Как разделить квартиру на две отдельные?

В этой статье:

Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

Совместное жилье требует от проживающих лиц достижения согласия по правилам его использования. На практике мирное урегулирование возникающих разногласий (кто за что платит, кто в какой комнате живет, кого можно впускать «пожить» и пр.) возможно не всегда. В случаях острого конфликта возникает необходимость разделения жилплощади не только юридически, но и фактически. Насколько приемлем такой вариант с точки зрения закона? Давайте рассмотрим вопрос поподробнее.

статьи:

Мотивы натурального раздела квартиры

Физическое разделение своего жилья на несколько автономных бывает необходимо по нескольким причинам:

Супруги хотят разъехаться, но денег на дополнительное вложение средств в новое жилье (с учетом стоимости имеющейся квартиры) у них нет.
Двое или более людей получили в наследство одну квартиру, вместе проживать не намерены, но и продавать ее не хотят (например, дом расположен в элитном районе и удобен всем наследникам с точки зрения окружающей инфраструктуры). Хочется сохранить жилье, разделив его фактически и юридически.
Дети хотят жить отдельно, но и, в то же время, рядом с родителями…

Важно: Реально оценивайте необходимость раздела с теми затратами, которые потребуются для претворения этой идеи в жизнь.

Шансы на раздел

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Поэтому надо будет учесть планировку соседей и сверху, и снизу. Как вариант, использовать нежилые помещения, если позволяет площадь и соблюдены требования вентиляции.

Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Важно: Помните, что нарушение этих запретов ухудшает жилищные условия ваших соседей. Это причина для подачи на вас в суд за перепланировку.

Заказ экспертизы

В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:

Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.

Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.

По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности выдела отдельных квартир из одной. На его основе можно заказать проект по перепланировке, легализовать его и приступить к реализации раздела на практике.

Важно: Самовольная перепланировка – это нарушение ЖК РФ (ст.29). Суд может заставить вернуть помещениям первоначальный вид или продать жилье с торгов. Да и штраф придется заплатить (2 – 2,5 тысячи руб.) согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Процедура легализации раздела

Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
Оспорить его в суде, если получен отказ.
Сделать раздел по проекту.
Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.

Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте, что получите согласие собственника (государства или местных властей) на выдел отдельных квартир из одной (даже большой).

Заключение

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требования к жилью, которое будет образовано.

Реконструкция квартиры по созданию двух полноценных жилых объектов требует больших финансовых затрат. Это не только деньги, потраченные на ремонт. Заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета – это также вложение времени и средств.

Разделу квартиры в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:

Получение компенсации за свою долю в квартире.
Полная продажа спорного помещения.

Безусловно, обе ситуации потребуют дополнительных средств (например, получение кредита). Но в результате будет получено жилье без правовых изъянов. Не будет тех, кто станет оспаривать сделанную перепланировку или жаловаться на нарушение своих жилищных прав.

сюжет расскажет, как определить порядок пользования и раздел квартиры

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/dopustim-li-po-zakonu-razdel-odnoj-kvartiry-na-neskolko-otdelnyx.html

Как разделить ранее объединенные квартиры?

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

заказать технический паспорт в БТИ;
заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
заказать техническое заключение;
согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
получить распоряжение и сделать ремонт;
вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Сложная планировка квартиры

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой. В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами.

Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно. Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир.

Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных. Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк.

Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире. Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре.

Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):

Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет).

В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С.

И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?

Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б. Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).

Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново.

Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

Москвич лишился квартиры из-за незаконной перепланировки санузла

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не содержит отдельных норм для разделения одной квартиры на несколько, пусть даже эта квартира ранее была создана из нескольких самостоятельных квартир.

В свое время еще Верховный Суд СССР указал, что выделение из жилого помещения другого самостоятельного жилого помещения (так называемый «раздел в натуре») допустимо только при обеспечении возможности пользоваться каждым новым жилым помещением отдельно, без использования второго жилого помещения, а также при обеспечении обоим жилым помещениям всех признаков благоустроенности (отдельного входа, отдельных окон, кухонь, санузлов, отопления и прочего). Действующий Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005 года пошел еще дальше.

Он исходит из принципа допустимости только объединения жилых помещений. Так, если объединение нескольких жилых помещений и лицевых счетов в одно допускается, то разделение квартиры и лицевого счета на несколько частей невозможно. Таким образом, даже если Вы представите полностью готовый и согласованный проект преобразования одной квартиры в две, разрешения на реализацию этого проекта и на последующий раздел лицевых счетов Вы не получите.

Что касается технического аспекта Вашего вопроса, то начать Вам следует с визита в муниципальный орган, ведающий вопросами надзора и контроля за жилыми помещениями (в Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы, или Мосжилинспекция). Там Вы сможете выяснить допустимость задуманной Вами перепланировки, после чего, в случае ее одобрения, составить соответствующий проект и получить в том же органе разрешительную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»

Хотим объединить ванную с туалетом. Нужно ли согласование перепланировки?

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_razdelit_ranee_obedinennye_kvartiry/5659