайте.

Срок действия договора

В интересах обеих сторон не затягивать с датой подписания купчей.

Объясняется это не только возможным изменением рыночной цены квартиры, но и тем, что в течение нескольких месяцев могут произойти события, которые не позволят заключить договор купли-продажи по объективным причинам (например, болезнь или смерть одного из участников сделки, финансовые проблемы).

Для сбора продавцом необходимых документов достаточно месяца. В тексте предварительного соглашения следует указать крайнюю дату заключения основного договора.

Невыполнение этого условия станет причиной невыплаты или, наоборот, возвращения задатка в двукратном размере.

Если же ориентировочную дату подписания купчей не включить в текст предварительного договора, то продавец рискует столкнуться с тем, что покупатель будет собирать необходимые ему деньги в течение полугода.

Возможен и другой вариант: продавец, получив внушительный задаток, будет несколько месяцев оформлять необходимые для регистрации справки.

Даже если исключить вариант мошенничества со стороны одного из участников сделки, затягивание в подписании основного договора вносит существенную неопределенность.

Нарушение условий соглашения

В тексте предварительного договора следует заранее предусмотреть ответственность каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.

Во-первых, это позволит компенсировать ущерб за срыв сделки, а во-вторых, защитит от подачи судебного иска с необоснованной суммой претензий.

В предварительном соглашении обе стороны могут заранее согласовать возможный порядок разрешения споров (судебный, внесудебный, с привлечением мирового или третейского судьи).

Сумма компенсации за нарушение условий соглашения определяется на основании ст. 381 ГК РФ.

В соответствии с её положениями, неисполнение продавцом обязательств, которые были обеспечены передачей задатка, влечет необходимость его возвращения в двойном размере.

Если же одна из сторон предварительного соглашения понесла материальный ущерб из-за неисполнения другой стороной условий договора, то она вправе требовать дополнительную компенсацию вне зависимости от суммы возвращенного задатка. Такая ситуация может возникнуть, если покупатель оформил кредит на покупку квартиры, но продавец отказался от сделки. Если в кредитном договоре была предусмотрена выплата неустойки за досрочное возвращение денежных средств, или же покупатель потерял свои деньги на оплате страховки по кредиту, он может потребовать продавца возместить понесенные убытки.

Типичные ошибки при составлении предварительного договора

При заключении предварительного соглашения каждая из сторон может совершить ошибку, которая при определенных условиях грозит крупным материальным ущербом.

Например, распространённой ошибкой считается отсутствие в тексте предварительного договора точных формулировок о сроке подписания купчей, дате освобождения квартиры или состоянии, в котором помещение должно быть передано покупателю. Вследствие разночтений документа может возникнуть спор, способный сорвать сделку или стать причиной подачи судебного иска.

Ещё одна распространённая ошибка касается покупателей.

При выборе квартиры им следует обязательно учесть, что передача задатка при покупке недостроенного объекта недвижимости не несёт никаких правовых обязательств для застройщика.

Он вполне может продать квартиру другому гражданину или предоставить для покупки помещение не на том этаже, о котором ранее шла речь. Избежать ошибки в данном случае поможет заключение договора долевого участия.

Дальнейшие действия

Подписание предварительного соглашения и передача задатка позволяет начать сбор документов для государственной регистрации купли-продажи.

И хотя обязанность подготовки документации возлагается на продавца, покупатель должен проследить за тем, чтобы все собранные справки и свидетельства подтверждали отсутствие обременений на квартире, а также полномочия и полную дееспособность владельца помещения.

Условия предварительного и основного договора должны соответствовать интересам и безопасности обоих участников сделки.

Это касается и способа передачи денег.

Если при подписании предварительного договора задаток передается наличными, то оставшуюся часть денег целесообразно перечислять на банковский счет.

Подписание купчей происходит без участия нотариуса, но при обязательном присутствии уполномоченного сотрудника Росреестра.

Он удостоверяет личности продавца и покупателя, принимает поданные документы на проверку и регистрацию.

После того, как идентификация подлинности документов будет пройдена, новому владельцу выдадут выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Предварительный договор купли продажи (его законность):

Источник: https://yurist-konsult.ru/oformnedv/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

Обычно до отчуждения жилплощади подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры.

Его требования должны быть обязательно соблюдены при совершении основной сделки.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры и как его составить? Рассмотрим подробнее в статье.

Этим соглашением фиксируются стремления участников затем заключить основной документ покупки-продажи на конкретных условиях.

Оформляется такой документ в тех случаях, если на настоящий момент оформить нет возможности основной договор – например, у покупателя не имеется требуемой денежной суммы, или отсутствуют у продавца некие документы, требуемые для сделки.

Предварительным договором не предоставляется право собственности на жилье. Он лишь дает возможность сделку заключить на обозначенных условиях.

Соглашение составляться должно по всем правилам, чтобы в случае возникновения разногласий можно было требовать выполнения обязательств (это касается штрафов за невыполнение условий или возвращения суммы задатка (см. Как передать задаток при покупке квартиры) или аванса).

Предварительный договор купли продажи квартиры – скачать бланк

В договоре должны быть указаны такие пункты:

• Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
• Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
• Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
• Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
• Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
• Основания для расторжения договора.

При составлении договора желательно прибегнуть к услугам юриста, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования.

Cкачать предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и распиской.

Что является предметом и объектом предварительного договора купли-продажи квартиры?

В данной сделке обязанности сторон выступают предметом.

Объект соглашения – это имущество, принадлежащее продавцу на момент совершения сделки и которое впоследствии будет передано покупателю в собственность.

Какие документы нужны для предварительного договора купли-продажи квартиры?

Во время сделки оба участника обязаны предоставить паспорта, а желательно – передать их ксерокопии. Также продавец обязан показать Свидетельство о государственной регистрации жилья – без него соглашаться на сделку не стоит.

Если собственниками квартиры является несколько лиц (или покупаемая недвижимости будет поделена между несколькими гражданами), то их данные должны быть указаны в предварительном документе. Таким образом, в документе указываются все участники сделки.

Обязательно следует указать все правомерные документы, лишь в этом случае соглашение станет считаться действительным.

Какие расчеты и сроки исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья.

Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см.

Как составить договор аванса).

В предварительном договоре купли-продажи квартиры должна быть указана точная сумма задатка, а также сумма, которую вернет продавец в случае аннулирования договора или невыполнения обязательств по его вине.

Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Передача жилплощади покупателю в собственность данным договором не гарантируется, а лишь позволяет заключить основное соглашение на конкретных условиях, определенных в данном соглашении.

При покупке вторичного жилья покупатель практически ничем не рискует (см.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке), поскольку при невыполнении продавцом обязательств он обязан вернуть аванс или задаток в двукратном размере.

Однако при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель должен быть уверен в том, что он успеет к установленному сроку собрать требуемую сумму и документы. Если договор не выполнен по вине покупателя, то задаток ему не возвращаются.

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств.

Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве.

Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Сделка может расторгаться по обоюдному согласию сторон, при этом все затраты должны быть возмещены.

Основаниями для одностороннего расторжения договора могут быть:

1. Признание жилья аварийным, ухудшение жилищных условий после подписания договора (это возможно лишь в том случае, если удастся доказать, что состояние квартиры изменилось уже после подписания документа);
2. Изменение стоимости покупки (например, в документе указана одна цена, а продавец затем хочет получить большую сумму, включив в нее и комиссионные);
3. Невыполнение другой стороной условий, указанных в договоре.

Рекомендуется указать в предварительном договоре основания для расторжения сделки.

Если вторая сторона отказывается от расторжения соглашения, то все споры можно решить в суде, указав, что именно является причиной разногласий.

Если у вас остались вопросы по теме «Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html