Как обменять квартиру на другую с доплатой

Можно ли обменять квартиру на другую с доплатой и как

Ситуация в России, когда в одной маленькой квартире живут сразу несколько поколений родственников, никого не удивляет. Некоторые пытаются изменить это положение и становятся в очередь на новое жилье.

Другим, более эффективным и быстрым решением проблемы станет размен жилья.

Способ размена зависит от того, была ли она приватизирована или нет.

Понятно, что действовать в первом случае проще: проходит фактически стандартная сделка.

Но и если жидплощадь не приватизирована, отчаиваться не стоит. Законодательством предусмотрен выход и из этой ситуации.

Квартира приватизирована

Если жилое помещение приватизировано, то единственные трудности, которые вас ждут, связаны практически только с рынком. Сможете ли вы найти подходящий вам вариант, сможете ли вы сделать доплату и т.д.

Однако схемы, по которым вы сможете разменять жилье, знать необходимо, чтобы выбрать наиболее подходящую для вас процедуру.

Два разных способа размена жилья:

1. Вы продаете квартиру, получаете за нее деньги и ищете подходящее для вас жилье. Тогда осуществляются простые сделки продажи и купли.

   Провести их можно одновременно;

2. Вы не продаете жилье, а совершаете прямой обмен или размен. Конечно, для этого вам придется найти подходящие варианты, что может усложнить дело.

Договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи.

В итоге вам в обоих случаях нужно будет зарегистрировать собственность на себя.

Помните о детях

Дело может быть немного осложнено, если в квартире живут дети.

В этом случае их интересы должны быть обязательно соблюдены.

Это значит, что вам необходимо будет отчитаться перед органами опеки и гарантировать: дети получат положенные им квадратные метры.

Вы должны получить разрешения на отчуждение, поэтому в органы опеки вам предстоит обратиться с определенными документами.

Строго установленного законом перечня бумаг нет, в обычный пакет документов входят:

• Документы на приватизацию жилья, которое будет участвовать в сделке;
• Выписка из домовой книги (где получить выписку);
• Документы на недвижимость: техпаспорт и кадастровый паспорт;
• Справка от оценщиков о реальной стоимости жилья;
• Копии лицевых счетов на жилье;
• Документы, которые подтвердят родство с ребенком.

Обычно в органы опеки приходят несколько раз. И первый визит нужно нанести инспектору, чтобы объяснить, зачем вы идете на сделку, уточнить, какие именно документы необходимо принести.

Не должны быть также нарушены права недееспособных членов семьи и людей с ограниченными возможностями. Их интересы при сделке должны представлять опекуны.

Если кто-то против размена

При размене помните, что не все проживающие в ней люди, могут согласиться пойти на сделку.

При этом они имеют полное право отказаться от размена, ведь по Гражданскому кодексу, они могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью, по своему усмотрению. И здесь можно столкнуться с разными ситуациями.

Судебная практика показывает: разменять квартиру, когда один из собственников против, невозможно.

У суда нет права отобрать у человека его законные квадратные метры.

Поэтому, если согласия не дает собственник, пытайтесь с ним договориться и не тратьте времени на судебные разбирательства.

Допустим, один из ваших родственников постоянно пьет и мешает вам жить. Тогда еще можно рассчитывать на поддержку суда.

К заявлению приложите документы:

• Паспорта всех людей, которые живут в жилплощади;
• Документы на квартиру;
• Документы, полученные в БТИ;
• При необходимости свидетельства о рождении детей;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка с лицевого счета и подтверждение того, что у вас нет долгов за коммунальные платежи;
• Документ, подтверждающий то, что органы опеки поставлены в известность о размене через суд.

В заявлении подробно опишите ситуацию. А если кто-то из жильцов хулиганит, подтвердите это документально.

Если в судебном процессе участвуют дети, недееспособные жильцы или люди, возможности которых ограничены, представлять их должны и опекуны и органы опеки.

Квартира не приватизирована

Использовать другой принцип действия придется в том случае, если вы живете в неприватизированном жилье.

Реализовать такую сделку можно, но с учетом того, что вы поменяете свою квартиру также на неприватизированную. По закону, менять приватизированное жилье на неприватизированное просто нельзя.

Больших отличий при сделке с недвижимостью, которая принадлежит государству, нет, но процесс обещает быть непростым и долгим.

Первое отличие заключается в том, что оформлять обмен вы будете не в регпалате, а в тех учреждениях, которые занимаются оформлением таких сделок. В каждом городе быть уполномоченными за эти сделки могут разные учреждения.

Прежде чем менять жилье, вспомните, есть ли у вас договор найма. Если нет, придется заключить.

Оформили договор? Собирайте документы:

• Заявление по образцу. Для подачи такого заявления присутствие всех совершеннолетних граждан, которые будут участвовать в сделке, обязательно. Сотрудники учреждения, где вы проводите сделку, должны удостовериться в том, что их подписи настоящие;
• Единый жилищный документ из жилищных органов;
• Договор социального найма и ордера, позволяющие составить договор мены;
• Паспорта всех участников сделки и свидетельства о рождении детей. В этом случае вам нужно будет также предъявить согласие из органов опеки.

Кроме уже перечисленных, вам понадобятся те же документы, что вы будете предоставлять в органы опеки для получения разрешения, в том числе бумаги из БТИ и т.д.

В каких случаях обмен запрещен

В статье 73 Жилищного кодекса перечислены случаи, обмен в которых невозможен:

• Договор найма муниципального жилья планируют либо изменить, либо расторгнуть, и к нанимателю предъявлен иск;
• Кто-то оспаривает ваше право на использование квартиры через суд;
• Жилье признано аварийным;
• Существует решение о сносе жилье или его переоборудовании;
• Было решено провести в доме капитальный ремонт и (или) перепланировку помещений в нем;
• Возникает ситуация, при которой после обмена в коммунальной квартире будет жить больной человек. Конкретные болезни прописаны в Жилищном кодексе.

Будьте готовы к тому, что не все жильцы захотят пойти на сделку по размену.

Законодательством сказано, что наниматель имеет право потребовать провести обмен принудительно в том случае, если кто-то отказывается от сделки. Для этого с иском можно обратиться в суд.

Помните, что если вы приложите доказательства «плохого поведения» одного из жильцов, шансов на то, что суд займет вашу сторону, больше. Это могут копии протоколов из правоохранительных органов о нарушении порядка.

К исковому заявлению стоит приложить те же документы, что уже были перечислены выше.

Не забудьте про налоги

Так как обмен фактически является и продажей и приобретением другого жилья одновременно, возникает вопрос: как быть с налогами.

Кажется, мы должны платить 13% с нашего дохода.

Но что делать если этот доход вы, к примеру, не получили, а просто обменяли свое жилье на другое?

Каждый случай необходимо рассматривать отдельно:

• Раз вы обменяли квартиру и не получили доплаты, налог платить необязательно, т.к. нет и дохода;
• Если доплатить разницу все же надо и делает это человек, который покупает более дешевую квартиру, налог также не платится. Эту доплату позже вычтут из дохода человека за год;
• Если наемное жилье было обменено на собственное, то получивший собственность должен заплатить налог на недвижимость, который взимается с полной стоимости жилья;
• Если совершается сделка купли-продажи, налог платить не нужно, даже при том условии, что с продажи вы получили больше, чем потратили на другую.

Обратитесь к специалистам

Для того чтобы не наткнуться на подводные камни при размене и сделать это более выгодно для себя, обратиться стоит к риелторам.

Они смогут сопроводить сделку от начала до конца: подобрать варианты жилья, которые могут заинтересовать вас для обмена, подготовить документы и завершить сделку вместе с вами уже в регистрационной палате.

Если же вы все-таки планируете обменять квартиру через суд, за помощью идите к юристам, которые грамотно составят исковое заявление. Они же заранее расскажут вам, стоит ли игра свеч и действительно ли необходимо обращаться в суд.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/obmenyat-kvartiru-na-druguyu

Как выгодно обменять квартиру?

26 Апрель, 2011 — 06:57

У каждого владельца или нанимателя квартиры разное жилье – по метражу, расположению, количеству в нем жильцов.

Не всем, но многим иной раз да и придет в голову мысль: «А как бы мне свою квартиру поменять на ту, что получше?» А бывают жизненные ситуации, когда обстоятельства прямо-таки требуют размена жилья. Посмотрим, какие варианты решений существуют.

Как обменять свою квартиру на другую?

Прежде всего, меняться можно только своей собственностью. То есть квартиры должны быть ранее приватизированными или купленными.

Квартиросъемщики, живущие в квартирах по договорам социального найма (муниципальное жилье), просто так взять и разменять их не могут (подробнее о таком обмене чуть позже).

Итак, заниматься обменом могут только владельцы свидетельств о праве собственности на квартиру.

Теперь о том, что такое собственно обмен, когда речь идет о жилье. Чаще всего прямого обмена «ты мне – я тебе» с недвижимостью не происходит.

В действительности речь идет в большинстве случаев все о той же купле-продаже.

Например, человек, желающий разменять «трешку» и получить две однокомнатные или, например, двухкомнатную с доплатой, продает свою квартиру, а риэлтор ему подбирает подходящие по бюджету варианты, которые впоследствии и приобретаются по договору купли-продажи.

Но в тех редких случаях, когда квартирами действительно хотят обменяться, составляется договор мены.

«При обмене двух равноценных квартир заключается договор мены, приравненный к двум договорам купли-продажи, – говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости».

– Существенным условием таких договоров является стоимость жилья. По соглашению продавца и покупателя в договоры прописывается одинаковая сумма».

Если кому-то придет в голову «светлая мысль» поменяться квартирами, составив взаимные договора дарения, то, предупреждает эксперт, такая сделка будет признана притворной. Поскольку, согласно ГК РФ, дарение бывает только безвозмездным, то есть даритель не может получить что-то взамен. Поэтому в суде такие сделки оспариваются.

Нужно быть бдительным, если вам предлагают обойтись без «волокиты и денег» и «просто поменяться» с помощью дарения, да еще и предлагают нигде документально не зафиксированную доплату. В итоге можно остаться без квартиры.

Поэтому для обмена, размена квартиры лучше всего обратиться к квалифицированному риэлтору. Он поможет сопроводить сделку и подберет варианты.

Обмен с доплатой: как определить, сколько просить?

Специалисты советуют не считать, на сколько метров будет увеличена или уменьшена площадь, а «танцевать» от конечной стоимости аналогичных объектов.

«Лучше ориентироваться на конечную стоимость, так как даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам, например, стоимость квартиры с хорошим и свежим ремонтом выше «убитого» варианта как минимум на 1 млн руб. Первый и последний этаж также дешевле. Разница в ценах есть даже в пределах районов одного и того же округа», – подчеркивает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

Интересно, что даже если обмениваются почти равнозначные варианты (то есть семья переезжает из одного района в другой, но площадь квартиры не меняется), объем доплаты может достигать 500 тыс. руб. и более.

Если обменять, например, «двушку» в Чертаново на «однушку» в отдаленном Братеево, то клиент может получить на руки 2 млн руб.

(хороший вариант для тех, кто хочет остаться с жильем, но вдруг срочно понадобились крупные деньги).

«Разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами в спальных районах составит около 1,5 млн руб.

(в случае схожего качества предложений), а если обмен затрагивает и престижность района, то как минимум 2 млн», – подытоживает Наталья Алиханова.

Довольно сложно обменять одну большую квартиру на две однокомнатных. Риелторы на Sebedom.ru уверены, что в границах одного района без доплаты не обойтись.

Так, например, «трешку» можно обменять на «однушку» и комнату в том же районе, или же получить взамен две «однушки», но в Подмосковье, причем не в самом ближнем.

Если нужны две квартиры в Москве, то лучше взять ипотечный кредит под залог одной из них и доплатить недостающее.

Как оговорить размер доплаты и что делать, если сделка затягивается?

Сейчас, конечно, рынок растет не такими темпами, как например в 2007-2008 годах, но тем не менее, если обмен затягивается, предложенная доплата может перестать устраивать встречную сторону сделки.

«Одним из способов зафиксировать свои намерения о покупке и условия продажи является предварительный договор.

Такой договор, например, заключает Сбербанк при сделках с ипотечными квартирами, – разъясняет Татьяна Воробьева.

– Но предварительный договор накладывает и определенные обязательства. При невыполнении условий с таким документом можно обратиться в суд и выиграть процесс.

О серьезности намерений говорит и внесение задатка, который возвращается продавцом в двойном размере в случае отказа от продажи (статьи 380, 381 ГК РФ)».

Как заставить или убедить родственников разменять квартиру?

Масса ситуаций, когда один нерадивый родственник, он же владелец одной из долей, сильно «портит жизнь» остальным.

Например, в трехкомнатной живет аж три поколения – семьи сестры и брата и их родители. Если родители против размена, тут ничего не поделаешь.

Можно только продать свои доли, но разве купишь на них отдельное жилье?

Заставить собственника что-либо сделать с его имуществом нельзя. Тем более ничего не сделать, если родители – собственники, а дети там только прописаны.

Другое дело – муниципальное жилье, то есть занимаемое по договорам социального найма. Его возможно обменять и в принудительном порядке, через суд (эта норма регулируется ч. 3 ст.

72 Жилищного кодекса РФ), если не достигнуто согласие членов семьи нанимателя на размен.

Конечно, суд будет учитывать сложившиеся обстоятельства, а если в семье есть несовершеннолетние, то и мнение представителей органов опеки и попечительства.

Кроме того, бывает легче разъехаться «бывшим членам семьи», то есть бывшим супругам, когда семья по сути распалась и ее члены либо не проживают совместно, либо вынуждены терпеть друг друга, а то и новых супругов бывшей «половинки» (бывает и такое).

Более подробно о размене муниципальных квартир можно узнать на сайте ГУП «Московский городской центр арендного жилья», где освещена позиция Верховного суда по этому вопросу.

Собственно, ГУП МЦАЖ помогает обменивать социальное жилье и подбирать варианты.

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-vygodno-obmenyat-kvartiru

Как обменять квартиру на другую с доплатой — Строим и ремонтируем

Обмен недвижимости — не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру.

Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру.

Наверное, нет экспертов по недвижимости, которые не обсуждали бы и не классифицировали каждый случай.

В этой статье будет предоставлен список обычного пакета документов, который придётся собрать до того, как обменять квартиру на квартиру.

Причины обмена и цели

Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае.

Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки.

Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни.

Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров.

Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться.

Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё.

Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже.

Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала.

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город.

Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств.

Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.

И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах.

Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется.

Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям.

С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится.

Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры.

Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики.

Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает.

Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in

Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным.

Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен с ипотекой

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто.

Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит.

Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них — по продаже, а второй — по покупке.

Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно.

Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.

Обмен с муниципальной собственностью

Ещё одна разновидность — обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот.

Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной.

Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия.

Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, — обмен квартиры на новую.

Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами.

Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит.

Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность.

Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное.

Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях — здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Налог и пакет документов

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение.

Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

Источник: http://stroim42.ru/2018/09/07/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D0%B4%D1%80%D1%83%D0%B3%D1%83%D1%8E-%D1%81-%D0%B4%D0%BE%D0%BF%D0%BB/

Как обменять квартиру

Свободные деньги на покупку новой недвижимости доступны избранным. Большинство же наших сограждан либо берут ипотеку, либо совершают обмен.

Обмен недвижимости — один из способов улучшить бытовые условия, не имея большой суммы денег на руках.

О том, какие способы и варианты существуют, как проверить «квартиру на чистоту» разберемся в данной статье. 

Фото с Flickr.com, Ricky Van Veen

Стандартная ситуация — обмен с целью улучшения жилищных условий. Подобную цель преследует больше 50% наших соотечественников. Качество жилья оценивают исходя из:

• площади квартиры;
• характеристик дома (панельный, кирпичный, монолит);
• инфраструктурной оснащенности;
• района (элитный, спальный, окраина, загород);
• состояния инженерных сетей;
• ремонта и внешней привлекательности.

Целью может стать не увеличение квадратных метров, а выбор расположения. Примерно 40% жителей городов мечтают о собственном доме. Главное — заранее сформулировать ваши пожелания к жилью. В погоне за комфортом в большом доме можно выпустить из вида транспортную доступность района и его инфраструктуру. Прежде чем обмениваться квартирами определитесь с целями, напишите ваши основные требования, а потом выбирайте способ обмена.

Как поменять квартиру: способы обмена

Договор мены квартиры или альтернативная сделка

Способ обмена жилья зависит от того, на каком праве вы пользуетесь квартирой:

• на праве собственности (основания — договор купли-продажи, мены, дарения, наследование по закону или завещанию, на основании судебного решения);
• на условиях ограниченного права (договор социального найма).

С юридической точки зрения обмен предполагает переход прав на недвижимость, предоставленную по договору социального найма. Схема прописана в Жилищном кодексе РФ. Это достаточно хлопотная процедура с участием местной администрации. В условиях современного рынка, когда неприватизированного жилья в России осталось примерно 5%, подобные сделки по переходу прав и обязанностей практически не совершаются. Квартиру в собственности можно обменять на другую квартиру или дом двумя способами:

• посредством договора мены;
• через куплю-продажу (альтернативная сделка).

Внимание: разменять приватизированную квартиру на не приватизированную запрещено законом.
 

Рассмотрим каждый из вариантов Договор мены квартиры или дома предполагает передачу в собственность каждой из сторон имущества. Условия должны удовлетворять интересы обоих участников. Фактически найти квартиры, которые устраивают обе стороны очень тяжело. Однако, договор мены — экономичный и надежный способ улучшения жилищных условий или выгодной продажи с доплатой.

• Органы юстиции регистрирует одну сделку и переход прав по ней. Соответственно госпошлина уплачивается единожды.
• Государственный регистратор проверяет «чистоту квартиры». Наличие залога банка, зарегистрированных долей несовершеннолетних детей и недееспособных граждан.
• Риск остаться без жилья минимальный. Проверка имущества и последующая регистрация права собственности происходят параллельно.
• Гражданским кодексом РФ предусмотрена ответственность сторон договора в случае возникновения притязаний иных лиц. То есть, если появится лицо, законно претендующее на ваше имущество, бывший хозяин квартиры обязан возместить вам все убытки и вернуть вашу недвижимость.
• Возможен обмен квартирами в разных районах и даже городах. «Чистоту сделки» проверяют два территориальных регистрирующих органа, взаимодействующих между собой. Регистрирует одна из юстиций по выбору сторон. Второй регистратор вносит запись об обременении на квартиру в своем регионе.

Количество таких сделок составляет 10–15%. Между тем мена квартиры или дома — доступная альтернатива купли-продажи в условиях стагнации рынка недвижимости и отсутствия свободных денег у населения. Недостатком является отсутствие конкурентоспособной цены. То есть, продать квартиру на открытом рынке можно дороже, чем например, стоит предлагаемое к равноценному обмену жилье.

Особенности альтернативной сделки

Примерно 80% всех манипуляций с недвижимостью совершаются через куплю-продажу. Стандартная схема: собственник хочет улучшить жилищные условия. Квартира выставляется на продажу на открытом рынке.

Как только на нее найдется покупатель, заключается предварительный договор с предоплатой. Продавец находит квартиру для себя и вносит предоплату, полученную от покупателя своей квартиры.

Количество участников не ограничено.

Для сведения: альтернативная сделка предполагает в начале цепочки покупателя, который рассчитывается наличными, без предварительной продажи своей недвижимости.

Недостатки альтернативного обмена:

• Несколько сделок, требующих регистрации, каждая оплачивается отдельно.
• При большом количестве участников отследить «чистоту недвижимости» невозможно.
• Продавая квартиру, собственнику и всем членам необходимо выписаться с жилплощади. Выписать несовершеннолетних и недееспособных граждан в никуда невозможно. Выписка и новая прописка занимают много времени.

Такая схема обмена популярна, потому что есть возможность выставить квартиру на открытый рынок и продать по выгодной цене. Купить новую также можно выгодно. Допустим, собственник давно ищет покупателей или срочно переезжает.

Как поменять старую квартиру на новую. Проверяем квартиру на чистоту без помощи юристов

Запрашиваем выписку из ЕГРП. Обратитесь в органы юстиции, они предоставляют такие выписки по письменному запросу.

Запросить можно онлайн на сайте территориального регистрирующего органа.

Заказывайте развернутый вариант, в нем будут указаны все совершаемые с имуществом сделки, основания приобретения в собственность и обременения.

Проштудируйте официальные сайты судов. В параметры поиска по судебным делам внесите фамилию собственника квартиры.

Посмотрите, не является ли недвижимость предметом спора.

Есть ли не вступившие в силу судебные решения относительно квартиры.

Попросите у собственника справку о прописанных на жилплощади лицах, справку о составе семьи. Поинтересуйтесь, как собственник приобрел квартиру.

Если путем наследования, попросите показать документы с указанием всех наследников, их долей. Уточните, имеются ли у кого-то из родственников правопритязания на объект обмена.

Если собственнику нечего скрывать, он согласится на ваши условия.

Если квартира в новостройке, то скорее всего она юридически чистая.

Равноценная сделка или обмен квартиры с доплатой

Цена является обязательным условием и договора купли-продажи, и мены. Оценить на глаз имущество не под силу даже специалисту с опытом. Не поленитесь заказать отчет об оценки.

Если будет установлена разница в цене, внесите пункт о предоплате в договор. Так как если юстицию сочтет, что указанная в нем стоимость не соответствует средней рыночной, то в регистрации откажут.

В качестве доплаты принимается любое имущество (движимое или недвижимое). Оно также проверяется на наличие обременений и возможность правопритязаний.

Установленная рыночная стоимость, равно как и наименование, и технические характеристики отражаются в условиях договора.

Квартиру также можно обменять, доплатив материнским капиталом. О том, как купить квартиру на материнский капитал, читайте в отдельном материале.

Таким образом, обмен квартиры процесс трудоемкий, требующий определенных знаний.

Если вы не уверенны, что сможете предусмотреть все нюансы, обратись в риелторскую компанию, которая поможет и с юридическим оформлением, и с процессом сбора документов.
О том, как выбрать риелтора читайте здесь.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-obmenyat-kvartiru/

Обмен недвижимостью

Оборот недвижимости – юридическая процедура, где главным объектом является квартира. С недвижимостью заключается много различных сделок.

На сегодняшний день, процедура обмена недвижимостью может претендовать на одну из самых популярных.

При обмене недвижимостью, субъекты сделки приобретают себе новое жилье.

Две стороны, заключающие между собой договор мены, одновременно являются и продавцами, и покупателями.

Если при заключении договора купли-продажи расчет ведется денежными средствами, то в данном договоре деньги не задействованы.

Квартиры, которыми обмениваются, являются предметом расчета между сторонами договора.

Иногда при обмене недвижимостью могут «всплывать» и деньги. Но, в данном случае, они выступаю в роли доплаты за квартиру, которая по цене уступает второму объекту сделки. Давайте разберемся с самыми важными моментами сделки.

Причины, по которым люди обменивают свои квартиры на другие, зависят от разных ситуаций. Поэтому и видов обмена бывает несколько. У каждого вида обмена можно найти положительные и отрицательные стороны.

Самой распространенной причиной смены места проживания является желание улучшить степень комфорта квартиры или ее размеры. Семьи растут, появляются новые жильцы, соответственно, их нужно всех обеспечить своими квадратными метрами.

Кто-то улучшил свое благосостояние, и бывшая старая квартира не подходит по статусу. Иногда люди просто хотят сменить обстановку и переехать в другой район или город.

Другие граждане, проживая в достаточно больших по площади квартирах, не могут позволить себе их содержать, оплачивать коммунальные услуги.

Они хотят иметь жилье, которое будет им «по карману».

Получается, что субъекты сделки находят друг друга сами или с помощью риэлтора, чтобы обменяв свое жилище, удовлетворить свои запросы.

Бывают не очень приятные причины обмена: люди разводятся, разъезжаются по причине ссор, поэтому меняют свои большие квартиры на две поменьше.

Часто квартира переходит в собственность при наследовании, но наследник не всегда бывает один.

Меняя квартиру на две, они пытаются получить свою часть наследуемого имущества.

Есть определенная разница в стоимости квартир, которые размещены в разных частях города. Иногда большая по размерам квартира, расположенная в удаленном от центра районе, стоит дешевле, чем маленькая и не совсем новая в центре.

В советские времена люди часто обменивали свои квартиры. Многие меняли свои квартиры не с целью улучшить условия проживания. Люди меняли место жительства, город, поселок.

Часто обмен был связан со сменой работы и переменами в личной жизни.

Чтобы не искать в другом городе себе жилье, равноценное имеющемуся, люди по объявлениям подыскивали квартиры, которые подходили по всем параметрам для равноценного обмена.

В наше время люди обменивают свое жилье по разным причинам, и процедура обмена при этом также разная. Бывает обмен, когда кто-то покупает квартиру, а кто-то продает.

Или люди просто обмениваются равноценными квартирами, или вносят доплату.

А еще сейчас распространена альтернативная сделка, очень часто достаточно выгодная для ее участников.

Наверное, самый популярный и самый простой способ, первый из вышеперечисленных. Многие граждане даже стараются не прибегать к помощи специалистов, чтобы совершить такой обмен.

Человек, занимаясь продажей своего жилья и установив на него определенную цену, параллельно с этим подбирает квартиру, которая выставлена другим собственником на продажу, но идеально подходит первому.

Когда же происходит прямой обмен квартиры на квартиру, чаще всего, приходится прибегать к помощи специалистов, действующих на рынке недвижимости.

При этом обмене граждане обмениваются между собой как приватизированным, так и неприватизированным жильем.

Только случаев, когда люди производят такую процедуру, не так уж и много. Чаще, конечно, граждане просто хотят продать свое жилье.

Понятно, что чем больше квартир выставляется собственниками на продажу, тем меньше вариантов для прямого обмена.

Заключение альтернативной сделки происходит, чаще всего, при участии риэлтерских компаний. Это помогает снизить проценты риска и обезопасить саму сделку и ее прямых участников от различного рода махинаций.

Рассматривая альтернативную сделку, стоит отметить, что здесь предполагается участие денежных средств на начальном этапе.

Это аванс, который вносится покупателем, и тут же используется продавцом для аналогичных действий.

Получив аванс, граждане подтверждают свое согласие на заключение этой сделки, так как вернуть деньги, выданные или полученные в виде аванса, очень трудно.

Когда человек пытается приобрести квартиру взамен только что проданной, он, к сожалению, не защищен от риска потерять понравившийся вариант.

Изменения на валютном рынке часто приводят к разительной смене цены на жилье.

А иногда продавец просто изменяет решение продавать квартиру, которая подходила покупателю.

При простой сделке, когда человек сразу просто продает квартиру, а потом пытается купить новую, можно значительно пострадать.

Бывает, что свою квартиру собственник продал, а денег на новую оказалось недостаточно.

Если же стороны сделки участвуют в альтернативном обмене, такие проблемы можно легко обойти.

Обмен жилья по схеме «trade-in»

Схема «trade-in» на сегодняшний день одна из самых новых. В столице она стала встречаться совсем недавно.

В принципе, схема достаточно не сложная, и позволяет улучшить жилищные условия. Действуя по такой схеме, покупатель приобретает квартиру в новостройке.

Первым взносом, в данном случае, является старая квартира.

По времени осуществления процедуры, эта схема серьезно помогает тем, кто не хочет тратить много времени и сил на различные нюансы.

Получить новое жилье можно за три-четыре дня, хотя обмен старых квартир более популярен, чем операции с новым жильем.

Сегодня многие жители старых «хрущевок» все чаще обращают свое внимание на новостройки.

Участие «материнского капитала» в обмене жилья

Когда квартиры при обмене неравноценны, требуется определенная сумма, которую нужно доплатить за разницу в площади или стоимости. В наше время, в виде доплаты может участвовать «материнский капитал».

Эта схема не является каким-то новшеством, и родители часто пользуются этими деньгами для улучшения условий своей жизни и жизни детей.

Стоит отметить, что деньги могут быть использованы только при условии, что ребенку, при рождении которого были получены средства, уже исполнилось три года.

Обмен жилья, приобретенного в ипотеку

Тот факт, что квартира приобретена по ипотечному кредиту, не говорит о том, что ее нельзя обменять на другую, более подходящую собственнику в данной ситуации.

Так как кредит на квартиру берется в банке, понятно, что при обмене жилья банк принимает непосредственное участие. Финансовое учреждение не может рисковать своими денежными средствами.

При совершении такой сделки, необходимо будет заключить два договора. Один из них на покупку квартиры, другой – на продажу.

В сделке с банком у покупателя ипотечной квартиры есть два варианта решения вопроса: внести всю сумму по кредиту или взять нас себя кредитные обязательства перед банком.

Когда квартира переоформляется на покупателя, банк имеет право наложить на эту квартиру обременение. Так новый собственник не сможет ее продать до тех пор, пока не выплатит весь долг по кредиту.

Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?

Наши граждане по-прежнему не спешат поменять статус своей квартиры. Многие продолжают жить в жилье, полученном по договору социального найма. Люди не хотят тратиться.

В принципе, муниципальное жилье может абсолютно спокойно участвовать в процедуре обмена.

Если жильцы хотят улучшить условия своего проживания, они могут обменять муниципальную квартиру на более подходящую.

Дело в том, что обмен муниципальной квартиры достаточно хлопотный.

Чтобы обменять жилье, находящееся в найме у муниципалитета, потребуется огромное количество документов.

Собирать их придется долго, и процесс может заметно затянуться. При этом такой обмен выгоден только одной из сторон.

Переезжая в муниципальное жилье, собственники приватизированной квартиры становятся зависимыми от города. А вот вторая сторона получает в личную собственность уже приватизированную квартиру.

Когда вы собственник квартиры по закону, вы можете ее продавать и менять на свое усмотрение. А вот с квартирой, принадлежащей городу, дела обстоят сложнее.

Если между собой обменивается две муниципальных квартиры — нет никаких проблем. А вот с обменом частной квартиры на муниципальную, дела обстоят сложнее. Жильцам последней, ее нужно будет обязательно приватизировать.

Налог при обмене квартиры

При обмене квартиры граждане обязаны оплатить все необходимые налоги.

Хотя в Налоговом кодексе нет соответствующей статьи, но в ГК указывается на необходимость оплаты налога при обмене жилья.

Правила налогообложения при заключении договора мены и договора купли-продажи – идентичны.

Когда собственник жилья передает свои права на эту квартиру другому лицу, ему автоматически присваивается статус продавца. Вторая сторона сделки становится покупателем.

Оплата за квартиру производится в натуральной форме, исходя из цены, указанной в договоре.

Граждане, которые являются владельцами квартиры на протяжении трех лет, при заключении сделки налог не платят.

Документы при обмене квартиры

Для обмена квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

• Документы, указывающие на право собственности на жилье;
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Документ, содержащий данные из домовой книги и ксерокопия лицевого счета;
• Документ, подтверждающий данные о стоимости квартиры. Перед обменом квартиры необходимо сделать оценку жилья;
• Паспорта и свидетельства о рождении представителей обеих сторон сделки.

Этот пакет документов такой же, как и при купле-продаже квартиры. Не лишним будет заручиться согласием на приватизацию у третьих лиц.

Сюда относятся супруги, которые находятся в браке или уже его расторгли. Необходимо свидетельство о браке, разводе, согласие супруга на сделку (в письменном виде).

Когда гражданин, занимающийся обменом жилья, находится в разводе, необходимо письменное согласие супруги, так как по закону все имущество, купленное в период брака, считается совместным.

Необходим также документ, подтверждающий согласие органа опеки и попечительства на обмен недвижимости, где среди жильцов есть малолетние дети.

По своей сложности, заключение сделки по обмену квартир намного сложнее, чем простая купля-продажа жилья. Как уже отмечалось ранее, в случае обмена квартиры, стоит соблюдать все правила и нормы.

Лучше всего воспользоваться услугами специалистов из риэлтерских компаний. Это гарантия того, что вы сможете избежать неприятностей и мошенничества, потому что любая сделка с жильем – большой риск.

Хороший риэлтор, в большинстве случаев, сможет стать вашим надежным партнером при заключении сделки. Он поможет вам сохранить время и здоровье.

По большому счету, простой обыватель вряд ли сможет разобраться во всех тонкостях дела. А риэлторы занимаются обменом много лет и имеют достаточно знаний и опыта.

Риэлторы со знанием дела могут разобраться с документами, ведь очень часто квартиры могли обмениваться не один раз. На каком-то этапе может произойти сбой и, рано или поздно, новый хозяин квартиры может ее лишится.

Так как сделка может быть при наличии конкретных факторов признана недействительной, кто-то из участников сделки может остаться без жилья.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/obmen-kvartirami.html