Договор найма с последующим выкупом квартиры образец

В этой статье:

Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа — Договор аренды жилого помещения

г. _______________ «__»________ 20___ г.

Гражданин __________________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель (Арендатор), с одной стороны и

____________________________________________________________________________,

(наименование организации, предприятия)

именуем__ в дальнейшем Наймодатель (Арендодатель), в лице

__________________________________________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ___________________________________________________,

(наименование документа)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.

По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________________________

_________________________________________________________________________

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

Общая полезная площадь — ____________________ кв.м.;
Жилая площадь — _____________________________ кв.м.;
Количество комнат _______________________________;
Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ

________________________________________________________ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ______________________________________________

_____________________________________________________________________

1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене _______________________________ рублей.

Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Арендатор имеет право:

вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ______________;
преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за ____________________ до истечения срока настоящего договора;
осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя.

Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п..

Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.6. Арендодатель обязан:

передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение _________ дней после заключения настоящего договора;
осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п. 1.6 настоящего договора;
в течение __________ дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора.

Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная вносится _________________ и составляет _______________________ рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2.

Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.

6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.

6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ______% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на ___________________.

Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1.

Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

9. СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ

9.1. Арендодатель: _________________________________________________________

_________________________________________________________________________

9.2. Арендатор: ___________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

_________________________________________________________________________

(документ, удостоверяющий личность, номер, серия, кем и когда выдан)

_________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Арендодатель: __________________________

Арендатор: __________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D1%82%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%81_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%8E%D1%89%D0%B5%D0%B3%D0%BE_%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0/

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом.

Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность.

Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка.

Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену.

Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя.

Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий.

Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей.

Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

паспорта участников сделки;
выписка из ЕГРН на квартиру;
технический паспорт;
согласие супругов на сделку;
справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте.

Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным.

А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
Срок аренды.
Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

регистрация обременения из долгосрочного найма;
регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

тот же договор найма;
документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
нотариальные согласия супругов;
выписку из ЕГРН на жилье;
госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами.

На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры.

Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий.

В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-s-posleduyuschim-vykupom.html

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора, условия и порядок заключения аренды с правом выкупа, документы | Жилищный консультант

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма.

Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа.

Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Москва МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Общероссийский:

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё.

И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Договор аренды с правом выкупа включает в себя два типа соглашений: договор аренды и купли-продажи.

Поэтому она содержит множество нюансов.

Чтобы верно составить оба взаимосвязанных договора, следует привлекать опытных юристов.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме.

В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
стоимости жилого объекта;
моменте передачи права на собственность;
условиях, влияющих на индексацию платежей;
обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
страховании жилого объекта;
ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью.

При этом собственником жилья является арендодатель.

А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

Сбор необходимой документации.
Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

Заявление на регистрацию соглашения.
Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

Слабый уровень правоприменительной практики.
Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
Возможность изменения начальных условий аренды.
Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.

Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет.

Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении.

На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.

Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять условия договора. Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

Соглашение заключается в письменной форме.
Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Список законов

Статья 606 ГК РФ
Статья 607 ГК РФ
Статья 551 ГК

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Москва МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ.

Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости.

Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Какие риски придется принять на себя продавцу:

Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

Реквизиты сторон и их наименование.
Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.

Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
Описание объекта недвижимости.

Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца.
Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.

Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
Момент регистрации перехода права собственности.

Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
Положения об арендной плате.

Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д.

Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
Тарификация.

Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды.

Обычно она равна годовой инфляции.
Ответственность за неисполнение условий договора.

Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

паспорта участников сделки;
нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
свидетельство о заключении брака;
кадастровый паспорт и техплан квартиры;
свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
договор, дающий право на квартиру;
сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
оценка стоимости квартиры;
справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

наличными со взятием расписки;
банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vy-kupom-11-glavny-h-pravil.html